ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE ANAYASA MAHKEMESİ VE YARGITAY KARARLARIYLA YARATILAN “AVANS TAPU” KAVRAMININ DEĞERLENDİRİLMESİ

Year 2021, Volume: 18 Issue: 2, 781 - 797, 15.10.2021

Zafer Kahraman

Abstract

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin temelden arsa payı devrederek inşaat için mali kaynak yaratması uygulamada sıklıkla görülmektedir. Bu uygulama bazı hallerde ciddi hukuki meselelere yol açmaktadır. Özellikle yüklenicinin temerrüdüne dayalı olarak arsa malikinin sözleşmeden dönmesi halinde, Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay, arsa malikinin yükleniciden arsa payı satın alan üçüncü kişilere karşı istihkak davası niteliğinde tapu iptali ve tescil davası açmasını kabul etmektedir. Bu kararın dayanağı olarak ileri sürülen “avans tapu” kavramı hem Türk Medeni Hukuku kurallarına hem de tapu sicil sistemine ters düşmektedir. Bu nedenlerle, söz konusu kararların isabetli olmadığı kanaatindeyiz. İşbu makale kapsamında görüşümüzü açıklamaya çalışacağız.

Keywords

Arsa payı karşılığı inşaat, avans tapu, tapu iptali ve tescil, söz-leşmeden dönme

EVALUATION OF THE “LAND REGISTER AS ADVANCE PAYMENT” CONCEPT IN CONSTRUCTION AGREEMENT IN RETURN FOR LAND SHARE, CREATED BY TURKISH CONSTITUTIONAL COURT AND TURKISH COURT OF CASSATION JURISPRUDENCE

Abstract

In construction agreement in return for land share, it is common practice for the contractor to sell the land shares to the third parties before the commencement of the construction in order to obtain financial support for the completion of the work. Some legal problems arise from this practice. Particularly in case the initial land owner rescind the contract due to the default of the contractor, Turkish Constitutional Court and Turkish Court of Cassation award to the initial landowner the right for restitution of the land shares given in advance. This jurisprudence contradicts the theory of rescission adopted by Turkish Court of Cassation and does not comply with the principles governing the Turkish Civil Law. Therefore, we believe that the aforementioned precedents are not accurate. Within the scope of this study, we will try to convey our arguments on the subject.

Keywords

Construction agreement in return for land share, land register as advance payment, restitution, and rescission

