İradi İpotekle Teminat Altına Alınmış Hâline Münasip Evin Haczedilmezlikten Feragat Sorunu

Takip hukukunda alacaklının hakkını elde etme konusunda, cebri icra marifetiyle borçlunun malvarlıklarına müracaat ederek alacağını tahsil etme imkânı bulunmaktadır. Ancak alacaklı ve borçlu arasındaki menfaat dengesinin gözetilmesi gereğince, bu imkânın sınırsız kullanılmasına müsaade edilmemektedir. Bu nedenle hukukumuzda bazı malvarlıkları için haczedilmezlik düzenlemesi kabul edilmektedir. Gerek borçlu gerekse üçüncü kişilerin menfaati için ve dolayısıyla kamu düzeninin sağlanması için bazı malvarlıklarının haczedilmesi mümkün değildir. İİK m. 82/1-b.12 ´de düzenlenen borçlunun hâline münasip evi bunlardan biridir. Bunun yanında borçluya haczi kabil olmayan malvarlıklarından feragat etme imkânı da verilmektedir. Borçlu, borcundan kurtulmak için bu imkânı kullanıp haczi caiz olmayan hâline münasip evin haczedilmezliğinden feragat edebilir. Ancak her hâlükârda bu feragatin hacizden evvel yapılmaması gerekmektedir. Borçlunun alacaklısı lehine hâline münasip evi üzerinde ipotek tesis etmesi, lehine ipotek tesis ettiği alacaklıya karşı haczedilmezlik şikayetinde bulunmasını engellemektedir. Bu sonuç, ipotek işleminin hukuki nitelik olarak feragat teşkil edip etmemesinin ötesinde; teminat işlevinin bir gereğidir. Ancak borçlunun feragatinin mutlak olduğunu kabul etmek güçtür. Zira hacizden evvel yapılan feragatin geçersizliği yanında, hâline münasip evi üzerinde ipotek tesis eden borçlunun bütün alacaklılarına karşı haczedilmezlikten feragat ettiği söylenemez. Yargıtay feragat olarak değerlendirdiği ipotek işlemini yasadan kaynaklanmayan bir ayrımla zorunlu ve iradi ipotek olarak tasnif etmektedir. Buna göre borçlu, konutu üzerinde konut kredisi, zirai kredi veya esnaf kredisi gibi zorunlu ipoteklerden tesis etmişse meskeniyet iddiasında bulunabilmesi mümkündür. Ancak ticari kredi gibi bir iradi ipotek tesis etmişse meskeniyet iddiasında bulunması mümkün değildir.

In enforcement law, creditors are afforded the means to satisfy their claims through compulsory execution, enabling them to access the debtor’s assets. However, the exercise of this enforcement power is not without limitation. In order to maintain a fair balance between the rights and interests of creditors and debtors, the attachment of certain assets is legally prohibited. Specifically, in the interest of protecting both debtors and third parties—and thereby ensuring public order—certain categories of property are rendered immune from seizure. One such protected asset is the debtor’s residence appropriate to their  standard of living, as stipulated under a. 82/1-p.12 of the Enforcement and Bankruptcy Law. In addition to these statutory protections, the legal framework allows the debtor to waive the exemption of certain non-seizable assets. The debtor may use this opportunity  to get rid of his obligations and waive the non- seizability of the house, which is not permissible to be seized. Nonetheless, in any case, such a waiver should not be made before the seizure procedure.Where the debtor establishes a mortgage over their suitable residence in favor of a creditor, they are precluded from invoking the claim of exemption based on homestead protection against that particular creditor. This result, regardless of whether the mortgage transaction constitutes a waiver in legal nature, is a requirement of the mortgage’s collateral function. However, it is difficult to acknowledge that the debtor’s waiver is absolute. Because, in addition to the invalidity of the waiver made before the seizure, it cannot be said that the debtor who establishes a mortgage on his house in accordance with his condition waives his non-seizability against all creditors. The Court of Cassation (Yargıtay) interprets such transactions as implied waivers and develops a jurisprudential distinction—albeit not explicitly grounded in statutory law—between compulsory and voluntary mortgages. According to this distinction, if the mortgage is granted to secure a housing loan, agricultural loan, or tradesmen’s credit (classified as compulsory mortgages), the debtor may still assert the exemption of residence based on homestead protection. In contrast, where the mortgage is established voluntarily, such as in the case of commercial credit, the debtor is barred from claiming the exemption based on homestead protection.