Problems with the Income Value Basis in Agricultural Lands Subject to Inheritance

Abstract

Agreement among heirs is essential when divvying up inherited agricultural lands. If the heirs cannot agree, the problem is resolved through litigation. In accordance with Article 657/II of Turkish Civil Code No. 4721 and Article 8/C of Law No. 5403 on Soil Conservation and Land Use, a judge must allocate agricultural lands to competent heirs based on the income value. The provision on the definition of the income value of agricultural lands in the Regulation on the Transfer of Ownership of Agricultural Land was amended at the end of 2021. Although the regulation contains many new provisions, especially regarding the use of the income capitalization method to calculate the value, the adoption of this method is accompanied by many problems. This is because using the income capitalization method provides a value for agricultural lands that is considerably lower than the market (i.e., real/fair market) value, especially due to the current high inflation in Türkiye. Meanwhile, agricultural land is quite commonly undervalued due to inaccurately determining the average annual net income and capitalization interest rates. The predominant view in the doctrine is that the acceptance of the income-based value instead of the actual value leads to a violation of interest for the heirs other than the heir to whom the agricultural lands are dedicated. In addition, the competent heir to whom the agricultural land is allocated based on the estimate potential income value can make a profit by disposing of the agricultural land. This study aims to identify the problems arising from the allocation of agricultural lands subject to inheritance based on value obtained using the income capitalization method. The study aims to ensure a balance among heirs when divvying up agricultural lands. In this context, the study present solutions to the discussed problems.

Keywords

• Keywords Agricultural Land
• Income Method
• Income-Based Value
• Actual Value
• Market Value
• Fair Value
• Capitalization Interest Rate
• Competent Heir

Mirasa Konu Tarımsal Arazilerde Gelir Esaslı Değerin Yarattığı Sorunlar

Abstract

Tarımsal arazilerin paylaşılmasında mirasçıların anlaşması asıldır. Mirasçıların anlaşamadığı takdirde sorun, dava yolu ile çözülür. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 657/II ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/C maddesi gereğince hâkim, tarımsal arazileri ehil mirasçılara gelir değeri üzerinden özgülemelidir. Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik’teki tarımsal arazilerin gelir değeri tanımını içeren hüküm, 2021 yılının sonunda değiştirilmiştir. Yönetmelik, özellikle gelir kapitalizasyonu yöntemi ile elde edilen değer hesaplamasına ilişkin birçok yeni hüküm içermesine rağmen, bu yöntemin benimsenmesi birçok sorunu beraberinde getirmektedir. Zira tarımsal arazilerin gelir yöntemi ile elde edilen değeri, özellikle günümüzdeki yüksek enflasyon sebebiyle piyasa (gerçek, sürüm, rayiç) değerine göre oldukça düşük kalmaktadır. Öte yandan yıllık ortalama net gelir ve kapitalizasyon faiz oranlarının hatalı tespit edilmesi sebebiyle tarımsal arazilerin değerinin düşük hesaplanması oldukça yaygındır. Doktrindeki baskın görüş, gerçek değer yerine gelir esaslı değerin kabul edilmesinin, tarımsal arazilerin özgülendiği mirasçı dışında kalan mirasçılar bakımından menfaat ihlaline yol açtığı şeklindedir. Bunun yanı sıra tarımsal arazi kendisine gelir esaslı değer üzerinden özgülenen ehil mirasçının tarım arazisi üzerinde tasarruf ederek kâr elde etmesi mümkündür. Bu çalışmada, mirasa konu tarımsal arazilerin gelir kapitalizasyonu yöntemiyle ulaşılan değer üzerinden özgülenmesi sebebiyle ortaya çıkan sorunlar tespit edilmeye çalışılmıştır. Çalışma, tarımsal arazilerin paylaşımında mirasçılar arasında denge sağlanması amacını taşımaktadır. Bu bağlamda tartışılan sorunlara ilişkin çözüm önerileri sunulmuştur.