References

• AKİPEK, Jale G./AKINTÜRK, Turgut, Eşya Hukuku, İstanbul 2009.
• ARAL, Fahrettin/ AYRANCI, Hasan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, 9. Bası, Ankara 2012.
• ATAMULU, İsmail, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi, Ankara 2014.
• AYAN, Serkan, İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Ankara 2008.
• AYDIN, Gülşah Sinem, “Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönmesinin Yükleniciden Arsa Payı Satın Alan Üçüncü Kişilere Etkisi Ve Bu Etkinin Yargı Kararları Çerçevesinde Değerlendirilmesi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 141, 2019, s. 417-453.
• BUCHER, Eugen, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 3. Aufl., Schulthess, Zürich 1988.
• BUZ, Vedat, Borçlunun Temerrüdünde Sözleşmeden Dönme, Ankara 1998.
• BÜYÜKAY, Yusuf, Eser Sözleşmesi, Ankara 2013.
• COŞKUN, Gürkan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu, Ankara 2010.
• DAYINLARLI, Kemal, İstisna Akdinde Müteahhidin ve İş Sahibinin Temerrüdü, Hüküm ve Sonuçları, 3. Bası, Ankara 2003.
• EHRAT, Felix R. Der Rückritt vom Vertrag nach Art. 107 Abs. 2 OR in Verbindung mit Art. 109 OR, Zürich 1990.
• EREN, Fikret, “I. Borçlar Kanunu Açısından İnşaat Sözleşmeleri; II. İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Borçları ve Bu Borçların Yerine Getirilmemesinin Sonuçları; III. İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi”, İnşaat Sözleşmeleri, Yönetici-İşletmeci Mühendis ve Hukukçular İçin Ortak Seminer Ankara, 18-29 Mart 1996), 2. tıpkı bası, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Ankara 2001, s. 45-103.
• ERMAN, Hasan, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Temerrüdü (Bir İçtihadı Birleştirme Kararının Düşündürdükleri)”, İstanbul Barosu Dergisi, C. 58, S. 4-5-6, Nisan-Mayıs-Haziran 1984, s. 209-223.
• ERMAN, Hasan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. Bası, İstanbul 2010.
• ESENER, Turhan/GÜVEN, Kudret, Eşya Hukuku, 4. Bası, Ankara 2008.
• GAUCH, Peter, Der Werkvertrag, 5. Auflage, Schultess, 2011 (www.swisslex.ch)
• GAUTSCHİ, Georg, Berner Kommentar (BK), Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Band VI, Das Obligationenrecht, 2. Abteilung, Die einzelnen Vertragsverhältnisse, 3. Teilband, Der Werkvertrag, Art. 363-379 OR, Stämpfli, Bern 1998.
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. I-II, İstanbul 2012.
• HONSELL, Heinrich, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 8. Aufl., Stämpfli Verlag, Bern 2006.
• KAPLAN, İbrahim, İnşaat Sözleşmeleri Hukuku ve Endüstri Yatırım Sözleşmeleri, Ankara 2013.
• KARATAŞ, İzzet, Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Ankara 2009.
• KARTAL, Bilal, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Ankara 1993.
• KAYA, Özgür Katip, Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi, İstanbul 1993.
• Çiğdem, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi”, Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu XXII, Bankacılık ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Ankara 2007.
• KELLER, Max/ SCHÖBİ, Christian, Das Schweizerische Schuldrecht, Band I, Allgemeine Lehren des Vertragsrechts, 3. Auflage, Basel und Frankfurt am Main 1988.
• KOLLER, Alfred, Berner Kommentar (BK), Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Band VI, Das Obligationenrecht, 2. Abteilung, Die einzelnen Vertragsverhältnisse, 3. Teilband, 1. Unterteilband, Der Werkvertrag, Art. 363-366 OR, Heinz Hausheer (Hrsg.), Stämpfli, Bern 1998.
• KUNTALP, Erden, Karışık Muhtevalı Akit, 2. Bası, Ankara 2013.
• OĞUZMAN, M. Kemal/ SELİÇİ, Özer/ OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe, Eşya Hukuku, 15. Bası, İstanbul 2012.
• OĞUZMAN, M. Kemal/ÖZ, M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. I, 11. Bası ve C. II, 10. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2013.
• OSER, Hugo/SCHÖNENBERGER, Wilhelm, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, V. Band: Das Obligationenrecht, Erster Halbband: Art. 1-183, 2. Auflage, Zürich 1929.
• ÖZ, M. Turgut, İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, İstanbul 2013 (İnşaat).
• ÖZ, M. Turgut, İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi, İstanbul 1989 (Dönme).
• ÖZÇELİK, Barış, Tapu Siciline Güvenin Korunması, Ankara 2016.
• ÖZMEN, Saba, “2014/12321 Başvuru Numaralı Faik Tari ve Sultan Tari Başvurusuna İlişkin Anayasa Mahkemesi’nin Fahiş Hatalı Kararı’nın Eleştirisi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Mart-Nisan 2018, Yıl:30, Sayı: 135, s. 491-516.
• ÖZMEN, Saba/ ÜREM, Müge, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yargıtay Kararları İle Yaratılan Avans Tapu Kavramına Yönelik Eleştiriler”, Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2016/1, s.13-31.
• PEDRAZZINI, Mario M., “Werkvertrag, Verlagsvertrag, Lizenzvertrag”, Schweizerisches Privatrecht, Obligationenrecht – Besondere Vertragsverhältnisse, Helbing&Lichtenhahn Verlag, Basel-Stutgart 1977, Band VII/1.
• REBER, Hans J., Rechtshandbuch für Bauunternehmer, Bauherr, Architekt und Bauingenieur, 3. Auflage, Baufachverlag, Zürich 1975.
• REİSOĞLU, Seza, Sebepsiz İktisap Davasının Genel Şartları, Ankara 1961.
• SCHENKER, Franz, Die Voraussetzungen und die Folgen des Schuldnerverzugs im schweizerischen Obligationenrecht, Universitätsverlag Freiburg, Schweiz, 1988.
• SEÇER, Öz, Eser Sözleşmesinin İş Sahibi Tarafından Tam Tazminatla Feshi, Ankara 2016.
• SELİÇİ, Özer, İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, İstanbul 1978.
• SELİMOĞLU, Yaşar Engin, İstısnâ (Eser) Sözleşmesi, Ankara 2010.
• SEROZAN, Rona, Sözleşmeden Dönme, 2. Bası, İstanbul 2007.
• SİRMEN, A. Lâle, Eşya Hukuku, Ankara 2013.
• SUNGURBEY, İsmet, “Müteahhidin Teslim Gününde Yapıyı Bitirmeyerek Temerrüde Düşmüş Olmakla Birlikte, Özellikle Yapının Büyük Bir Bölümünü Bitirmiş Bulunması Durumunda, Kendisine Yapının Bitirdiği Bölümüyle Orantılı Bir Ücret Ödenmesi Gerekir (Sayın Prof. Dr. Haluk Tandoğan’a Zorunlu Bir Yanıt)”, Yasa Hukuk Dergisi, 1982/II, C.5, s.173-194.