YENİDEN KİRALAMA YASAĞINA AYKIRILIK NEDENİYLE TAZMİNAT VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Year 2021, Volume: 18 Issue: 2, 931 - 951, 15.10.2021

İbrahim Gül

Abstract

Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesi, kiraya verenin veya akrabalarının kiralanana gereksinim duyması halinde feshedilebilir. Ancak kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının dışındaki yakınlarının gereksinimi için tahliye isteminde bulunamaz. Ayrıca kiraya verenin gereksiniminin gerçek ve samimi olması gereklidir. Kiralananı sonradan edinen kişi de kendisinin veya eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu akrabalarının kiralanana gereksinim duyması halinde, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bunların dışında kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarıma ihtiyacının olması halinde, kira sözleşmesini sona erdirebilir. İmar amacıyla esaslı onarımdan anlaşılması gereken kiralanana bir kat veya oda ya da garaj eklenmesi, iki odanın birleştirilmesi, çatının veya bazı duvarların yeniden yaptırılması gibi durumlardır. Yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarıma ihtiyacının olması nedenine dayalı olarak tahliyesi sağlanan kiralanan, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe, eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen kiralananı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, kiralanan yeni haliyle üç yıl süreyle başkasına kiralanamaz. Aynı şekilde kiraya verenin ve akrabalarının gereksinimi amacıyla kiralananın boşaltılması sağlandıktan sonra, haklı sebep olmaksızın, kiralanan üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Bu üç tahliye nedeniyle, üç yıllık süreyle kiralananın başkasına kiraya verilememesi, yeniden kiralama yasağı olarak adlandırılır. Yeniden kiralama yasağına aykırı olarak kiralanan başkasına kiraya verilirse, eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Yapılan bu tazminat düzenlemesi ile yeniden kiralama yasağına aykırı davrananlara, 6570 sayılı Kanunun 16’ncı maddesinde öngörülen cezaî yaptırımların uygulanması sisteminden vazgeçilmiş, bunun yerine eski kiracıya, belirtilen tazminatın kendisine ödenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde ödenmesi öngörülen bu tazminatın hukuki niteliğinin belirlenmesi gereklidir. Bu tazminatın telafi işlevi gördüğünün kabul edilmesi halinde, eski kiracının tazminat talep hakkı, zararının varlığına bağlı olacaktır. İşbu makale ile bu bir yıllık tazminatın, eski kiracının zararının telafi işlevi mi yoksa kiraya verenin samimi ve gerçek olmayan bir amaçla kira sözleşmesinin feshinden caydırma işlevi mi gördüğü tartışılmaktadır.

Keywords

Kira sözleşmesi, kiralanana gereksinim, yeniden imar ve inşa, yeniden kiralama yasağı, tazminat

DAMAGES FOR BREACH OF PROHIBITION OF RELETTING AND ITS LEGAL NATURE

Abstract

Lease agreements concerning residence and roofed workplaces may be terminated due to the landlord’s and his / her relatives’ need for the leased property. However, the landlord may not request evacuation for the needs of his/her relatives other than his / her spouse, descendants and his / her dependents’. In addition, the landlord’s need for the leased property must be real and sincere. The person who subsequently acquires the leased property may also terminate the lease agreement by filing a lawsuit after six months from the date of acquisition due to the need of the property for his or her or spouse, descendants or dependents, provided that he or she notifies the tenant in writing within one month beginning after the date of acquisition. In addition, the landlord may terminate the lease agreement, if leased property requires substantial reconstruction or refurbishment. Substantial reconstruction means adding a floor, room or garage, combining two rooms and reconstructing the roof or some walls, etc. The leased property that is evacuated due to the need for substantial reconstruction or refurbishment, cannot be rented with its pre-reconstruction status to other persons without a justifiable reason unless three years have passed after the date of evacuation. Also, the former tenant has the priority right to the lease newly reconstructed property with new status after reconstruction. This right shall be exercised within one month after the date of the written notification of the landlord. Unless this priority right is terminated, the leased property cannot be rented to other persons within three years after reconstruction. Similarly, the leased property that is evacuated due to the landlord’s and his / her relatives’ need for the leased property, cannot be rented to other persons without a justifiable reason unless three years have passed after the date of evacuation. This period of three-year in relation to these three grounds for evictions called the prohibition of reletting. If the leased property is leased to any person other than the former tenant contrary to the prohibition of reletting, the former tenant may claim compensation an amount not less than one year’s rent paid in the last lease year. With this rule, the system of imposing the criminal sanctions stipulated in Article 16 of the Law no. 6570 to landlords who breach the prohibition of reletting is abandoned and instead, the former tenant is granted the right to damages. It is necessary to determine the legal nature of this damages which is paid in case of violation of the prohibition of reletting. If the damages is considered to have as a compensatory function, an award of the damages claimed by a former tenant depends on whether any loss of the former tenant suffers. This article discusses whether the compensation one-year’s rent has deterrence or compensatory functions.

