Kira Bedeli Alacaklarının İfa Amacıyla Devrine Bağlı Temel Sorunlar

Abstract

Türk Borçlar Kanununun 183. maddesi ve devamındaki hükümlerde yer bulan alacağın devri, alacak hakkı sahibiyle alacak hakkını devralacak üçüncü kişi arasında akdedilen ve sözleşmenin yapılmasıyla alacak hakkının, söz konusu alacağın borçlusunun rızasına bağlı olmaksızın üçüncü kişinin malvarlığının aktifine devrini gerçekleştiren bir tasarruf sözleşmesidir. Alacağın devrinin yarattığı üç köşeli ilişki beraberinde karmaşık ve tartışmalı sorunlar da getirir. Kira bedeli alacağını devretmek isteyen kişi bunu alacak hakkı kazanmak amacıyla devredebileceği gibi borcunu ifa etmek amacıyla da devredebilir. Bu karmaşık ve tartışmalı sorunlardan birini de kira bedeli alacaklarının ifa amacıyla devri oluştur. Uygulamada özellikle banka borçlularının, kredi sözleşmelerinden doğan borçlarını ödemek amacıyla maliki bulundukları taşınmazlara ilişkin yaptıkları kira sözleşmelerinden doğan kira bedeli alacaklarını çoğunlukla devrettikleri görülmektedir. Bu çalışmada ivazlı alacağın devrinin ifa sebebine dayalı olarak yapılması ve ifa sebebine dayalı yapılan alacağın devrinin iki türü olan ifa yerine devir ve ifaya yönelik devir ele alınmıştır. Çalışmamızda öncelikle, alacağın devri, ifa yerine devir ve ifaya yönelik devir kavramları üzerinde durulmuştur. Bu yapılırken, alacağın devri sözleşmesinin geçerliliği de özellikle gerçek ve tüzel kişilerin tasarruf yetkisi yönünden irdelenmiş, spor kulüpleri yönünden yürürlüğe nispeten yeni giren düzenlemelere de işaret edilmiştir. Çalışmamızın ilerleyen kısımlarında, ifa amacıyla devirlerden doğabilecek uyuşmazlık ihtimalleri göz önünde tutularak kira sözleşmesini fesih hakkı, kira bedelinin tespiti davası açma hakkı ve kira sözleşmesinin uyarlanması davası açma hakkının alacak hakkını devralana geçip geçmeyeceği kira sözleşmesi, yenilik doğuran hak ve yenilik doğuran dava kavramları ekseninde incelenmiştir.

Keywords

• Alacağın Devri
• Kira Sözleşmesi
• İfa Yerine Devir
• İfaya Yönelik Devir
• Yenilik Doğuran Hak
• Yenilik Doğuran Dava
• Fesih Hakkı
• Kira Bedelinin Tespiti
• Kira Sözleşmesinin Uyarlanması

Principle Problems Related to the Assignment of Rent for the Purpose of Fulfilment

Abstract

The assignment of claim agreement regulated under Article 183 et seq. of the Turkish Code of Obligations is a disposition agreement between the holder of the right of claim and a third party who wishes to assign the right of claim and which transfers the right of claim to the assets of the third party without the consent of the debtor of this claim. The three-cornered relationship created by the assignment of the claim brings with it complex and controversial problems. The person who wants to transfer the rent may transfer it in order to gain the right to receive the claim, as well as in order to fulfil the obligation. One of these complex and controversial problems is the assignment of rent for the purpose of fulfillment. In practice, it is observed that especially bank debtors transfer their lease receivables arising from the lease agreements regarding the real properties they own in order to pay their debts arising from loan agreements. In this study, onerous assignment of claim based on the reason for fulfillment and the two types of assignment of claim based on the reason for fulfillment, namely assignment in lieu of fulfillment and assignment for fulfillment, are discussed. In our study, firstly, the concepts of assignment of claim, assignment instead of fulfillment and assignment for fulfillment are emphasised. While doing so, the validity of the assignment of claim agreement has been examined, especially in terms of the power of disposition of real and legal persons, and the relatively new regulations that have entered into force in terms of sports clubs have also been pointed out. In the following parts of our study, considering the possibility of disputes that may arise from transfers for the purpose of fulfilment, whether the right to terminate the lease agreement, the right to file a lawsuit for the determination of the rental price and the right to file a lawsuit for the adaptation of the lease agreement will pass to the transferee of the right of claim is examined on the axis of the concepts of lease agreement, formative rights and formative lawsuits.

Keywords

• Assignment of Claim
• Lease Agreement
• Assignment of Instead of Fulfillment
• Assignment for Fulfillment
• Formative Right
• Formative Lawsuit
• Termination Right
• Determination of Rental Price
• Adaptation of Lease Agreement.

