Kat Maliklerinin Yapı Maliki Sıfatıyla Hukuki Sorumluluğu

Year 2023, Volume: 81 Issue: 2, 27 - 55, 10.05.2023

Ferhat Canbolat Dila Okyar

https://doi.org/10.30915/abd.1142842

Abstract

098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesinde ağırlaştırılmış bir sebep sorumluluğu olarak düzenlenmiş olan yapı malikinin sorumluluğunun kat mülkiyeti ilişkinde ortaya çıkması mümkündür. Kat mülkiyeti düzenine tâbi bir yapı eserindeki yapım bozukluğu ya da bakım eksikliği nedeniyle üçüncü kişinin uğradığı zarardan kimin/kimlerin yapı maliki sıfatıyla sorumlu olduğu belirlenirken bağımsız bölüm-ortak yer ayrımı belirleyicidir. Ayrıca, klasik kat mülkiyetinden farklı olarak toplu yapı düzeninde, ortak yerler nicelik bakımından artmakta ve nitelik bakımından çeşitlenmekte olup, bu durum, ortak yerlerden kaynaklanan zararlardan sorumlu kişilerin tespitinde önem arz eder. Ortak yerlerdeki yapım bozukluğu veya bakım eksikliği nedeniyle üçüncü kişilerin uğradığı zarardan kat maliklerinin sorumluluğunun hukuki niteliği tartışmalıdır. Bu tartışmanın çözüme kavuşturulmasında TBK m. 69 hükmünde düzenlenen sorumluluğun dayandığı temel ve kanun hükmünün ruhuna göre bir değerlendirme yapılmalıdır.

Keywords

Kat mülkiyeti, Yapı maliki, Ortak yer, Paylı mülkiyet, Toplu yapı

Legal Liability of Flat Owners as Structure Owners

Abstract

The liability of the structure owner, which is regulated as an aggravated strict liability under Article 69 of the Turkish Code of Obligations (TCO), no. 6098, might arise in relation to flat ownership. When determining the liable person for the damage suffered by a third party due to construction defect or lack of maintenance in a building subject to flat ownership, the distinction between the independent section and the common place is decisive. Additionally, unlike the classical flat ownership relationship, in the collective structure scheme, common areas increase in terms of quantity and diversify in terms of quality, which is important for determining the subject of the liability. The legal nature of the liability of flat owners for the damage suffered by third parties due to the construction defect or lack of maintenance in the common areas is controversial. In the resolution of this debate, the spirit of Article 69 TCO and the legal basis on which the liability is based need to be evaluated.

Keywords

Flat ownership, Structure owner, Common area, Co-ownership, Collective structure

References

• Akipek, Jale ve Turgut Akıntürk. Eşya Hukuku. İstanbul: Beta Yayıncılık, 2009.
• Antalya, Gökhan. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt. V/1,2. 2. Baskı. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2019.
• Aybay, Aydın ve Hüseyin Hatemi. Eşya Hukuku. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2009.
• Aydoğdu, Murat ve Serdar Nart. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Adalet Yayınevi, 2022.
• Baş, Ece. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Açısından Bina veya Yapı Eserlerinden Doğan Sorumluluk (TBK m. 69, BK m. 58). İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2011.
• Baysal, Başak. Haksız Fiil Hukuku (BK m.49-76). İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2019.
• Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. 26. Baskı. Ankara: Yetkin Yayıncılık, 2021.
• Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. 4. Baskı. Ankara: Yetkin Yayıncılık, 2016.
• Erten, Ali. Türk Borçlar Hukukuna Göre Bina ve İnşa Eseri Sahiplerinin Sorumluluğu (BK. md. 58). Ankara: Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, 2000.
• Fellmann, Walter and Andrea Kottmann. Schweizerisches Haftpflichtrecht, Band I: Allgemeiner Teil sowie Haftung aus verschulden und Persönlichkeitsverletzung, gewöhnlichen Kausalhaftungen des OR, ZGB und PrHG. Bern: Stämpfli Verlag, 2012.
• Furrer, Andreas, Markus Müller-Chen ve Bilgehan Çetiner. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2021.
• Hatemi, Hüseyin, Rona Serozan ve Abdülkadir Arpacı. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitabevi, 1991.
• Kılıçoğlu, Ahmet M.. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. 19. Baskı. Ankara: Turhan Kitabevi, 2015.
• Nomer, Halûk N. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. 18. Baskı. İstanbul, Beta Yayıncılık, 2021.
• Oftinger, Karl and Emil Stark. Schweizerisches Haftpflichtrecht, Zweiter Band: Besonderer Teil, Erster Teilband: Verschuldenshaftung, gewöhnliche Kausalhaftungen, Haftung aus Gewässerverschmutzung. Zürich: Schulthess Verlag, 1987.
• Oğuzman, Kemal ve Turgut Öz. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C.2. 16. Baskı. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2021.
• Oğuzman, Kemal, Özer Seliçi ve Saibe Oktay-Özdemir. Eşya Hukuku. 15. Baskı. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2012.
• Öktem-Çevik, Seda. Toplu Yapılarda Yönetim. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2010.
• Schwenzer, Ingeborg. Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil. 8. Auflage. Bern: Stämpfli Verlag, 2020.
• Sirmen, Lale. Eşya Hukuku. 7. Baskı. Ankara: Yetkin Yayınları, 2019.
• Şengül, Mehmet. “Kat Mülkiyetinde Ortak Yer ve Tesislerin Niteliğinin Değiştirilmesi.” Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 18, no. 3 (Aralık, 2012): 201-231.
• Tandoğan, Halûk. Kusura Dayanmayan Sözleşme Dışı Sorumluluk Hukuku. Ankara: Turhan Kitabevi, 1981.
• Topuz, Murat. Türk Özel Hukukunda Taşınmaz Mülkiyeti. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2020.
• Ünlütepe, Mustafa. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2021.