ABANDONED “RENT CRIME” IN TURKISH LAW UNABANDONED JUDICIAL PRACTICE

Year 2024, Volume: 28 Issue: 4, 3 - 50, 29.10.2024

Huriye Reyhan Demircioğlu

https://doi.org/10.34246/ahbvuhfd.1552620

Abstract

Residential and roofed workplace rents are contracts that have vital importance in terms of a person's accommodation and professional/commercial activities. For this reason, even though these lease agreements are within the scope of private law, there is intense state intervention on these agreements. The strictest aspect of this intervention is the application of 'criminal sanctions' to the violation of mandatory legal rules regulating rental relations, going beyond private law sanctions. The history of these regulations, which can be described as rent crimes, in Turkish law dates back to the National Protection Law No. 3780 dated January 18, 1940. Rental crimes, which existed when the Law on Real Estate Rentals No. 6570 came into force, remained only a violation of the re-rental ban after the Constitutional Court annulled the regulations regarding the rental fee. Finally, with the removal of the prohibition of re-rental from being subject to criminal sanctions in the Turkish Code of Obligations No. 6098, lease offenses have been completely eliminated in Turkish law. However, the new compensation regulation in the Turkish Code of Obligations No. 6098 in case of violation of the prohibition of re-rental is applied by the Court of Cassation with a narrowing interpretation regarding the penal regulation in Law No. 6570. Thus, even though rent crimes have been abandoned in Turkish law today, the remaining conditions of application of rent crimes are de facto continued by the judiciary, even in terms of the sanction of compensation.
This study criticizes the fact that the nature of the sanction for breach of the prohibition of re-rental has changed, but the expectation that its application should have changed has not yet been realized, and the issue is subjected to a thorough evaluation, pointing out the negative consequences of this situation. However, these evaluations are not based on an explanation of the prohibition of re-rental, but rather on an independent concept of the crime of renting, which constitutes the historical background of even this prohibition. Thus, beyond merely criticizing the practice, the study presents the regulation of residential and roofed workplace leases in Turkish law, together with the transformation in the understanding of sanctions, in a historical perspective, to the attention of the doctrine and practice.

Keywords

rent crime, prohibition of re-rental, civil punishment, compensation, Turkish Code of Obligations art. 355/III

Türk Hukukunda Terkedilen “Kira Suçları” Terkedilmeyen Yargıtay Uygulaması

Abstract

Konut ve çatılı işyeri kiraları kişilerin barınma ve mesleki/ticari faaliyetlerde bulunmaları bakımından yaşamsal önemi bulunan sözleşmelerdir. Bu sebeple sözkonusu kira sözleşmeleri, her ne kadar özel hukukun kapsamında olsalar da, bu sözleşmeler üzerinde devletin müdahalesi bulunur. Bu müdahalenin en katı görünümü, kira ilişkilerini düzenleyen bazı emredici hukuk kurallarının ihlaline, özel hukuk karakterli yaptırımların ötesine geçilerek ‘cezai nitelikte yaptırımlar’ uygulanmasıdır. Kira suçları olarak nitelendirilmesi mümkün bu tür düzenlemelerin Türk hukukundaki geçmişi 18 Ocak 1940 tarih ve 3780 sayılı Milli Korunma Kanunu’na kadar uzanmaktadır. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlüğe girdiğinde de mevcut olan kira suçları, ilerleyen zamanda Anayasa Mahkemesi’nin kira bedeline ilişkin düzenlemeleri iptalinin ardından, sadece yeniden kiralama yasağının ihlalinden ibaret kalmıştır. Nihayetinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yeniden kiralama yasağının da cezai yaptırıma bağlı olmaktan çıkartılmasıyla, Türk hukukunda kira suçları tamamen ortadan kalkmış bulunmaktadır. Bununla birlikte, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yeniden kiralama yasağının ihlaline bağlanan yeni tazminat düzenlemesi, Yargıtay tarafından 6570 sayılı Kanun’daki cezai düzenlemenin bağlandığı daraltıcı bir yorumla uygulanmaktadır. Böylece kira suçları, Türk hukukunda bugün terkedilmiş olsa da ondan geriye kalan uygulanma koşulları, tazminat yaptırımı bakımından dahi, yargı eliyle adeta devam ettirilmektedir.
Bu çalışmada, yeniden kiralama yasağının ihlaline bağlanan yaptırımın niteliği değişmiş olmakla uygulamasının da değişmesi gerektiğine dair beklentinin halen gerçekleşmemiş olması eleştirilmiş ve bu durumun olumsuz sonuçlarına da işaretle, mesele, etraflı bir değerlendirmeye tabi tutulmuştur. Fakat bu değerlendirmeler, yeniden kiralama yasağının izahı üzerinden değil, bu yasağın dahi tarihsel geçmişini oluşturan kira suçunun bağımsız bir kavram olarak ele alınması suretiyle yapılmıştır. Böylece çalışma, salt uygulamaya yönelik bir eleştiri içermenin ötesinde, Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kiralarının düzenlenişini, yaptırım anlayışındaki dönüşümle birlikte tarihsel bir perspektifle, doktrin ve uygulamanın dikkatine sunmaktadır.

