GÜNCEL YARGI KARARLARI IŞIĞINDA KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TBK. M.344/F.3) İLE UYARLAMA (TBK. M.138) HÜKÜMLERİ ARASINDAKİ İLİŞKİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Abstract

Bu çalışmada, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasını düzenleyen 138. maddesi arasındaki ilişki, güncel yargı kararları ışığında incelenmektedir. Bu kapsamda öncelikle Kanun’un 344. maddesinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesine ilişkin rejim ele alınmakta, ardından TBK. m.138 kapsamında uyarlama kurumu incelenmektedir. Son yıllarda ülkemizde çeşitli toplumsal ve iktisadi vakıalara bağlı olarak sıklıkla yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve enflasyon olgusunun uyarlama kurumu bakımından nasıl değerlendirildiği yargı uygulaması bağlamında tartışılmaktadır. Bu çerçevede, İstanbul ve Bursa Bölge Adliye Mahkemeleri kararları ile bunlara ilişkin olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin verdiği uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin karar karşılaştırmalı olarak analiz edilerek, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel düzenleme ile genel uyarlama hükmünün uygulama alanları bu yargı içtihatları ekseninde ortaya konulmaktadır.

Keywords

• Kira Tespit Davası
• Kira Bedelinin Belirlenmesi
• Uyarlama
• Kira Bedelinin Uyarlanması
• Aşırı İfa Güçlüğü

AN EVALUATION OF THE RELATIONSHIP BETWEEN THE DETERMINATION OF RENT IN RESIDENTIAL AND ROOFED WORKPLACE LEASES (TBK. ART.344/PARA.3) AND THE PROVISIONS ON ADAPTATION (TBK. ART.138) IN LIGHT OF CURRENT JUDICIAL DECISIONS

Abstract

This study examines the relationship between Article 344 of the Turkish Code of Obligations, which regulates the determination of rent in residential and commercial leases, and Article 138, which regulates the adaptation of contracts due to hardship, in light of current judicial decisions. In this context, the regime regarding the determination of rent regulated in Article 344 of the Code is first discussed, followed by an examination of the adaptation institution under Article 138 of the Turkish Code of Obligations. The study discusses how the economic fluctuations and inflation frequently experienced in our country in recent years due to various social and economic events are evaluated in terms of the adaptation institution within the context of judicial practice. In this framework, the decisions of the Istanbul and Bursa Regional Courts of Appeal and the decision of the 3rd Civil Chamber of the Supreme Court of Appeals regarding the resolution of the dispute are analyzed comparatively, and the areas of application of the special regulation regarding the determination of rent and the general adaptation provision are presented based on judicial precedents.

Keywords

• Rent Determination Lawsuit
• Determination of Rent
• Adaptation
• Adaptation of Rent
• Hardship

References

1. Acar F, ‘Türk Borçlar Kanunu Tasarısının Değerlendirilmesi Sempozyumu, Dördüncü Oturum, Kira Sözleşmesi ve Kefalet’ (2005) 3(34) Legal Hukuk Dergisi 3685-3691.
2. Arat A, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması (Seçkin 2006).
3. Atamulu İ, ‘Kira Bedelinin Uyarlanması’ iç Hayrunnisa Özdemir (ed), Kira Hukuku Davaları (3. Bası, Seçkin 2025).
4. Aybay ME, ‘Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması’ iç Gökhan
5. Antalya ve Murat Topuz (edr), Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, (2016) 22(3) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 323-347.
6. Aydoğdu M, ‘Kira Parasında Artışı %25 ile Sınırlayan Düzenlemeler Konusunda Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar Hakkındaki Değerlendirmeler’ (2023) 88(3) İzmir Barosu Dergisi 135-164.
7. Baysal B, Sözleşmenin Uyarlanması (4. Bası, On İki Levha 2020). Burcuoğlu H, ‘Hukukta Uyarlama-Özellikle Taşınmaz Kiralarında ve (Dövize Endeksli) Kredi Sözleşmelerinde Uyarlama’ (2011) 20 İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi 59- 91.
8. Çelik A ve Doğu HM, ‘Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk ve Ticari Dava Şartı Arabuluculuk Üzerindeki Etkileri’ (2024) 32(2) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 811-860.

