ŞEHİR İÇİNDEN GEÇEN KARAYOLLARININ KONUT ALT PİYASASINA ETKİSİ: İSTANBUL ANADOLU YAKASINDAN GEÇEN D100 KARAYOLU

Abstract

Konut fiyatlarını etkileyen değişkenleri belirlemek amacıyla bugüne kadar çeşitli araştırmalar yapılmıştır. Bu çalışmalar genellikle belirli bir konut alt piyasası belirlenip o piyasa içindeki fiyatların çözümlemesi ve hangi alt piyasaların fiyat belirlemede kullanılabileceği yönünde olmuştur. Araştırmalarda piyasa bölgesi olarak, ilçeler, mahalleler gibi belirli mahalli sınırları olan alanlar seçilmişlerdir. Ayrıca şehirlerde bazı özel bölgelerin konut fiyatları üzerinde etkisi olduğu da gözlenmektedir. Yapılan çalışmada; “Bir şehrin içinden geçen karayolunun iki tarafında bulunan konutların fiyatlarında bir değişiklik var mıdır?” sorusunun cevabı araştırılmıştır. Bu amaçla, İstanbul İli Anadolu yakasında doğu batı istikametinde uzanan D100 (E5) Karayolunun ayırdığı 16 kilometre uzunluğunda bir bölgede bulunan satılık ve kiralık konut fiyatları incelenmiştir. E5 karayolunun 250 metre kuzeyinde ve 250 metre güneyindeki hat üzerinde 25 alt bölgede yapılan incelemede, E5 Karayolunun iki tarafındaki (kuzey ve güneyindeki) konut fiyatları arasında farklılıklar bulunmuştur. Bu farklar hem satılık hem de kiralık konut fiyatlarında E5 güneyinde bulunan bölgelerin lehine ortaya çıkmıştır. Sadece metro istasyon durakları çevresinde bulunan bölgelerdeki kiralık konut fiyatlarında bir farklılık görülmemiştir. Yapılan çalışma, başka şehir ve büyükşehirlerde caddelerin ayırdığı bölgelerde de yapılarak yeni konut alt piyasası araştırmalarıyla ilerletilebilir.

Keywords

• İstanbul
• E5 güzergahı
• konut değerleme
• konut alt piyasası
• ulaşım hattı

The Impact of Inner-City Highways on the Housing Sub-Market: D100 Highway Passing Through the Anatolian Side of Istanbul

Abstract

Various studies have been carried out to date to determine the variables that affect dwelling house prices. These studies have generally been in the direction of determining a specific sub-market and analyzing the prices within that region and which sub-markets can be used in price determination. In this study; "Are there any changes in the prices of dwelling houses on both sides of the highway passing through a city?" The answer to the question has been investigated. For this purpose, the prices of dwelling houses for sale and rent in area of 16 kilometers long separated by the D100 (E5) Highway on the Anatolian side of Istanbul Province in the east-west direction were examined. In the examination performed in 25 sub-regions on the line of the E5 highway, differences were found between the dwelling house prices on both sides (north and south) of the E5 Highway. These differences occurred in both sale and rental dwelling house prices. There was no difference in rental dwelling house prices only in the regions around the metro station stops. The study can be carried out in areas separated by streets in other cities and metropolitan cities, and can be advanced with new sub-market studies.

Keywords

• Istanbul
• E5 Route
• real estate valuation
• submarket
• transportation line

References

1. Açlar, A., Çağdaş, V. (2008) Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi 2nci baskı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, Ankara. ISBN: 978-9944-89-558-3.
2. Akdağ, B., Sümbüloğlu, K. (2010) Önemlilik Testleri, Hatiboğlu, Ankara. ISBN:978-975- 8322-36-7.
3. Alas, B. (2017) Toplu konutlarda şerefiye düzeltmelerinin regresyon analizi ile incelenmesi, Kent Akademisi, Cilt:10, Sayı:4, 396-412.
4. Alas, B. (2020) A multilevel analysis of housing submarkets defined by the municipal boundaries and by the street connections in the metropolitan area: Istanbul, Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 35, No. 4, 1201-1217. DOI: 10.1007/s10901-020-09735-7.
5. Alkay, E. (2008) Housing submarkets in Istanbul, International Real Estate Review, Vol. 11, No. 1, 113-127.
6. Alkay, E. (2011) The residental mobility pattern in the İstanbul metropolitan area, Housing Studies, Vol. 26, No. 4, 521-539. DOI: 10.1080/02673037.2011.559752.
7. Bourassa, S.C., Hamelink, F., Hoesli, M. and MacGregor, B., (1999). Defining housing submarkets, Journal of Housing Economics, 8(2), pp. 160-183.
8. Bourassa, S.C., Hoesli, M., Vincent, S.P. (2003) Do housing submarkets really matter? Journal of Housing Economics, Vol. 12, 12-28. DOI: 10.1016/S1051-1377(03)00003-2.