Keywords

kira suçu, yeniden kiralama yasağı, medeni ceza, tazminat, TBK m. 355/III

References

• Antalya G, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. V/1, 2, Seçkin Yayınları, 2019.
• Aral F / Ayrancı H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 17. Bası, Yetkin Yayınları, 2024.
• Aras N / Karaağaoğlu K / Okurer N, Tahliye Mevzuatı ve Tatbikatı, Yeni Matbaa, 1960.
• Atalı M / Ermenek İ / Erdoğan E, İcra ve İflas Hukuku, 6. Bası, Yetkin Yayınları, 2022.
• Ayan N, “Kira Konusu Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ettirilmesi”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 15 (2), 2007, s. 11–24.
• Aydemir E, Kira Hukuku, Seçkin Yayınları, 2012.
• Aydoğdu M / Tuncer N, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Sözleşmeler Hukuku), 6. Baskı, Adalet Yayınevi, 2023.
• Baş Süzel E, Gerçek Olmayan Vekâletsiz İş Görme -Menfaat Devri Yaptırımı-, On İki Levha Yayıncılık, 2023.
• Başbuğ A / Yücel Bodur M, İş Hukuku, 6. Bası, Beta Basım-Yayın, 2021.
• Birinci Uzun T, Götürü Tazminat, Yetkin Yayınları, 2015.
• Burcuoğlu H, “Borçlar Kanunu’na Getirilen Yenilikler (Seminer)”, İzmir Barosu Dergisi, Borçlar Kanunu Özel Sayısı, 77 (2 - Mayıs), 2012, s. 9-91, (seminer).
• Burcuoğlu H, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerinin Değerlendirmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerinin Değerlendirilmesi Sempozyumu (3 - 4 Haziran 2011), Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, Legal Yayınevi, 2012, s. 511-517 (Yavuz’a armağan).
• Ceran M, Kira Sözleşmeleri, Yetkin Yayınları, 2022.
• Ceylan E, “Yargıtay Kararları Işığında Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesiyle İlgili Değerlendirmeler, Prof. Dr. Yadigâr İzmirli Armağanı, Savaş Yayınevi, 2024, s. 325- 357.
• Çelik A/ Doğu H M, “Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk ve Ticari Dava Şartı Arabuluculuk Üzerindeki Etkileri”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 32 (2), 2024, s. 811-860.
• Demircioğlu H. R, “6098 Sayılı TBK’ya Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Bildirimli Fesih Hakkını Kullanabilmesinde Süre Sorunu”, Banka Ticaret Hukuku Dergisi, 31 (2), 2015, s. 167-200.
• Demircioğlu H. R, Kira Sözleşmesinde Yan Giderler, Yetkin Yayınları, 2018 (yan giderler).
• Demircioğlu H. R, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kiracının Ödeme Yükümlülüklerinin Özellikle Yan Gider Hukuku Bakımından Değerlendirilmesi”, Prof. Dr. Yadigâr İzmirli Armağanı, Savaş Yayınevi, 2024, s. 375- 402 (İzmirli’ye armağan).
• Doğan M, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, 2011 (sona erme).
• Doğan M, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerinin Değerlendirmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerinin Değerlendirilmesi Sempozyumu (3 - 4 Haziran 2011), Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, Legal Yayınevi, 2012, s. 493-511 (Yavuz’a armağan).
• Doğan M, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (editör: Turgut Öz), Seçkin Yayınları, 2023, (özel hükümler).