References

1. Acar F, ‘Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde TBK m.344/3’ün Uygulanması Sorunuyla İlgili Bir Yargıtay Kararı İncelemesi’ (2021) C..XVIII [2] Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 445-466. google scholar
2. Acar F, Kira Hukuku Şerhi TBK m.299-332 (4. Baskı, Beta Yayınevi 2017) google scholar
3. Altınok Ormancı P, Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi (Vedat Kitapçılık 2011) google scholar
4. Antalya O G, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt V /1,3 (2. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2019) google scholar
5. Antalya O G ve Acar F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler C V/I, 4 (Seçkin Yayıncılık 2025) google scholar
6. Antalya O G ve Topuz M, Medeni Hukuk Cilt I (4. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2021) google scholar
7. Aral F ve Ayrancı H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (9. Baskı, Yetkin Yayınları 2022) google scholar
8. Arslan R, Yılmaz E, Taşpınar Ayvaz S ve Hanağası E, Medeni Usul Hukuku (10. Baskı, Yetkin Yayınları 2024) google scholar

9. Atalı M, Ermenek İ ve Erdoğan E, Medeni Usul Hukuku (7. Bası Yetkin Yayınları 2024) google scholar
10. Atamulu İ, ‘Kira Bedelinin Uyarlanması’ iç Hayrünnisa Özdemir (edr), Kira Hukuku Davaları (2. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2023) google scholar
11. Aydoğdu M, ‘Kira Parasında Artışı %25 İle Sınırlayan Düzenlemeler Konusunda Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar Hakkındaki Değerlendirmeler’ (2023) 88 [3] İzmir Barosu Dergisi 135-164. google scholar
12. Aydoğdu M ve Kahveci N, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (5. Baskı, Adalet Yayınevi 2021) google scholar
13. Baysal B, Sözleşmenin Uyarlanması BK m.138 Aşırı İfa Güçlüğü (4. Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2020). google scholar
14. Becker H, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch Obligationenrecht I. Abteilung Band VI Allgemeine Bestimmungen, Art.1-183 (2. Auflage, Stämpfli Verlag 1941) google scholar
15. Bilgin Yüce M, Alacaklı ve Borçlu Açısından İfa Zamanı (Vedat Kitapçılık 2015) google scholar
16. Bucher E, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil ohne Deliktsrecht (2. Auflage, Schulthess Verlag 1988) google scholar
17. Buz V, Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar (Yetkin Yayınları 2005) google scholar
18. von Büren B, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil (Schulthess Verlag 1964) google scholar
19. Bydlinski P, Die Übertragung von Gestaltungsrechten (Manz Verlag 1986) google scholar
20. Dayınlarlı K, Türk Borçlar Kanununa Göre Alacağın Devri (5. Baskı, Dayınlarlı Yayınevi 2019) google scholar
21. Doğan M, ‘Kira Sözleşmesi’ iç Editör Turgut Öz (edr), Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Seçkin Yayıncılık 2023) google scholar
22. Doğan M, ‘Kira Tespiti’ iç Hayrünnisa Özdemir (edr), Kira Hukuku Davaları (2. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2023) google scholar
23. Doğan B F ve Topçuoğlu S, ‘Spor Kulübü Alacaklarının Devri’ (2023) C. XXVII (3) Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi 33-59. google scholar
24. Dörner H, Dynamische Relativität der Übergang Vertraglicher Rechte und Pflichten (Beck 1985) google scholar
25. Dural M ve Sarı S, Türk Özel Hukuku Cilt I Temel Kavramlar ve Medeni Kanun Başlangıç Hükümleri (16. Bası, Filiz Kitabevi 2021) google scholar
26. Dural M, Öğüz T ve Gümüş M A, Türk Özel Hukuku Cilt III Aile Hukuku (19. Baskı, Filiz Kitabevi 2024) google scholar
27. Engin B İ, Alacağı Temlik Edenin Garanti Sorumluluğu (Seçkin Yayıncılık 2002) google scholar
28. Erdem M ve Makaracı Başak A, Aile Hukuku (2. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2024) google scholar
29. Erdoğan E, Medeni Usul Hukuku Açısından Uyarlama Davası (Yetkin Yayınları 2023) google scholar
30. Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (29. Baskı, Legem Yayınevi 2024) google scholar
31. Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (9. Baskı, Yetkin Yayınları 2021) google scholar
