ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ HAKKINDAKİ YERLEŞMİŞ YARGI KARARLARININ ELEŞTİRİSİ VE YARGITAY ALTINCI HUKUK DAİRESİNİN BU TÜR KARARLARDAN DÖNMESİNE İLİŞKİN 16 MAYIS 2025 TARİHLİ YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

Year 2025, Volume: 3 Issue: 2, 257 - 318, 24.07.2025

Çiğdem Kırca

Abstract

Eşya hukukunun temel ilkeleri arasında ayni hakların kamuya açıklığı ve güvenin (iyiniyetin) korunması ilkesi yer alır. Ayni haklar herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklar olduğundan bu hakların varlığının herkes tarafından bilinebilir olması gerekir. Açıklığı taşınmazlar açısından sağlayan ise tapu sicili sistemidir (TMK m. 1020). Tescil edilen ayni hak gerçekte mevcut sayılır. Tapu sicili gerçek hukuki durumu yansıtmıyorsa, açıklanan duruma güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişiler mutlak olarak TMK m. 1023 ile korunmuştur. Kanun koyucu yolsuz tescile rağmen üçüncü kişiyi korumakta, hukuki işlem güvenliğini tapu siciline güven duyulması amacıyla gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Zira aksi bir tutum devlet organları tarafından tutulan sicil kayıtlarına genel bir güvensizlik yaratır ve bundan ekonomik hayat ağır sarsıntılara maruz kalabilir.
Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde henüz inşaat devam ederken inşaatın finansmanı için arsa malikinin tapu sicilinde yükleniciye taşınmaz payını devretmesi ve tasarruf yetkisine sahip yüklenicinin bu payları üçüncü kişilere tapu sicilinde geçerli bir şekilde devretmesine rağmen, yüklenicinin temerrüde düşmesi sebebiyle arsa malikinin sözleşmeden dönmesi üzerine, “üçüncü kişilere devredilen arsa paylarına ilişkin mevcut tescil yolsuz hale gelir” ve bu durumda “üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenmez”. Yargıtay, “söz konusu hakların inşaatın usulüne uygun bir biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerekir” gerekçeleriyle üçüncü kişiler aleyhine açılan tapu sicilinin düzeltilmesi davalarını kabul etmektedir. Ancak bu kararlar, eşya hukukunun açıklık, güvenin korunması ve kişisel hakların üçüncü kişilere ileri sürülememesi ilkelerine aykırıdır.
Makalemiz bu kararların eşya hukukunun açıklık, güvenin korunması ve kişisel hakların üçüncü kişilere ileri sürülememesi ilkelerine aykırılığını eşya hukuku ve borçlar hukuku açısından açıklamak üzere kaleme alınmıştır. Makale yayınlanmaya hazırlandığı sırada Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu tarafından 16 Mayıs 2025’te Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşmiş kararından dönmesi oy birliği ile kabul edilmiştir. Makalemizin son kısmında sözü geçen İBK’nın değerlendirmesine de yer verilmiştir.

Keywords

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Tapu Sicilinin Açıklığı İlkesi, Tapu Siciline Güven İlkesi, İyiniyetin Korunması, Sözleşmeden Dönmenin Tasarruf İşlemine Etkisi.

Critique of Court Decisions Regarding Construction Contracts in Return for Land Shares and the Jurisprudence Unification Decision of Court of Cassation Dated May 16, 2025, Regarding the Reversal of Such Decisions by the 6th Civil Chamber of the Court of Cassation

Abstract

Among the basic principles of property law are the principle of publicity of rights in rem and the protection of trust (good faith). Since rights in rem are absolute rights that can be asserted against everyone, the existence of these rights should be known by everyone. The land registry system ensures this publicity in terms of immovable property (TCC Art. 1020). The registered right in rem is presumed to exist in reality. If the land registry does not reflect the actual legal situation, third parties who acquire a right in rem by relying on the appearance on the land register are fully protected by TCC Art. 1023. The legislator protects the third party despite the wrongful registration and prefers the certainty of legal transactions over the actual ownership to ensure trust in the land register. Otherwise, contrary attitude creates a general distrust in the registry entries kept by the state authorities and economic life may be subjected to severe shocks.
However, according to the established jurisprudence of the Court of Cassation, on the landowner's withdrawal (rescission) of the contract due to the default of the contractor, despite the landowner's transfer of immovable shares to the contractor in the land registry for the financing of the construction while the construction is still in progress in the construction agreement in return for land share, and the contractor having the authority to dispose these shares to unnecessary third parties in a legally valid manner in the land registry, the actions for rectification of the land registry filed against third parties on the grounds that “the existing registration regarding the land shares transferred to third parties becomes wrongful”, “and in this case, the good faith of third parties cannot be relied upon”, “because these persons take over the title deed by taking the risk that the land share will be rescinded by the land owner.” is accepted. These precedents of the Court of Cassation are contrary to the principles of publicity, reliance on the land register and non-opposability of personal rights to third parties.
While this article was being prepared for publication, the Grand Chamber for the Unification of Judgments of the Court of Cassation unanimously decided on 16 May 2025 to overrule the well-established jurisprudence of the 6th Civil Chamber of the Court of Cassation. The final part of this article also includes an evaluation of the aforementioned unification decision.

Keywords

Construction Contracts in Return for Land Shares, Principle of Publicity of the Land Registry, Principle of Reliance on the Land Registry, the Protection of Bona Fides, Effect of Avoidance of the Contract on the Act of Disposal.

References

• Akıncı Ş, ‘Arsa Sahibine, Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan Kişilere Karşı Dava Açma Hakkı Tanıyan ve Avans Tapu Uygulamaları Olarak Bilinen Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi’ (2025) 33 (1) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 501-558
• Arat A ve Akçaal M, ‘20.07.2017 Tarihli Anayasa Mahkemesi Kararının Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yükleniciden Tapuda Pay Devralan Üçüncü Kişilerin Durumuna Etkisi’ (2018) 26 (2) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 367-396
• Atamulu İ, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Nedeniyle Sona Ermesi (Yetkin 2014)
• Aybay A ve Hatemi H, Eşya Hukuku (3. Bası, Vedat Kitapçılık 2014)
• Aydın G S, ‘Arsa Sahibinin, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönmesinin Yükleniciden Arsa Payı Satın Alan Üçüncü Kişilere Etkisi ve Bu Etkinin Yargı Kararları Çerçevesinde Değerlendirilmesi’ (2019) 31 (141) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 417-453
• Buz V, Borçlunun Temerrüdünde Sözleşmeden Dönme (1. Bası, Yetkin Yayınları 1998)