KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAF DEĞİŞİKLİĞİNİN MEVCUT TEMİNATLARA ETKİSİ

Year 2022, , 325 - 366, 31.07.2022

Özlem Sarı Fidan

https://doi.org/10.34246/ahbvuhfd.1078470

Abstract

Kiraya verenin, kiralananın sözleşme süresince kiracının kullanımına elverişli bir şekilde bulundurulmasına ilişkin asli yükümlülüğü, kira sözleşmesinin taraflar arasında sürekli borç ilişkisi oluşturmasına sebep olmaktadır. Ancak kira sözleşmesinin sürekli borç ilişkisi niteliğinde olmasından, sözleşme sona erinceye kadar, hiçbir değişikliğe uğramadan ve kurulduğu hâliyle devam etmesi gerektiği anlamı çıkarılmamalıdır. Elbette sözleşme devam ederken kira sözleşmesinde bazı değişiklikler meydana gelebilir. Bu değişikliklerden biri de sözleşmenin taraflarında yaşanan değişikliktir. Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, çeşitli sebeplerle, sözleşmeyi akdeden tarafların değişmesi ve yerine üçüncü kişilerin sözleşme ilişkisine dahil olması mümkündür. Kira sözleşmesinin taraflarında yaşanan değişiklikler ise çeşitli hukuki sonuçları beraberinde getirmektedir. Bu sonuçlardan biri de mevcut teminatlara ilişkindir. Fakat kira sözleşmesinde görülebilecek tüm taraf değişikliği hâllerinde ve mevcut tüm teminatlar hakkında uygulanabilir tek bir hüküm mevcut değildir. Taraf değişikliğinin hangi tarafta gerçekleştiğine ve teminatın türüne göre değişikliğe bağlanan sonuçlar da değişmektedir.

Keywords

kira sözleşmesi, taraf değişikliği, teminat, sözleşmenin devri, kanuni halefiyet

The Effect of Change of Party in the Lease Agreement on Current Guarentees

Abstract

The principal obligation of the lessor to keep the leased object available to the lessee for the duration of the contract causes the lease agreement to create a permanent debt relationship between the parties. However, the fact that the lease agreement is a permanent debt relationship does not mean that it should not undergo any changes until the agreement is terminated and should remain as it was established. Of course, some changes may occur in the lease agreement while the contract is in progress. One of them is the change in the parties to the contract. After the lease agreement is established, the contracting parties can change for various reasons and for third parties to be included in the contractual relationship. Changes in the parties to the lease agreement bring along various legal consequences. One of these results is related to existing guarantees. However, there is no single applicable provision on the party changes in the lease agreement and on all existing guarantees. The results also vary depending on which party the party change takes place and the type of guarantee

Keywords

lease agreement, change of party, guarentee, transfer of contract, statutory subrogation