32. Esser J und Schmidt E, Schuldrecht Band I Allgemeiner Teil Teilband 2 (C.F. Müller 1999) google scholar
33. Feyzioğlu N F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt II (2. Bası, Fakülteler Matbaası 1977) google scholar
34. Gauch P und Spirig E, Obligationenrecht Zürcher Kommentar zur 1. Und 2. Abteilung (Art. 1-529 OR) Teilband V 1k Die Abtretung von Forderungen und die Schuldübernahhme Erste Lieferung Art.164-174 OR (3. Auflage, Schulthess Verlag 1993) google scholar
35. Gauch P, Schluep W R, Schmid J und Emmenegger S, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil Band II (10. Auflage, Schulthess Verlag 2014) google scholar
36. Girsberger D, Basler Kommentar Obligationenrecht I Art.1-529 OR Herausgeber: Honsell/Vogt/Wiegand (4. Auflage, Helbing Lichtenhahn Verlag 2007) google scholar
37. Görgün L Ş, Börü L ve Kodakoğlu M, Medeni Usul Hukuku (13. Baskı, Yetkin Yayınları 2024) google scholar
38. Gümüş M A, Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri (Yetkin Yayınları 2021) google scholar
39. Gümüş M A, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (6. Baskı, Filiz Kitabevi 2022) google scholar
40. Gümüş M A, Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmenin Uyarlanması (TBK m.138) (Yetkin Yayınları 2022) google scholar
41. Hatemi H ve Gökyayla K E, Borçlar Hukuku Genel Bölüm (4. Bası, Yetkin Yayınları 2017) google scholar
42. İnce Akman N ve Özyakışır Ö, ‘Alman ve İsviçre Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Türk Hukukunda Başlangıç Kira Bedelinin Sınırlandırılması Meselesi’ 2021 C. XI, S [2] Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 725-770. google scholar
43. İnceoğlu M, ‘İfanın Hukuki Niteliği ve Borçlunun Edime Uygun Eyleminin İfa Teşkil Edip Etmeyeceği Sorunu’ (2005) 54(4) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 149-182. google scholar
44. İnceoğlu M, Kira Hukuku Cilt 1 (1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2014) google scholar
45. İnceoğlu M, Kira Hukuku Cilt 2 (1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2014) google scholar
46. İpek E, Edime Uygun İfa Kuralı ve Bu Kuralın İhlâline Bağlanan Hukuki Sonuçlar (Filiz Kitabevi 2016) google scholar
47. Kapancı K B, Alacağın Devri (TBK M.183-194) Şerh (Vedat Kitapçılık 2022) google scholar
48. Kara Kılıçarslan S, ‘Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası’ (2025) 29 [2] Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 535-580. google scholar
49. Keller M ve Schöbi C, Das Schweizerische Schuldrecht Band I Allgemeine Lehren des Vertragsrechts (3. Auflage, Helbing Lichtenhahn Verlag 1988) google scholar
50. Keller M und Schöbi C, Das Schweizerische Schuldrecht Band IV Gemeinsame Rechtsinstitute für Schuldverhältnisse aus Vertrag, unerlaubter Handlung und ungerechfertigter Bereicherung (Helbing Lichtenhahn Verlag 1984) google scholar
51. Kırkbeşoğlu N, Türk Özel Hukukunda Kısmi Hükümsüzlük (Vedat Kitapçılık 2021) google scholar
52. Kocaağa K, ‘Borçlanılan Edimin İfası Kuralının Bir İstisnası Olarak İfa Amacıyla Edim’ (2007) 24(1) BATIDER 139-159. google scholar
53. Kocaman A B, Alacağın Temlikinin Benzer Üçlü İlişkiler Karşısındaki Teorik Sınırı Sorunu (Attila Kitabevi 1989) google scholar
54. Kocayusufpaşaoğlu K, ‘Değişik Kısmi Hükümsüzlük ve Genişletilmiş Kısmi Hükümsüzlük Kavramları ile ilgili Düşünceler’ Prof. Dr. Selim Kaneti’ye Armağan 1996 google scholar
55. Kuru B ve Aydın B, Medeni Usul Hukuku El Kitabı Cilt I (2. Baskı, Yetkin Yayınları, 2021) google scholar
56. Lardelli F, Die Einreden des Schuldners bei Der Zession (Schulthess 2007) google scholar
57. Nomer H N, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (19. Bası, Beta 2023) google scholar
58. Oğuzman M K ve Barlas N, Medeni Hukuk (25. Baskı, Vedat Kitapçılık 2019) google scholar
59. Oğuzman M K ve Öz T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I (19. Baskı, Vedat Kitapçılık 2021) google scholar
60. Oğuzman M K ve Öz MT, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 2 (16. Bası, Vedat Kitapçılık 2021) google scholar
61. Oser H und Schönenberger W, Kommentar Zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch V. Band Das Obligationenrecht Erster Halbband: Art 1-183 (2. Auflage, Schulthess Verlag 1929) google scholar