Keywords

Lease contract, need for the property, reconstruction of the property, priority right of tenant, prohibition of reletting, legal nature of damages

References

• ACAR, Faruk: Kira Hukuku Şerhi, 4. Bası, Yayınevi, İstanbul 2017. “Kira”.
• ACAR, Faruk (Yavuz/Acar/Özen): Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 16. Bası, Beta Yayınevi, İstanbul 2019. “Özel Hükümler”.
• AKGÜN AKAY, Merve: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Nedenleri, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2017.
• AKINCI, Şahin: İşyeri Kiralarında Kiracının Korunması Açısından Borçlar Kanunu Tasarısının Bazı Hükümlerinin Değerlendirilmesi, AÜHFD, Y.2008, C. 57, Sa.3, s. 33-50.
• AKYİĞİT, Ercan: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi, Ankara 2012.
• ARAL, Fahrettin/AYRANCI, Hasan: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 12. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara 2019.
• ARPACI, Abdülkadir (HATEMİ, Hüseyin/SEROZAN, Rona/ ARPACI, Abdülkadir): Borçlar Hukuku Özel Bölüm, Filiz Kitapevi, İstanbul 1992.
• AYAN, Nurşen: Kira Konusu Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ettirilmesi, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi, Y.2007, C. 15, Sa.2, s. 11-24.
• AYANOĞLU MORALI, Ahu: İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu / TBK M. 347, C. 2, Vedat kitapçılık, İstanbul 2018.
• AYDEMİR, Efrail: Kira Hukuku, 4. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2016.
• AYDOĞDU, Murat/KAHVECİ, Nalan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkiler, 4. Bası, Adalet Yayınevi, Ankara 2019.
• AYSAL, Mustafa: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, Y.2103, C. 9, Sa.103-104, s. 183-191.
• BATUR, İsmail Cenk: Konut Gereksinimine Dayalı Tahliye Davalarında “Samimi ve Gerçek İhtiyaç” Kavramı, İBD, Y.2017, C. 91, Sa.6, s. 216-220.
• BURCUOĞLU, Haluk: Borçlar Kanunu Tasarısı’nın Haksız Eylem Sorumluluğu ve Kira İle İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler, Prof. Dr. Turgut Akıntürk’e Armağan (Editörler: Ateş, Derya/Bulur, Alper), Beta Yayınevi, İstanbul 2008, s. 18-46. “Tasarı”.
• BURCUOĞLU, Haluk: 6570 Sayılı yasaya Göre Kiracını Tahliye Edilmesi, Filiz Kitapevi, İstanbul 1993. “6570 Sayılı”.
• BURCUOĞLU, Haluk: Seminer: Borçlar Kanunu’na Getirilen Yenilikler, İzmir Barosu Dergisi, Y. Mayıs 2012, Y.77, Sa.2, s. 9-91.
• CERAN, Mithat: Kira Sözleşmeleri Tahliye ve Tespit Davaları, 2. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara 2015.
• DEMİRCİOĞLU, Huriye Reyhan: Kira Sözleşmesinde Yan Giderler, Yetkin Yayınevi, Ankara 2018.
• DOĞAN, Murat: 6098 Sayılı TBK’na göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi: Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerinin Değerlendirilmesi Sempozyumu, 3-4 Haziran 2011, Sempozyum No:3, Y.2011, s. 501-519. “Sempozyum”.
• DOĞAN, Murat: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerini Sona Ermesi, Ankara 2011. “Kira”.
• EKİNCİ, Hüseyin: Tahliye Edilen Taşınmazın Eski Kiracıya Yeniden Kiralanması Zorunluluğu, Adalet Dergisi, Y.2005, Sa.23, s. 88-116.
• ERDOĞAN, Hasan: Tahliye, Kira Tespit, Kira Alacağı, Tazminat Davaları, 2. Bası, Adalet Yayınevi, Ankara 2010.
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 23. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara 2018.
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 5. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara 2017. “Özel”.
• ERZURUMLUOĞLU, Erzan: Sözleşmeler Hukuk (Özel Borç İlişkileri), 7. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara 2017.
• GÖKYAYLA, Emre: İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu / TBK M. 339, C. 2, Vedat kitapçılık, İstanbul 2018.
• GÖKYAYLA, Emre: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı (TBK M. 389), Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi: Prof. Dr. Aydın Zevkliler’e Armağan, Y.2013, C. 8, Özel Sayı, Cilt 2, s. 1203-1252.
