Kentsel Dönüşüme Sunulan Vergi Muafiyetlerinin Yerel Yönetim Bütçeleri Üzerindeki Etkisi: Mevzuat Temelli Bir Değerlendirme

Abstract

Çalışma, Türkiye'de afet riski altındaki alanlarda uygulanan kentsel dönüşümlerde sağlanan vergi, harç ve ücret muafiyetlerinin yasal dayanaklarını ve yerel yönetimlerin mali yapılarına etkilerini analiz etmektedir. Çalışma, söz konusu muafiyetlerin kamu yararı, mali sürdürülebilirlik ve yerel yönetimlerin gelir yaratma kapasiteleri açısından sonuçlarını değerlendirmeyi hedeflemektedir. Araştırmada öncelikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu hükümlerini mevzuat analizi yöntemiyle incelenmiştir. Ayrıca, uluslararası yerel örnekler üzerinden vergi muafiyetlerinin kamusal fayda sağlamadaki etkinliği değerlendirilmektedir. Çalışma, afet riski altındaki yapıların yenilenmesini amaçlayan projelerde sağlanan vergisel teşvikler ve muafiyetler ile sınırlıdır. Yerel yönetim gelirleri üzerindeki etkiler, özellikle belediye harç ve ücret gelirleri açısından ele alınmıştır. Bulgular, Türkiye’de muafiyetlerin mali sürdürülebilirliği zedelemeyecek, şeffaf ve ölçülebilir kriterlere dayalı, bölgesel öncelikleri dikkate alan bir yapıya kavuşturulması gerektiğini göstermektedir.

Keywords

• Kentsel Dönüşüm
• vergi Muafiyetleri
• yerel yönetim bütçe dengesi
• Yerel Yönetim Gelirleri

The Impact of Tax Exemptions Offered for Urban Transformation on Local Government Budgets: A Legislation-Based Assessment

Abstract

This study analyzes the legal foundations of tax, fee, and charge exemptions granted in urban transformation projects implemented in disaster-prone areas in Türkiye, as well as their impacts on the financial structures of local governments. The study aims to evaluate the implications of these exemptions in terms of public interest, fiscal sustainability, and the revenue-generating capacity of local administrations. The research first examines the provisions of the Law No. 6306 on the Transformation of Areas Under Disaster Risk and its Implementing Regulation and the Law No. 2464 on Municipal Revenues through a legal framework analysis. In addition, the study assesses the effectiveness of tax exemptions in generating public benefit through international local case studies. The scope of the study is limited to fiscal incentives and exemptions granted for projects aimed at renewing structures located in disaster-prone areas. The analysis of the impact on local government revenues primarily focuses on municipal fee and charge incomes. The findings indicate that in Türkiye, exemptions should be redesigned to align with transparent and measurable criteria, take into account regional priorities, and avoid undermining fiscal sustainability.

Keywords

• Urban Transformation
• tax exemptions
• municipal government budged balance
• Local Government Revenues

References

1. Amirtahmasebi, R. & Orloff, M.& Wahba, S., & Altman, A. (2016). Regenerating urban land: A practitioner's guide to leveraging private investment. World Bank Publications. https://books.google.com.tr/books?hl=tr&lr=&id=pYuGDAAAQBAJ&oi=fnd&pg=PT16&dq=Urban+Policy+and+TaxBased+Incentives+in+South+Korea%E2%80%99s+Regeneration+Projects.+&ots=opNwZrpoEG&sig=-46n9n6UUe4i2z7sp27O_eMVHz8&redir_esc=y#v=onepage&q&f=false
2. Agun, B.H. & Çavdar, F. (2022). Belediyelerde vergi inceleme yetkisi: olmalı mı? Bir Öneri. Sivas Cumhuriyet Üniversitesi, Journal of Economics and Administrative Sciences, 23(2), 566-574.
3. Ataöv A. & Osmay S. (207). Kentsel dönüşüme yöntemsel bir yaklaşım, METU JFA 24(2), 57-82.
4. Beydemir, M. (2024). Türkiye’de kentsel dönüşüme yönelik teşvik politikası araçları. Vergi Sorunları Dergisi, (433), 58-73.
5. Chung, J., & Yoon, S. (2023). Effects of tax incentive policies for land use on local socioeconomic conditions: A case of tax policies for Urban regeneration projects in Republic of Korea. Land, 12(9), 1801, 1-11.
6. Çakır, E. (2023). 21. yüzyılda kentsel dönüşüm ve yeni eğilimler. Meriç Uluslararası Sosyal ve Stratejik Araştırmalar Dergisi, 7(18), 118-144.
7. Çavdar, F. (2022). Belediyelerin gelirlerini artırmaya yönelik öz gelir önerisi: Motorlu taşıtlar üzerindeki vergisel yükümlülüğün paylaşımı, Sosyal Bilimler Dergisi, 8 (2), 86-102.
8. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (2025). 2024 yılı mahalli idareler genel faaliyet raporu. Ankara: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü.

