3D CADASTRE OBJECT: ANALYZING OF THE DEVELOPMENT PROCESS FOR AERIAL RIGHTS RELATED STRUCTURES AND CONDOMINIUM

Year 2015, Issue: 3, 397 - 419, 01.05.2015

Yakup Emre Çoruhlu Osman Demir Okan Yıldız

Abstract

Horizontal and vertical condominium in Turkey has been increased in recent
years in harmony with the growth of construction sector via Property Ownership
Law numbered 634 published in the Official Gazette in 1965 come into
forced since 1966. Population growth rate, economic growth rate and growth
of urban areas make possible to get growth of construction across. Considering
the proclaim of Turkish Republic in 1923 and first Civil Law in Turkey
numbered 743 in 4 October 1926, it should be considered the how the conduct
of affairs of condominium subjects. Because it could be thought more land,
less population to whom lived in extremely houses with garden, independent
house or structure in taking into account Ottoman’s time and the beginning of
Turkish Republic, condominium might not require to ownership transformation.
Could condominium be needed until 1966 in areas where there was only
intense commercial activity, high acquisition and construction cost? Thanks
to Gönhan constructed in Ottoman time located in Trabzon Province Center
in Çarşı District, transformation process from aerial right into condominium
process will be examined to be answered to this question with this study. As a
result; a real right known as the aerial right, which was established in the form
of an easement, will be evaluated within the context of condominium with
regards to legal and technical perspective. One of the most important results
of the study is that land shares allocated to independent units with together
performing the land valuation for all independent units in the transformation
process of property ownership type. The first thing to legally be done have to
been allocated land shares with the harmony of market value for all independent
units both modern structure and cultural assets.

Keywords

Aerial right, condominium, land share, 3D cadastre, registration.

3B Kadastro Nesnesi: Hava Hakkı ve Kat Mülkiyetine Yönelik Gelişim Süreci Analizi

Abstract

Ülkemizde yatay ve dikey kat mülkiyeti tesisi, son yıllarda yükselen konut ve
işyeri sayısıyla orantılı bir şekilde artmaktadır. Buna imkân tanıyan 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanunu Resmi Gazetede 1965’de yayımlanmış olup 1966’dan
beri uygulamadadır. Ülkemizdeki konutlaşma oranının ne denli ivme gösterdiği
gerek nüfus gerek inşaat sektörünün malî gücü, kentsel alanları artması ve gerekse
de ülkemizin yükselen büyüme hızı hem açıklamakta ve hem de desteklemektedir.
Cumhuriyetimizin 1923 yılında kurulması, 4 Ekim 1926’da Medenî
Kanunumuzun yürürlüğe konulması göz önüne alınırsa, 1926 ile 1966 yılları
arasındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakına konu işlemlerin nasıl yürütüldüğü
düşünülmelidir. Zira Osmanlı dönemi ve Cumhuriyetin ilk dönemleri göz önüne
alındığında; toprakların fazla, nüfusun az olması, insanların nispeten müstakil
yapılarda veya bahçeli evlerinde oturmaları, kat mülkiyeti konusunu zorunlu
kılmamış olabilir. 1966 yılına kadar, sadece yoğun ticarî faaliyetin olduğu, yani
arazi ve yapılaşma maliyetlerinin yüksek olduğu belli alanlarda kat mülkiyeti
ihtiyaç olabilir miydi? Bunun cevaplanması için Osmanlı Dönemi eserlerinden
Trabzon Çarşı Mahallesinde bulunan ve Gönhan olarak bilinen taşınmaz örneği
üzerinden kat hakkı (hava hakkı, oda mülkiyeti) ve bu hakkın kat mülkiyetine
dönüştürülmesi süreci bu çalışmada birlikte incelenecektir. Netice olarak; kat
hakkı, hava hakkı veya oda mülkiyeti olarak bilinen ve irtifak hakkı şeklinde
tesis edilen bir aynî hakkın, kat mülkiyeti kapsamında değerlendirilmesi yasal
ve teknik olarak yapılacaktır. Çalışmanın en önemli sonuçlarından biri, kat
mülkiyetine geçişte arsa payı ve bağımsız bölümlerin değerlemesi olarak göze
çarpmaktadır. Yasal anlamda yapılması gereken, tüm bağımsız bölümlerin
değerleri ile orantılı olacak şekilde arsa paylarının verilmesidir. Bu durum
gerek kültür varlığı olarak tescilli bu tip yapılarda gerekse yeni inşa olunacak
yapılarda aynen geçerlidir.

Keywords

Hava hakkı, oda mülkiyeti, kat mülkiyeti, arsa payı, 3B kadastro, tescil.