62. Ozanemre Yayla H T, Alacağın Devri İşleminin Geçerliliği ve Sebeple Olan İlişkisi (İllîliği) (Turhan Kitabevi 2019) google scholar
63. Pekcanıtez H, Atalay O ve Özekes M, Medeni Usul Hukuku, (10. Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2022) google scholar
64. Postacıoğlu İ E ve Altay S, Medeni Usul Hukuku Dersleri (8. Bası, Vedat Kitapçılık 2020) google scholar
65. Schraner M, Zürcher Kommentar Obligationenrecht Teilband V1e Die Erfüllung der Obligationen Art. 68-96 OR (3. Auflage, Schulthess Verlag 2000) google scholar
66. Schwarz A, Borçlar Hukuku Dersleri I. Cilt (Çeviren Bülent Davran) (Kardeşler Basımevi 1948) google scholar
67. Schwenzer I, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil (5. Auflage, Schulthess Verlag 2009) google scholar
68. Seliçi Ö, Borçlar Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi (Fakülteler Matbaası 1977) google scholar
69. Serozan R, Medeni Hukuk (8. Baskı, Vedat Kitapçılık 2019) google scholar
70. Serozan R, Sözleşmeden Dönme (2. Baskı, Vedat Kitapçılık 2007) google scholar
71. Serozan R, Baysal B ve Sanlı KC, Borçlar Hukuku Genel Bölüm (8. Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2022) google scholar
72. Sitzmann N, Die Verteilung der Folgerechte nach der Zession und nach der Übertragung der Antwartschaft (Peter Lang1998) google scholar
73. Sungurbey İ, Borç İkrarı ve Borç Vaadi (İsmail Akgün Matbaası 1957) google scholar
74. Şıpka Ş, Türk Medeni Kanununda Aile Konutu ile İlgili İşlemlerde Diğer Eşin Rızası (Beta Yayınevi 2004) google scholar
75. Tandoğan H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt I/1 (6. Baskı, Vedat Kitapçılık, 2008) google scholar
76. Tandoğan H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri I/2 (4. Baskı, Vedat Kitapçılık 2008) google scholar
77. Tanrıver S, Medenî Usûl Hukuku Cilt I (6. Bası, Yetkin Yayınları 2024) google scholar
78. Tekinay S S, Akman S, Burcuoğlu H ve Altop A, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (7. Baskı, Filiz Kitabevi 1993) google scholar
79. Tercier P, Pichonnaz P ve Develioğlu H M, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (2. Bası, On İki Levha Yayıncılık 2020) google scholar
80. von Tuhr A und Escher A, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts Zweiter Band (3. Auflage, Schulthess Verlag 1974) google scholar
81. Tunçomağ, K, Türk Borçlar Hukuku I. Cilt Genel Hükümler (6. Bası, Sermet Matbaası 1976) google scholar
82. Türker G, İvazlı Alacağın Devrinde Borca Aykırılık ve Buna Bağlı Sonuçlar (Seçkin Yayıncılık 2022) google scholar
83. Usta M, Medeni Usul Hukukunda Tespit Davalarında Hukuki Yarar (Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2020) google scholar
84. Weber R H, Berner Kommentar Schweizerisches Zivilgesetzbuch Das Obligationenrecht Band VI, 1. Abteilung Allgemeine Bestimmungen 4. Teilband Artikel 68-96 (2. Auflage, Schulthess Verlag 2005) google scholar
85. Yalman S, ‘Edime Uygun İfa Kuralının İstisnaları’ (1995) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 495-512. google scholar
86. Yavuz C, Acar F ve Özen B, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler Birinci Cilt (11. Baskı, Beta Yayınevi 2022) google scholar
87. Yener M D, ‘Alacağı Devredenin Garanti Sorumluluğu ve 6098 Sayılı Kanun ile Yapılan Değişiklikler’ (2011) 3 [5] Finansal Araştırmalar ve Çalışmalar Dergisi 67-75. google scholar
88. Yeniocak U, Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları (2. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2023) google scholar
89. Yılmaz E, Hukuk Muhakemeleri Kanunu Şerhi 2. Cilt, (4. Baskı, Yetkin Yayınları 2021) google scholar
90. Yılmaz S, Medeni Hukuk Cilt III Aile Hukuku (Yetkin Yayınları 2023) google scholar
91. Yusufoğlu F, ‘Borcun Yerine Getirilmesine Yönelik Olarak Borçlanılan Edim Dışında Başka Bir Şeyin Verilmesi’ Prof. Dr. Erden Kuntalp’e Armağan 2004 Cilt I Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 657-690. google scholar
92. Zevkliler A ve Gökyayla K E, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (21. Bası, Vedat Kitapçılık 2021) google scholar