Keywords

• Tarımsal Arazi
• Gelir Yöntemi
• Gelir Esaslı Değer
• Gerçek Değer
• Sürüm Değeri
• Rayiç Değer
• Kapitalizasyon Faiz Oranı
• Ehil Mirasçı

References

1. Antalya G, Miras Hukuku Cilt III (Genişletilmiş 5. Baskı, Seçkin 2021). google scholar
2. Aşan G, ‘Tarımsal Arazinin Sonradan Tarım Dışı Amaçlarla Kullanılmasından Dolayı Değer Artışı ve Mirasçıların Değer Artışını Talep Etmesi’ 2022 26 (2), Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 141-163. google scholar
3. Avcı M Ö, Mirasın Mahkeme Kararıyla Paylaşılması (1. Baskı, On İki Levha 2014). google scholar
4. Ayan M ve Ayan N, Miras Hukuku (Gözden Geçirilmiş 11. Baskı, Adalet 2023). google scholar
5. Bağatur M Ç, ‘Tarımsal İşletmelerin Özgülenmesi’ 1999 (3) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 858878. google scholar
6. Başer V, ‘Tarımsal Arazi Değerlemesinde Mevcut Sorunlar ve Çözüm Yaklaşımları’ 2020 10 (2) Karadeniz Fen Bilimleri Dergisi 431-442. google scholar
7. Cin H, Eski ve Yeni Türk Hukukunda Tarım Arazilerinin Miras Yoliyle İntikali (1. Baskı, Sevinç 1979) google scholar
8. Çabri S, Miras Hukuku Şerhi (TMK m. 640-682) Cilt-III (Güncellenmiş 2. Baskı, On İki Levha 2023). google scholar