• GÜL, İbrahim: ABD ve Türk Hukukunda Medeni Ceza, Yetkin Yayınevi, Ankara 2015.
• GÜL, İbrahim: Türk Özel Hukuku’nda Tazminatın Caydırma İşlevinin Yetersizliği, Batider, Y.2017, C. 33, Sa.3, s. 101-125. “Caydırma”
• GÜLER, Alev: 6570 Sayılı Kira Kanunu’nun 15-16 Maddelerinin Uygulanmasında Ortaya Çıkan Sorunlar, ABD, Y.1978, Sa.4, s. 632-635.
• GÜNAY, Erhan: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2017.
• GÜLER, Zeynep: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Dava Yoluyla Sona Ermesi, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y.2016, C. 15, Sa.2, s. 713-748.
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper: Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2012. “Kira”
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Kısa Ders Kitabı, 4. Bası, Filiz Kitapevi, İstanbul 2019.
• İKİZLER, Metin: Kiralananın Satılması Durumunda Alıcının Satıcıya Karşı Hakları, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2016, C. 20, Sa.2, s. 25-59.
• İNCEOĞLU, M. Murat: Kira Hukuku, C. 2, 2. Bası, 1. Basıdan Tıpkı 2. Basım, Oniki Levha Yayınları, İstanbul 2017.
• İPEK, Eyüp: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler, TBB Dergisi, Y.2012, Sa.102, s. 59-92.
• KAHRAMAN, Zafer: İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu / TBK M. 299, C. 2, Vedat kitapçılık, İstanbul 2018.
• KALENDER, Ahmet: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi, Terazi Hukuk Dergisi, Y.2017, C. 12, Sa.136, s. 27-35.
• KAYA, İlkay: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y.2015, C. 9, Sa.123, s. 171-196.
• KILIÇOĞLU, Mustafa: Kira Hukuku’ndan Doğan Tahliye, Tespit, Uyarlama, Tazminat ve Alacak Davaları, 3. Bası, Bilge Yayınevi, Ankara 2015.
• KIRMIZI, Mustafa: Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Bilge Yayınevi, Ankara 2013.
• KOÇ, Nevzat: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi, İstanbul Medipol ÜHFD, Y.2014, C. 1, Sa.1, s. 7-35.
• KOÇAK DİKER, Duygu: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Ödeme Dışındaki Yan Borçlarına Aykırılığı ve Sözleşmenin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi, Oniki Levha Yayınları, İstanbul 2018.
• ÖKTEM ÇEVİK, Seda: İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu / TBK M. 310, C. 2, Vedat kitapçılık, İstanbul, 2018.
• ÖZDOĞAN, Mustafa/OYMAK, Tuba: 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nda Kira, Bilge Yayınevi, Ankara 2013.
• ÖZEN, Burak: Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan Özel Sayısı, Y.2016, C. 22, Sa.3, Cilt 2, s. 2033-2062.
• ÖZTÜRK, Mehmet: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri, DEÜHFD: Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan Özel Sayısı, Y.2017, C. 19, s. 1549-1595.
• RUHİ, Canan/RUHİ, Ahmet Cemal: Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2016.
• SARUHAN, Utku: Yeniden Kiralama Yasağı (TBK M. 355), TAAD, Y.2019, C. 10, Sa.37, s. 353-383.
• ŞENER, Oruç Hami: İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davaları ve Ortaklıklar Hukukuyla Bağlantısı, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2010.
• TOSUN, Yalçın: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Gereksinimi, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 11, Sa.137-138, s. 31-53.
• TUNABOYLU, Müslim: Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, Yetkin Yayınevi, Ankara 2013.
• ÜNAL, Canan: Yargıtay Kararları Işığında Borçlar Kanunu ve Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Göre Kira Sözleşmesinin Sona Erme Nedenleri, İBD, Y.2010, C. 84, Sa.3, s. 1525-1543.
• YAVUZ, Nihat: Kira Hukuku, 6. Bası, Adalet Yayınevi, Ankara 2018.
• ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 19. Bası, Turhan Kitapevi, Ankara 2019.