9. Doğan G, “Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması” (2014) 26(111) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 9-36. Doğan M, ‘Kira Sözleşmesi’ iç Turgut Öz (ed), Borçlar Hukuku Özel Hükümler (2. Bası, Seçkin 2025).
10. Duvan S, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dava Açma Süreleri (Seçkin 2025).
11. Eren F ve Yücer İ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (12. Bası, Legem 2024).
12. Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (28. Bası, Legem 2023). Ganbari MK, ‘Kira Artış Oranına Dair Geçici Maddeler ile Taraf İradesi: Özellikle Arabuluculuk’ (2023) 27(4) Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 197-232.
13. Gökyayla KE, ‘Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin 344. Maddesinin Değerlendirilmesi’ (2013) 9(103-104) Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi 18-51.
14. Görmez M, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması (On İki Levha 2019).
15. Grilc P, ‘The Impact of Changed Circumstances on Legal Transactions’ (2011) 2011 Pravni Letopis 33-46.
16. Gülekli Y, ‘Aşırı İfa Güçlüğü ve Alacaklının Tasavvurunun Boşa Çıkması Halinde İşlem Temelinin Çökmesi Öğretisi’ (1990) 15(18) İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi 43-69.
17. Gümüş MA, ‘Yeni Yargı Kararları Nedeniyle Bir Kez Daha Cevaplanması Gereken Soru: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında, Kiraya Veren, Sona Erdiğinde TBK m.344/III Hükmüne Dayalı Kira Tespit Davası Açmayı Amaçladığı Beş Yıllık Sürenin İçinde TBK m.138’e Dayalı Uyarlama Davası Açabilir mi?’ (LinkedIn, 2025) Erişim Tarihi 14.03.2026.
18. Gümüş MA, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (2. Bası, Vedat 2012).
19. Gümüş MA, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı (8. Bası, Yetkin 2024).
20. Gümüş MA, Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmelerin Uyarlanması (TBK m 138) (Yetkin 2022).
21. Günay E, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi (4. Bası, Seçkin 2024).
22. İnce N ve Özyakışır Ö, ‘Alman ve İsviçre Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Türk Hukukunda Başlangıç Kira Bedelinin Sınırlandırılması Meselesi’ (2021) 11(2) Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 725-770.
23. İnceoğlu M ve Baş E, ‘Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Kira Parasının Belirlenmesi’ iç Prof. Dr. Şener Akyol’a Armağan (Filiz 2011).
24. İnceoğlu MM, Kira Hukuku C 2 (On İki Levha 2014).
25. Kara Kılıçarslan S, ‘Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası’ (2025) 29(2) Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 535-580.
26. Kaya İ, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi’ (2014) 9(123-124) Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 171-196.
27. Kaya Ü, ‘Sözleşmenin Uyarlanmasında Sonradan Değişen Şartlar ve Öngörülemezlik İlkesi’ iç Gökhan Antalya ve Murat Topuz (edr), Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, (2016) 22(3) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 1569- 1593.
28. Kılıç Öztürk G, ‘Kira Tespit Davası ve Esasları’ (2017) (129) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 229-260.
29. Kılıçoğlu AM, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (26. Bası, Turhan 2022). Koçak Diker D, ‘Konut Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Düzenlemeler ile Kiraya Verenin Uyarlama Talebinin Değerlendirilmesi’ (2024) 82(4) İstanbul Hukuk Mecmuası 1059- 1099.
30. Kokorin I and van der Weide J, ‘Force Majeure and Unforeseen Change of Circumstances: The Case of Embargoes and Currency Fluctuations (Russian, German and French Approaches)’ (2015) 3 Russian Law Journal 46-82.
31. Kurtulan G, ‘Türk Hukukunda İmkansızlık ve Aşırı İfa Güçlüğü Kurumlarının Karşılaştırılması’ (2016) 32(3) Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi 193-248.
32. Legashvili D, ‘The Impact of Changed Circumstances on Contractual Relations’ (2013) 2 Journal of Law 67-105.
33. Nomer HN, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (19. Bası, Beta 2023). Oğuzman MK ve Öz MT, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (21. Bası, Vedat 2023).
34. Öktem Çevik S, ‘Türk Borçlar Kanunu m 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi’ (2022) 24(1) Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 39-77.
35. Özen B, ‘Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi’ (2016) 22(3) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 2033-2062.
36. Özer T, ‘6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Hükümlerinin Değerlendirilmesi ve 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Hükümlerine Göre Kira Tespit Davasının Niteliği’ (2011-2012) 8(2)-11(1) Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1013-1033.
37. Özyakışır Ö, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli (Adalet 2019).
38. Rösler H, ‘Changed and Unforeseen Circumstances in German and International Contract Law’ (2008) 5(1) Slovenian Law Review 47- 58.
39. Ruhi C ve Ruhi AC, Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira Hukuku (6. Bası, Seçkin 2025).
40. Sarı Fidan Ö, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi’ (2023) (1) Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi 345-380.
41. Tile L, Uyarlama Sebebi Olarak Aşırı İfa Güçlüğü (Yetkin 2021).
42. Topuz S, Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale (Yetkin 2009).
43. Toy BN, ‘Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelinin Uyarlanması Talebi’ (2025) (31) Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 133-165.
44. Wiegand J, ‘Finanzkrise als Störung der Geschäftsgrundlage, Die’ (2015) 1 Anglo-German Law Journal 136-158.
45. Yavuz C, Borçlar Hukuku Dersleri (19. Bası, Beta 2024).
46. Yeniocak U, Kira Bedelinin Belirlenmesi: Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları (4. Bası, Seçkin 2025).
47. Yılmaz S, ‘Dövize Endeksli Tüketici Kredilerinde Uyarlama Sorunu ve Yargıtay’ın Bakışı’ (2010) 59(1) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 131-172.
48. Yüksekdağ S, Mücbir Sebep, Aşırı İfa Güçlüğü Hallerinin Kira Sözleşmelerine Etkileri (2. Bası, Seçkin 2023)