9. Büyükduman, A. (2014) Bir Kent Efsanesi: Konut Balonu, Scala Yayıncılık, Istanbul.
10. Cengiz, E.C., (2020) Financing urban rail investments via urban development, Ph.D. Thesis, Istanbul Technical University, Istanbul.
11. Conroy, S., Andrew N., Jonathan S. (2013) The value of a floor: valuing floor level in high-rise condominiums in San Diego, International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 6, No. 2, 197-208.
12. Goodman, A.C., Thibodeau, T.G. (1998) Housing market segmentation, Journal of Housing Economics, Vol. 7, 121-143.
13. Goodman, A.C., Thibodeau, T.G. (2007) The spatial proximity of metropolitan area housing submarkets, Real Estate Economics, 35(2), 209-232. DOI: 10.1111/j.1540-6229.2007.00188.x.
14. Keskin, B. (2008) Hedonic analysis of price in the Istanbul housing market, International Journal of Strategic Property Management, Vol. 12, No. 2, 125-138. DOI: 10.3846/1648-715X.2008.12.125-138.
15. Keskin, B., Watkins, C., (2016). Defining spatial housing submarkets:Exploring the case for expert delineated boundaries, Urban Studies Journal Limited, 1-17 DOI: 10.1177/0042098015620351.
16. Kiel, K. A., Zabel, J. E. (1996) House price differentials in U.S. cities: Household and neighborhood effects, Journal of Housing Economics, Vol. 5, No. 2, 143-165. DOI: 10.1006/jhec.1996.0008.
17. Köktürk E. ve Köktürk E. (2015) Taşınmaz Değerlemesi, Seçkin Yayıncılık, Ankara.
18. Leishman, C. (2009) Spatial change and the structure of urban housing sub-markets, Housing Studies, Vol. 24, No. 5, 563-585. DOI: 10.1080/02673030903082310.
19. Leishman, C., Costello, G., Rowley, S., Watkins, C., (2013) The predictive performanca of multilevel models of housing sub-markets a comperative analysis, Urban Studies. DOI: 10.1177/0042098012466603.
20. Olmo, J. C. (1995) Spatial estimation of housing prices and locational rents, Urban Studies, Vol. 32, No.8, 1331–1344. DOI: 10.1080/00420989550012492.
21. Önder, Z., Dökmeci, V., Keskin, B. (2004) The impact of public perception of earthquake risk on Istanbul’s housing market, Journal of Real Estate Literature, Vol. 12, No. 2, 181.
22. Özus, E., Dökmeci, V., Kiroglu, G., Egdemir, G. (2007) Spatial analysis of residential prices in Istanbul, European Planning Studies, Vol. 15, No. 5, 707-721. DOI: 10.1080/09654310701214085.
23. Palm, R. (1978) Spatial segmentation of the urban housing market, Geosciences faculty publications, paper 8.
24. Samapatti, S., and Tay, L. (2015) An hedonic price model of new housing in indonesia, Pasific rim property journal, Vol. 8, No. 3, 203-211. DOI: 10.1080/14445921.2002.11104123
25. Straszheim, M. R. (1975) An economic analysis of the housing market Washington, DC: National Bureau of Economic Research.
26. Sümbüloğlu, V., Sümbüloğlu, K. (2005) Örnekleme, Ankara. ISBN: 975- 93883-1-6.
27. Şahin, O., (2019) Investigation of the effects of transportation investments on real estate prices: Case study Beylikdüzü&Esnyurt, Ph.D. Thesis, Boğaziçi University, Istanbul.
28. Tabachnick, B. G., Fidell, L. S. (2007) Using multivariate statistics 5th ed, Boston: Pearson. ISBN: 0-205-45938-2.
29. Vandell, K., D. (1995) Market factors affecting spatial heterogeneity among urban neighborhoods, Housing Policy Debate, Vol. 6, No. 1, 103-139. DOI: 10.1080/10511482.1995.9521183.
30. Watkins, C. (2001) The definition and identification of housing submarkets, Environment and Planning A, Vol. 33, 2235-2253. DOI: 10.1068/a34162.
31. Wong, S.K., Chau, K.W., Yau, Y. And Cheuna, A.K.C. (2011) Property price gradients: the vertical dimensio. J Hous and the Built Environ, Vol. 26, 33-45. DOI: 10.1007/s10901-010-9203-8.