9. Dalcı Özdoğan N, Tarımsal Arazilerin Miras Yoluyla İntikali (1. Baskı, On İki Levha 2021). google scholar
10. Dural M ve Öz T, Türk Özel Hukuku, Cilt IV, Miras Hukuku (18. Baskı, Filiz 2022). google scholar
11. Engindeniz S, Başaran C ve Susam B, ‘Tarım Arazilerinin Kamulaştırma Bedellerinin Saptanmasında Gelir Yönteminin Uygulanmasıyla İlgili Anlaşmazlıklar’ 2015 TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 15. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı. google scholar
12. Engindeniz S, ‘Tarım Arazilerinin Kamulaştırılmasında Gelir Yöntemini Uygulama Esasları’ 2010 (192) TKB Türktarım Dergisi 53-57. google scholar
13. Erdoğan K, ‘Tarım Arazilerinin Miras Yoluyla İntikali’ 2016 24 (1) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 123-179. google scholar
14. Eren F ve Başpınar V, Toprak Hukuku (Gözden Geçirilmiş ve Genişletilmiş 5. Bası, Savaş 2017). google scholar
15. Gökçe Z ‘Tarımsal İşletmenin Tahsisi’ 2001 2 Prof. Dr. Hayri Domaniç’e 80. Yaş Günü Armağanı 831 893. google scholar
16. Göktürk H A, Miras Hukuku (3. Basım, Yeni Cezaevi 1955). google scholar
17. Gözener B ve Karadoğan N, ‘Sulu Tarım Arazilerinde Kapitalizasyon Oranının Saptanması: Tokat İli Kazova Bölgesi Örneği’ 2023 9 (1) Uluslararası Tarım ve Yaban Hayatı Bilimleri Dergisi 57-67. google scholar
18. Hazar A, Varlık Değerleme Yaklaşımları Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme (Güncellenmiş 2. Baskı, Seçkin, 2023). google scholar
19. İmre Z, Türk Miras Hukuku 2. Cilt (1. Baskı, Yenilik 1965). google scholar
20. İmre Z ve Erman H, Miras Hukuku (Gözden Geçirilmiş 16. Basım, Der 2022). google scholar
21. İnan A İ, Miras Hukuku (1. Baskı, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi 1969). google scholar
22. İnan A N, Ertaş Ş ve Albaş H, İnan Türk Medeni Hukuku Miras Hukuku (Mevzuattaki Değişikliklere ve Uygulamalardaki Yeniliklere Göre Genişletilmiş ve Güncelleştirilmiş 11. Bası, Seçkin 2022). google scholar
23. Karakayacı Z, ‘Konya İli Tarım Arazileri İçin Kapitalizasyon Oranı ve Değer Tespiti’ 2023 26 (3) KSÜ Tarım ve Doğa Dergisi 664-672. google scholar
24. Kayıket H ‘İntifa Hakkı ve İratlar Üzerinde Tenkis’ 2007 (72) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 327337. google scholar
25. Keskin G, ‘Tarım Arazilerinin Kamulaştırılmasında Değer Biçme: Akyar Barajı Örneği’ 2003 (3) Akdeniz İİBF Dergisi 91-107. google scholar
26. Keskin G, ‘Tarımsal Değerlemede Gelirlerin Kapitalizasyonu ve Pazar Değeri Tartışması’ 2022 4 (2) Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi 75-82. google scholar
27. Keşli Y, ‘Tarımsal Değer Biçmede Şerhli Araziler’ 2017 (364) Türk Ziraat Yüksek Mühendisleri Birliği 54-59. google scholar
28. Kılıç O, ‘Tarım Arazisinin Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesiyle İlgili Bilirkişi Raporlarının Teknik ve Hukuki Yönden İncelenmesi’ 2022 9 (1) Türkiye Tarımsal Araştırmalar Dergisi 79-89. google scholar
29. Köktürk E ve Köktürk E, Taşınmaz Değerlemesi (Güncellenmiş ve Yenilenmiş 5. Baskı, Seçkin, 2022). google scholar
30. Köprülü B, Toprak Hukuku Dersleri Cilt I (1. Baskı, İsmail Akgün 1958). google scholar
31. Mülayim Z G ve Güneş T, Bilirkişi Rehberi (1. Baskı, Ayyıldız 1986). google scholar
32. Mülayim Z G, Tarımsal Değer Biçme (Genel - Özel - Yasal) (1. Baskı, Yetkin 1994). google scholar
33. Özay O L, Tarım İşletmelerinin ve Arazilerinin Miras Yoluyla İntikali (1. Baskı, Yetkin 2015). google scholar
34. Özçelik Ş B, ‘5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda 6537 Sayılı Kanun’la Yapılan Değişiklikler ve Değerlendirmesi’ 2015 19 (1) Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 87-110. google scholar
35. Özel S ‘Tarımsal Arazilerin Kamulaştırma Bedelinin Tespitine Yönelik Yasal Ölçütlerin Mülkiyet Hakkı Açısından İncelenmesi’ 2015 5 (1) Batman Üniversitesi Yaşam Bilimleri Dergisi 162-181. google scholar
36. Polater S ‘İntifa Hakkının Denkleştirilmesi ve Tenkisi’ 2018 8 (2) Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi 138-166. google scholar
37. Rehber E, Tarımsal Kıymet Takdiri (Değerleme) ve Bilirkişilik (Gözden Geçirilmiş İkinci Baskı, Ekin 2008). google scholar
38. Sağlam İ ‘Tarımsal İşletmelerin Özgülenmesi Sorunu ve Bu Sorunun Tarım Reformu Açısından Değerlendirilmesi’ 2010 16 (1-2) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 201-231. google scholar
39. Saymen F H, Miras Hukuku 1954-1955 Dersleri (1. Baskı, 1955). google scholar
40. Serozan R ve Engin B İ, Miras Hukuku (Güncellenmiş 8. Baskı, Seçkin 2022). google scholar
41. Turan Başara G ‘Ölüme Bağlı Tasarrufların Tenkisi ve Tenkis Davası’ 2016 (27) Türkiye Adalet Akademisi Dergisi 365-407. google scholar
42. Yavuz C ve Topuz M, ‘Toprak Koruma Kanunu ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un Türk Medeni Kanunu’nun Miras Hukukuna İlişkin Hükümlerinde Yaptığı Değişiklikler’ 2015 (2) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Prof. Dr. Mehmet Akif Aydın’a Armağan 663-700. google scholar
43. Yılmaztekin A E ‘Mirasın Taksimi ve Tarımsal Arazilerin Miras Yoluyla İntikali’ Ankara Barosu Dergisi 80 (4) 435-472. google scholar
44. Yıldız O, Uzun B ve Çoruhlu Y E, ‘Tarım Arazilerinin Mirasyoluyla İntikali ve Sağlararası İşlemlerle Devrine İlişkin Kısıtlamalar’ 2018 (33) Türkiye Adalet Akademisi Dergisi 95-121. google scholar
45. Yüce M, ‘Tarım Arazilerinde Sınırdaş Parselin Önalım Hakkının Yürürlükten Kaldırılmasının Sonuçları’ 2022 30 (2) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 787-822. google scholar
46. Zevkliler A, Türk Miras Hukukunda Tarımsal İşletmelerin Tahsisi (1. Baskı, Sevinç 1970). google scholar