• Doğu H. M, “Normatif Zararın Bir Çeşidi Olarak Ev İşlerini Yürüten Eşin Zararı”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 28(2), 2022, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nin Kuruluşunun 40. Yılı Özel Sayısı, s. 1138-1154.
• Eranıl M. A / Kuloğlu H, Kira Hukuku (Şerhli, İzahlı, Notlu Gayri Menkul Kiraları Hakkında Kanun ve Tahliye Davaları), Yeni Desen Matbaası, 1955.
• Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 28. Baskı, Legem Yayınevi, 2023.
• Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 11. Baskı, Legem Yayınevi, 2023, (özel hükümler).
• Göktürk K / Can M. Ç / Kaşak E, Karayolu Eşya ve Yolcu Taşıma Hukuku, Adalet Yayınevi, 2020.
• Gül İ, ABD ve Türk Hukukunda Medeni Ceza, Yetkin Yayınları, 2015, (medeni ceza).
• Gül İ, “Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tazminat ve Hukuki Sebebi”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 18 (2) 2021, s. 931 – 951, (yeniden kiralama).
• Güleryüz T / Zorluoğlu Yılmaz A, “Bir Anglo-Amerikan Hukuku Müessesesi Olarak Cezalandırıcı Tazminatın (Punitive Damages) Bazı Türk Hukuku Müesseseleri ile Mukayesesi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, (14), 2019, s. 325-362.
• Gümüş M. A, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK m. 299-356), 2. Bası, Vedat Kitapçılık, 2012, (kira).
• Gümüş M. A, Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri, Yetkin Yayınları, 2021.
• Gündoğdu S. B, “Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Uygulaması Üzerine Bazı Düşünceler”, Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 6 (2), 2023, s. 851-880.
• İnce Akman N / Özyakışır Ö, “Alman ve İsviçre Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Türk Hukukunda Başlangıç Kira Bedelinin Sınırlandırılması Meselesi”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11(2), 2021, s. 725-770.
• İnceoğlu M, Kira Hukuku, C. 1, On İki Levha Yayıncılık, 2014, (C. 1).
• İnceoğlu M, Kira Hukuku, C. 2, On İki Levha Yayıncılık, 2014, (C. 2).
• İstemi M, “Sözleşmenin Cüretkârane İhlali ve Cezalandırıcı Tazminat”, Prof. Dr. Sarper Süzek’e Armağan, Beta Basım-Yayın Basım-Yayın, 2011, s. 2685-2722.
• Kaşak F. E, Sözleşme Özgürlüğünün Sınırı Olarak Kanunun Emredici Hükümlerine Aykırılık, On İki Levha Yayıncılık, 2019.
• Keskin A. Dilşad, Objektif Manevi Zarar Teorisi Açısından Manevi Tazminat, Yetkin Yayınları, 2016.
• Kılıçoğlu A, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 6. Bası, Turhan Kitabevi, 2024.
• Koca M / Üzülmez İ, Türk Ceza Hukuku Genel Hükümler, 15. Baskı, Seçkin Yayınları ,2022.
• Mollamahmutoğlu H / Astarlı M / Baysal U, İş Hukuku, 7. Bası, Lykeion Yayıncılık, 2022.
• Nomer H. N., Haksız Fiil Sorumluluğunda Maddi Tazminatın Belirlenmesi, Beta Basım-Yayın, 1996.
• Oğuzman K / Öz M. T Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. 2, 11. Baskı, Vedat Kitapçılık, 2014.
• Oral T / Baş E, “Hakaretin Suç Olmaktan Çıkarılması ve İkame Yaptırım Önerisi: Özel Hukuk Cezası”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 14 (53), 2023, s. 475-548.