9. Di Liddo, F.&Amoruso, P.&Tajani, F. & Morano, P., & Stara, F. (2025). Urban redevelopment and decarbonization challenges: An overview from the real estate market perspective. Energy and Buildings, 115914, 1-20.
10. Dinis, A.A. (2024). Promoting fiscal ıncentives for urban regeneration: local government digital presence. Á. Rocha, Adeli, H., Dzemyda, G., Moreira, F., Poniszewska-Marańda, A. (ed), Good practices and new perspectives in ınformation systems and technologies. WorldCIST 2024. Lecture Notes in Networks and Systems, vol 990. Springer, Cham. https://doi.org/10.1007/978-3-031-60328-0_34
11. Doğaner, A. (2017). Türkiye’de kentsel dönüşüm politikaları ve finansman modelleri (Yayınlanmamış doktora tezi), İstanbul Üniversitesi.
12. Ertas, M., & Bayındır, Ö. (2020). Sürdürülebilir kentsel dönüşüm. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 2(1), 1-9. Gergerlioğlu, U. (2017). Kentsel dönüşüme ilişkin vergi ve harç istisnalarının daraltılması sorununun değerlendirilmesi. Sayıştay Dergisi, (105), 91-112.
13. İlkme, M. (2008). Kentsel dönüşüm ve bursa raporu. TMMOB Şehir Plancıları Odası Bursa Şubesi. https://www.spo.org.tr/resimler/ekler/8ae749f25eded36_ek.doc
14. Kim, Y. (2019). Limits of property taxes and charges: City revenue structures after the great recession. Urban Affairs Review, 55(1), 185-209.
15. Koç, İ. (2024). Yerel yönetimlerin kentsel dönüşüm faaliyetlerinin finansmanında bir model önerisi olarak gayrimenkul yatırım ortaklıkları. Financial Analysis/Mali Çözüm Dergisi, 34(184), 1191-1206 .
16. Koçar Uzan, H. (2023). Kentsel dönüşüm: belediyelerin sorumlulukları ve türkiye'de mevzuat değerlendirmesi. Uluslararası Akademik Birikim Dergisi, 6 (5), 985-997.
17. Korkmaz H.(2013) Yerel politikalarda kentsel dönüşüm uygulamaları: Kayseri ili örneği, Yerel Politikalar Dergisi, Temmuz-Aralık, 116-140.
18. Krismiyati, K., & Yanuarisa, Y., & Sari, A. L., & Kristian, I., & Kuswandi, D. (2023). Local government budget management strategies for optimizing regional revenue. Ministrate: Jurnal Birokrasi dan Pemerintahan Daerah, 5(3), 352-361.
19. Longato, D,.& Cortinovis, C., & Balzan, M., & Geneletti, D. (2024). Identifying suitable policy instruments to promote nature-based solutions in urban plans. Cities, 154, 105348, 1-14 https://doi.org/10.1016/j.cities.2024.105348
20. McGreal, S., & Berry, J., & Lloyd, G., & McCarthy, J. (2002). Tax-based mechanisms in urban regeneration: Dublin and Chicago models. Urban Studies, 39(10), 1819-1831.
21. Muhasebat Genel Müdürlüğü (2006-2024). Belediyeler bütçe istatistikleri. https:// muhasebat.hmb.gov.tr/mahalli-idareler-butce-istatistikleri, Erişim: 10.09.2025.
22. Murphy, J. H. (1978). State and local tax ıncentives for urban growth: A concept whose time never was. fordham. Urban Tax Journal. 6(3), 457-479.
23. Öcal, C., & İnce, H. H. (2012). Türkiye’de mevcut yapı stoğu ve kentsel dönüşüm, SDU International Technologic Science, 4(2), 89-95.
