Kiralananın Satılması Durumunda Alıcının Satıcıya Karşı Hakları

Year 2016, Volume: 20 Issue: 2, 25 - 60, 01.04.2016

Metin İkizler

Abstract

818 sayılı önceki Borçlar Kanunu’nda “satım kirayı bozar” ilkesi benimsenmişken, 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu’na göre “satım kirayı bozmaz”. Gerçekten de, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. TBK m. 310 satış sözleşmelerinde de uygulanır ve mülkiyetin nakliyle birlikte alıcı kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Ancak bu durum alıcının satış sözleşmesi yapmaktaki menfaatleri ile çatışabilir. Diğer yandan kira sözleşmesinden dolayı satıcı satıştan doğan borçlarını gereği gibi ifa edemeyebilir. İşte bu çalışmada TBK m. 310’un satış sözleşmesine etkisi üzerinde durulacak, bu bağlamda alıcının TBK. m. 310’un olumsuz etkileri karşısında satıcıya karşı ne gibi haklara sahip olduğu incelenecektir

Keywords

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310, kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi, “satış kirayı bozmaz” kuralı, satış sözleşmesi

BUYER’S RIGHTS AGAINST SELLER IN CASE OF SALE OF LEASED PROPERTY

Abstract

According to new Turkish Code of Obligations No. 6098, “sale does not void the lease”, whereas “sale voids the preexisting lease” rule was located in former Code No. 818. Indeed, in accordance with Art. 310 of Turkish Code of Obligations No. 6098, after concluding the lease contract lessor alienates the object for any reason, the lease passes to the acquirer. Art. 310 applies where after concluding the lease landlord sells the object too and buyer becomes a party to the lease together with ownership of the object. But this may interfere with buyer’s interest in concluding the sale contract. Additionally, because of lease contract, seller might fail discharge an obligation under the sale contract as required. This article focuses on the eff ects of Art. 310 of Turkish Code of Obligations No. 6098 on the sale contract. Therefore, this artice analyzes what remedies are avaible to the buyer against seller for negative eff ects of applying Art. 310

Keywords

Lease contract, Art. 310 of Turkish Code of Obligations No. 6098, alienation of leased property, “sale does not void the lease” rule, sale contract

References

• ALTINOK ORMANCI, Pınar: “Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi: Satım Kirayı Bozmaz İlkesinin Sonuçları”, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Yıl: 12, Sa. 24/2, 2013, s. 125-141.
• ANTALYA, O. Gökhan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt: I, Legal Yayıncılık, İstanbul 2015.
• ARAL, Fahrettin / AYRANCI, Hasan: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 11. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2015.
• ARAL, Fahrettin: Türk Borçlar Hukukunda Kötü İfa, Yetkin Yayınları, Ankara 2011.
• ARIKAN, Mustafa/AKÇAAL, Mehmet: “Satış Sözleşmesine İlişkin Hükümler Bakımından Zilyetliğin Devri Kavramına İlişkin Değerlendirmeler”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 21, Sa. 2, 2013, s. 163- 189.
• AYDOĞDU, Murat/KAHVECİ, Nalan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2. baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2014.
• BAŞOĞLU, Başak: Türk Hukukunda ve Mukayeseli Hukukta Aynen İfa Talebi, XII Levha Yayıncılık, İstanbul 2012.
• ÇABRİ, Sezer: “Kira Sözleşmesinde Kiralananın Mülkiyetinin El Değiştirmesinin veya Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmasının Sözleşmeye Etkisi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 18, Sa. 3, 2012, s. 163-199.
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 19. bası, Yetkin Yayınları, Ankara 2015.
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2. baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2015.
• ERTUĞRUL, Meltem: “Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananda Üstün Hak Sahibi Olması”, Ankara Barosu Dergisi, Yıl:72, Sa. 4, 2014, s. 541-578.
• GUHL, Theo/ KOLLER, Alfred: § 44. Miete und Pacht, in: Das Schweizerische Obligationenrecht mit Einschluss des Handels- und Wertpapierrechts, 9. Aufl ., bearbeitet von Alfred KOLLER, Anton K. SCHNYDER, Jean Nicolas DRUEY, Schulthess Verlag, Zürich 2000.
• GÜMÜŞ, M. Alper: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2012.
• GÜMÜŞ, M. Alper: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt: I, 3. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2013.
• GÜNDOĞDU, Fatih: Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İfa İmkânsızlığı ve Hukuki Sonuçları, XII Levha Yayıncılık, İstanbul 2014.
• HEINRICH, Peter: Art. 261-261b OR, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse Teil 1: Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe Art. 184-318 OR, 2. Aufl ., herausgegeben von Markus MÜLLER-CHEN, Claire HUGUENIN, Daniel GIRSBERGER, Schulthess Verlag, Zürich 2012.
• HIGI, Peter: Die Miete, in: Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, V. Band, Obligationenrecht, Teilband V2b, Erste Lieferung, Art. 253-265 OR, 3. Aufl ., herausgegeben von Peter GAUCH, Schulthess Verlag, Zürich 1994.
• İNCEOĞLU, Murat: Kira Hukuku, Cilt: I, XII Levha Yayıncılık, İstanbul 2014.
• KURŞAT, Zekeriya: Borçlar Hukuku Alanında Hile Kavramı, İstanbul 2003.
• NOMER, H. Nami/ENGİN, B. İlkay: Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Özel Borç İlişkileri, Cilt I: Satış Sözleşmesi, 2. Bası, Seçkin Yayınları, Ankara 2015.
• OĞUZMAN, M. Kemal/ÖZ, M. Turgut: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. I, 13. bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2015.
• ÖZDEMİR, Hayrunnisa: “Kiralananın Devri ve Kira Sözleşmesinin Durumu”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 62, Sa. 1, 2013, s. 147-174.
• ÖZEN, Burak: “Kira Konusunun Devri”, Kazancı Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt: 9, Sa. 103-104, 2013, s. 89-107.
• PERMANN, Richard: Art. 261 OR, in: Orell Füssli Kommentar, Mietrecht Kommentar mit einschlägigen bundesrechtlichen und kantonalen Vorschriften, 2. Aufl ., Orell Füssli Verlag, Zürich 2007.
• SVIT-Kommentar (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft- Kommentar), Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 3. Aufl ., Schulthess Verlag, Zürich 2008.
• TEKİNAY, S. Sulhi /AKMAN, Sermet/BURCUOĞLU, Haluk/ALTOP, A.: Tekinay Borçlar Hukuku, 6. baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul 1988.
• VON TUHR, Andreas: Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, Cilt: 1-2, çeviren: Cevat EDEGE, Yargıtay Yayınları, Ankara 1983.
• YAVUZ, Cevdet/ACAR, Faruk/ÖZEN, Burak: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. baskı, Beta Yayınevi, İstanbul 2014.
• YILDIRIM, M. Fadıl: Borçlar Hukukuna Göre Sözleşmenin Kuruluşunda Hile, Ankara 2002.
• YILDIRIM, M. Fadıl: “Kiralananın Temliki Halinde Kiracının Korunması Gereksiz mi? –Kiralananın Temliki Halinde Yeni Malik Tarafından Tahliye Edilen Kiracının Tazminat Talebi-, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XVII, Sa. 4, 2013, s. 117-125.
• YILDIRIM, M. Fadıl: “Satıcının Zapta Karşı Tekeff ül Sorumluluğu Bakımından 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 216. Maddesi Nasıl Okunmalıdır?”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XVII, Sa. 1-2, 2013, s.1049-1059.
• ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 14. bası, Ankara 2014.