• Öcal Apaydın B, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yeniden Kiralama Yasağı”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 5 (1), 2019, s. 57-99.
• Özdamar M / Göktürk K / Can M. Ç / Kaşak E, Kıymetli Evrak Hukuku, 3. Bası, Adalet Yayınevi, 2022.
• Özdemir E, Cezalandırıcı Tazminat, On İki Levha Yayıncılık, 2023.
• Özden Merhacı S, Karşılaştırmalı Hukukta Cezalandırıcı Tazminat (Punitive Damages), Yetkin Yayınları, 2013.
• Özer Taşkın Ö, Cezai Tazminat, Seçkin Yayınları, 2022.
• Özgenç İ, Türk Ceza Hukukunda Genel Hükümler, 18. Baskı, Seçkin Yayınları, 2022.
• Öztan F, Kıymetli Evrak Hukuku, 26. Bası, Yetkin Yayınları, 2022.
• Özyakışır Ö, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Adalet Yayınevi, 2019.
• Parlak Börü Ş, “Götürü Tazminat Kavramına Bir Bakış”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 29 (129), 2017, s. 195-228.
• Sarıkaya M, “Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu’nda Düzenlenen Tazminat Talepleri Üzerine Bir İnceleme”, Türk-Alman Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi,1(2), 2019, s. 59-90.
• Saruhan U, “Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 10 (37), 2019, s. 353-382.
• Tandoğan H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri C. I/2, Vedat Kitapçılık, 2008.
• Topçuoğlu M, “Rekabet Hukukunda Üç Kat Tazminat”, Sorumluk ve Tazminat Hukuku Sempozyumu (28-29 Mayıs 2009), Gazi Üniversitesi İletişim Fakültesi Basımevi, 2009, s. 5-59.
• Tunçomağ K, Türk Borçlar Hukuku, C. II Özel Borç İlişkileri, Sermet Matbaası, 1977.
• Türkmen S / Kazancı S / Ünsev S / Erten B / Yüksel S, Tahliye Davaları (6570 Sayılı Kanunun Şerhi ve İzahı), Yıldız Matbaası, 1955.
• Uçaryılmaz T. Ş / Emiroğlu H, “Roma Hukukunda Haksız Fiil ve Suç İlişkisi Işığında Tazminatın Cezalandırıcı Fonksiyonu”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 69(2), 2020, s. 835-868.
• Yavuz C, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Basım-Yayın, 1996.
• Yavuz C / Acar F / Özen B, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 19. Baskı, Beta Basım-Yayın, 2024.
• Yavuz N, Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku, 11. Baskı, Adalet Yayınevi, 2024.
• Yelkenci I, “Cezalandırıcı Tazminat Kavramına İngiliz Hukuku Odaklı Bir Bakış”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 28 (2), 2022, s. 1176–1212.
• Yıldırım A, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 64 (1), 2015, s. 237 vd.
• Yıldırım A. F, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Gereksinim Sebebiyle Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, 2022.
• Zevkliler A / Gökyayla E, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Turhan Kitabevi, 2010, (2010).
• Zevkliler A / Gökyayla E, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, 21. Bası, Vedat Kitapçılık, 2021, (2021).
• Zevkliler A / Havutçu A, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Seçkin Yayınları, 2007.