24. Özben, B. (2022). Kentsel dönüşüm finansmanının stratejik yönetimi (Yüksek Lisans Tezi), İstanbul Teknik Üniversitesi.
25. Özden, P. (2006). Türkiye'de kentsel dönüşümün uygulanabilirliği üzerine düşünceler. İstanbul Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, (35), 215-233.
26. Özden, P. P. (2010). Türkiye’deki kentsel dönüşüm politikaları ve uygulamalarına eleştirel bir bakış. Kentsel Dönüşümde Politika, Mevzuat, Uygulama: Avrupa Deneyimi, 1, 194-224.
27. Slayton, W. L. (1960). State and local ıncentives and techniques for urban renewal. Law & Contemp. Probs., 25, 793.
28. Solak, H. İ., & Alaybeyoğlu, A. (2017). Kentsel dönüşüm’de riskli alan önceliklerinin belirlenmesi için bulanık mantık tabanlı sistem tasarımı. Selçuk Üniversitesi Mühendislik, Bilim ve Teknoloji Dergisi, 5(4), 402-413.
29. Stone, L. M. (1969). Tax ıncentives as a solution to urban problems. William & Mary Law Review., 10(3), 647-657
30. Sun, L. (2015). Public participation in the urban regeneration process-a comparative study between china and the uk. The University of Liverpool (United Kingdom).
31. Şimşek Karabekiroğlu, S. (2025). Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan bazı sorunlar ve öneriler. Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 15(1), 171-210.
32. T.C. Cumhurbaşkanlığı strateji ve Bütçe Başkanlığı (2023). On ikinci kalkınma planı (2024-2028). https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2023/12/On-Ikinci-Kalkinma-Plani_2024-2028_11122023.pdf
33. T. C. Kalkınma Bakanlığı (2018). Yerel yönetimler ve hizmet kalitesi. özel ihtisas komisyonu raporu. https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2020/04/YerelYonetimlerOzelIhtisasKomisyonuRaporu.pdf
34. TÜİK (2022). Bina ve konut nitelikleri araştırması, 2021 https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Survey-on-Building-and-Dwelling-Characteristics-2021-45870
35. Usalan, H. (2017). Kentsel dönüşümün çevresel boyutları. Kent Ekonomisi ve Kent Yönetimi Dersi Sunuş Raporu, Ankara Üniversitesi.
36. Yılmaz, O. K. (2018). Kentsel dönüşüm ve türkiye: Belediyelerin uygulamalara yönelik yaklaşımları üzerine bir araştırma (Doktora Tezi), Marmara Üniversitesi .
37. 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu, (1981, 29 Mayıs), Resmî Gazete (Sayı 17354).
38. 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun, (2005, 5 Temmuz), Resmi Gazete (Sayı 25866).
39. 5393 sayılı Belediye Kanunu, (2005, 13 Temmuz), Resmî Gazete (Sayı 25874).
40. 5779 İl Özel İdarelerine Ve Belediyelere Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Pay Verilmesi Hakkında Kanun (2008, 15 Temmuz), Resmi Gazete (Sayı 26937).
41. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, (2012, 31 Mayıs), Resmî Gazete (Sayı 28309).
42. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliği, (2012, 15 Aralık), Resmî Gazete (Sayı 28498).