References

• Acar F, Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-312), Beta Yayıncılık, 2013.
• Acar Ünal Ö / Ural Çınar N, “Kefalet Sözleşmesi Hükümlerinin Kira Sözleşmeleri Bakımından Değerlendirilmesi”, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Özel Sayı, Prof. Dr. M. İlhan Ulusan’a Armağan, I, 15 (2), 2016, s. 43-80.
• Akay M H, “Ticari İşletme Devrinde Güncel Sorunlar (6102 sayılı TTK m. 11/3 Kapsamında)”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 1 (1), 2014, <https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/1102131> Erişim Tarihi 18.11.2011, s. 163-180.
• Akkanat H, Ölümün Özel Hukuk İlişkilerine Etkisi, Filiz Kitabevi, 2004.
• Altınok Ormancı P, “Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi: “Satım Kirayı Bozmaz” İlkesinin Sonuçları”, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 12 (24-2), 2013, s. 125-141.
• Aral F / Ayrancı H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 11. Bası, Yetkin Yayıncılık, 2015.
• Aydın S / Kaplan H A / Şen Kalyon A, “Ticari İşletme Devri ve Devrin Hukuki Sonuçları”, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 17 (2), 2013, <https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/789281> Erişim Tarihi 17.12.2021, s. 229-260.
• Bättig H, SVIT- Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Aufl., Schulthess Juritische Medien AG, 2018.
• Becker H, Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, II. Abt., Die einzelnen Vertragsverhältnisse, Art. 184-551 OR, 2. Aufl., Stämpfli Verlag AG, 1934.
• Blumer M, Schweizerisches Privatrecht Band VII, Teilband 3, Gebrauchsüberlassungsverträge (Miete/Pacht), Lichtenhahn Verlag, 2012.
• Çabri S, “Kira Sözleşmesinde Kiralananın Mülkiyetinin El Değiştirmesinin veya Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmasının Sözleşmeye Etkisi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 18 (3), 2012, <https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/789028> Erişim Tarihi 10.12.2021, s. 163-200.
• Çınar Ö, Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kefilin Sorumluluğunun Sona Ermesi, On İki Levha Yayıncılık, 2013.
• Eren F, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 17. Bası, Yetkin Yayınları, 2014.
• Ertuğrul M, “Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananda Üstün Hak Sahibi Olması”, Ankara Barosu Dergisi, 4, 2014, <https://dergipark.org.tr/tr/pub/abd/issue/33819/374535> Erişim Tarihi 07.01.2022, s. 541-578.
• Feyzioğlu F N, Borçlar Hukuku İkinci Kısım, Akdin Muhtelif Nevileri (Özel Borç İlişkileri), C. I, 4. Bası, Fakülteler Matbaası, 1980.
• Giger H, BK- Berner Kommentar, Die Miete, Art. 253-273c. Art. 260–266o OR, Stämpfli Verlag AG, 2020.
• Gümüş M A, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, 2012.
• Häublein M, Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, BGB, Band 5, Schuldrecht-Besonderer Teil II, 8. Aufl., C.H.Beck, 2020.
• Higi P / Wildisen C, ZK - Zürcher Kommentar, Die Miete - Art. 266-268b OR Art. 266–268b OR, 5. Aufl., Schulthess Juristische Medien AG, 2020.
• Hulliger U / Heinrich P, CHK-Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse Teil 1: Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe Art. 184-318 OR, Die Miete, 3. Aufl., Schultess Juritische Medien AG, 2016.
• Hürlimann-Kaup B, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, Schulthess Juristische Medien AG, 2008.
• İmre Z / Erman H, Miras Hukuku, 12. Bası, Der Yayınları, 2016.
• İnceoğlu M M, Kira Hukuku, C. I, On İki Levha Yayıncılık, 2014, (Kısaltılmışı, İnceoğlu, C. I).
• İnceoğlu M M, Kira Hukuku, C. II, On İki Levha Yayıncılık, 2014, (Kısaltılmışı, İnceoğlu, C. II) .
• Kahraman Z, “Ticari İşletmenin Devrinde Aktif ve Pasiflerin İntikali”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11 (145-146), 2016, s. 587-630.
• Kahveci N, “6098 Sayılı TBK’nun 323. Maddesi Çerçevesinde Kira İlişkisinin Devri Durumunda Kira Sözleşmesinden Doğan Borçlardan Sorumluluk”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Özel Sayı, Prof. Dr. Şeref Ertaş’a Armağan, 19 (3), 2017, s. 695-728.
• Kılıçoğlu A M, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Turhan Kitabevi, 2019.
• Koller A, Schweizerisches Obligationenrecht Besonderer Teil, OR BT Die einzelnen Vertragsverhältnisse Art. 184-318 OR, Band I, Stämpli Verlag AG, 2012.
• Minder M, Die Übertragung des Mietvertrags bei Geschäftsräumen (Art. 263 OR) Einschliesslich des Verhältnisses von Art. 263 OR zum Fusionsgesetz (FusG), Schulthess Juristische Medien AG, 2010.
• Müller J P, SVIT- Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Aufl., Schulthess Juritische Medien AG, 2018.
• Oğuzman M K / Öz, T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. II, 12. Bası, Vedat Kitapçılık, 2016.
• Öktem Çevik S, “Kiralananın Sözleşme Bitiminden Önce Geri Verilmesi (TBK m. 325)”, Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, 9 (103-104), 2013, s. 132-162.
• Özen B, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Kefalet Sözleşmesi, 3. Bası, Vedat Kitapçılık, 2014.
• Permann R, OFK - Orell Füssli Kommentar (Navigator.ch), Mietrecht Kommentar Mit einschlägigen bundesrechtlichen und kantonalen Vorschriften, MK, 2. Aufl., Orell Füssli Verlag AG, 2007, (Kısaltılmışı: Permann, MK).
• Permann R, OFK - Orell Füssli Kommentar (Navigator.ch), OR Kommentar Schweizerisches Obligationenrecht, 3. Aufl., Orell Füssli Verlag AG, 2016, (Kısaltılmışı: Permann, ORK).
• Rohrer B, SVIT - Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Aufl., Schulthess Juristische Medien AG, 2018.
• Sağlam İ, “Kiracının Ölümünün Her Türlü Kira İlişkisine Etkisi ve Bu Etkinin Özellikle Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Gösterdiği Özellikler”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 23 (2), 2017, <https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/456872> Erişim Tarihi 08.01.2022, s. 249-266.
• Sarı Fidan Ö, Miras Ortaklığı, Ankara, Adalet Yayınevi, 2016.
• Schwery N, Präjudizienbuch OR Die Rechtsprechung des Bundesgerichts (1875-2015), 9. Aufl., Schulthess Juristische Medien AG, 2016.
• Tandoğan H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Kira, Ödünç Verme (Ariyet, Karz) Sözleşmeleri, C. I/2, 4. Bası, Vedat Kitapçılık, 2008.
• Topuz S / Canbolat F, “Kira İlişkisinin Devri- (Yeni) Türk Borçlar Kanununun İlgili 323’üncü Maddesinin Değerlendirilmesi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 95, 2011, s. 97-134.
• Tunçomağ K, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. II, 3. Bası, Sermet Matbaası, 1977.
• Ülgen H / Helvacı M / Kendigelen A / Kaya A / Nomer Ertan N F, Ticari İşletme Hukuku, 5. Bası, On İki Levha Yayıncılık, 2015.
• Walter H P, OR-Kurz Kommentar Art. 1-529, Helbing Lichtenhahn Verlag, 2008.
• Weber R, Basler Kommentar Obligationenrecht I Art. 1-529, Die Miete Art 253-274, 5. Aufl., Helbing Lichtenhahn Verlag, 2011, (Kısaltılmışı: Weber, Basler).
• Weber R, Der Gemeinsame Mietvertrag, Schulthess Polygraphischer Verlag, 1993, (Kısaltılmışı: Weber, Mietvertrag).
• Yavuz N, Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku, 7. Bası, Adalet Yayınevi, 2019.
• Yavuz C / Acar F / Özen B, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 16. Bası, Beta Yayıncılık, 2019.
• Yıldırım M F, Kiralananın Temliki Hâlinde Kiracının Korunması Gereksiz mi? -Kiralananın Temliki Halinde Yeni Malik Tarafından Tahliye Edilen Kiracının Tazminat Talebi-, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 17 (4), 2013, <https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/789195> Erişim Tarihi 20.12.2021, s. 117-125.
• Zevkliler A / Gökyayla K E, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 16. Bası, Turhan Kitabevi, 2016.
• Zihlmann P, Das Mietrecht, 2. Aufl., Schulthess Polygraphischer Verlag, 1995.