YENİDEN KİRALAMA YASAĞINA AYKIRILIK NEDENİYLE TAZMİNAT VE HUKUKİ NİTELİĞİ
Abstract
Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesi, kiraya verenin veya akrabalarının kiralanana gereksinim duyması halinde feshedilebilir. Ancak kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının dışındaki yakınlarının gereksinimi için tahliye isteminde bulunamaz. Ayrıca kiraya verenin gereksiniminin gerçek ve samimi olması gereklidir. Kiralananı sonradan edinen kişi de kendisinin veya eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu akrabalarının kiralanana gereksinim duyması halinde, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bunların dışında kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarıma ihtiyacının olması halinde, kira sözleşmesini sona erdirebilir. İmar amacıyla esaslı onarımdan anlaşılması gereken kiralanana bir kat veya oda ya da garaj eklenmesi, iki odanın birleştirilmesi, çatının veya bazı duvarların yeniden yaptırılması gibi durumlardır. Yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarıma ihtiyacının olması nedenine dayalı olarak tahliyesi sağlanan kiralanan, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe, eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen kiralananı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, kiralanan yeni haliyle üç yıl süreyle başkasına kiralanamaz. Aynı şekilde kiraya verenin ve akrabalarının gereksinimi amacıyla kiralananın boşaltılması sağlandıktan sonra, haklı sebep olmaksızın, kiralanan üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Bu üç tahliye nedeniyle, üç yıllık süreyle kiralananın başkasına kiraya verilememesi, yeniden kiralama yasağı olarak adlandırılır. Yeniden kiralama yasağına aykırı olarak kiralanan başkasına kiraya verilirse, eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Yapılan bu tazminat düzenlemesi ile yeniden kiralama yasağına aykırı davrananlara, 6570 sayılı Kanunun 16’ncı maddesinde öngörülen cezaî yaptırımların uygulanması sisteminden vazgeçilmiş, bunun yerine eski kiracıya, belirtilen tazminatın kendisine ödenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde ödenmesi öngörülen bu tazminatın hukuki niteliğinin belirlenmesi gereklidir. Bu tazminatın telafi işlevi gördüğünün kabul edilmesi halinde, eski kiracının tazminat talep hakkı, zararının varlığına bağlı olacaktır. İşbu makale ile bu bir yıllık tazminatın, eski kiracının zararının telafi işlevi mi yoksa kiraya verenin samimi ve gerçek olmayan bir amaçla kira sözleşmesinin feshinden caydırma işlevi mi gördüğü tartışılmaktadır.
Keywords
DAMAGES FOR BREACH OF PROHIBITION OF RELETTING AND ITS LEGAL NATURE
Abstract
Lease agreements concerning residence and roofed workplaces may be terminated due to the landlord’s and his / her relatives’ need for the leased property. However, the landlord may not request evacuation for the needs of his/her relatives other than his / her spouse, descendants and his / her dependents’. In addition, the landlord’s need for the leased property must be real and sincere. The person who subsequently acquires the leased property may also terminate the lease agreement by filing a lawsuit after six months from the date of acquisition due to the need of the property for his or her or spouse, descendants or dependents, provided that he or she notifies the tenant in writing within one month beginning after the date of acquisition. In addition, the landlord may terminate the lease agreement, if leased property requires substantial reconstruction or refurbishment. Substantial reconstruction means adding a floor, room or garage, combining two rooms and reconstructing the roof or some walls, etc. The leased property that is evacuated due to the need for substantial reconstruction or refurbishment, cannot be rented with its pre-reconstruction status to other persons without a justifiable reason unless three years have passed after the date of evacuation. Also, the former tenant has the priority right to the lease newly reconstructed property with new status after reconstruction. This right shall be exercised within one month after the date of the written notification of the landlord. Unless this priority right is terminated, the leased property cannot be rented to other persons within three years after reconstruction. Similarly, the leased property that is evacuated due to the landlord’s and his / her relatives’ need for the leased property, cannot be rented to other persons without a justifiable reason unless three years have passed after the date of evacuation. This period of three-year in relation to these three grounds for evictions called the prohibition of reletting. If the leased property is leased to any person other than the former tenant contrary to the prohibition of reletting, the former tenant may claim compensation an amount not less than one year’s rent paid in the last lease year. With this rule, the system of imposing the criminal sanctions stipulated in Article 16 of the Law no. 6570 to landlords who breach the prohibition of reletting is abandoned and instead, the former tenant is granted the right to damages. It is necessary to determine the legal nature of this damages which is paid in case of violation of the prohibition of reletting. If the damages is considered to have as a compensatory function, an award of the damages claimed by a former tenant depends on whether any loss of the former tenant suffers. This article discusses whether the compensation one-year’s rent has deterrence or compensatory functions.
Keywords
