THE CONGRUENCE PRINCIPLE IN BROKERAGE AGREEMENTS: GENERAL FRAMEWORK AND SOME SPECIAL ASPECTS IN CONTRACTS INVOLVING JOINT-STOCK AND LIMITED LIABILITY COMPANIES

Year 2025, Volume: 29 Issue: 4, 1561 - 1584, 14.10.2025

Sercan Uçar

https://doi.org/10.34246/ahbvuhfd.1684544

Abstract

Brokerage agreement is concluded for the purpose of mediating the formation of a definite contract. However, at the end of the brokerage process, a different contract than originally intended may be concluded. This divergence can relate to the content or the parties of the contract. In such situations, which are frequently encountered in practice, the question arises as to whether the broker is entitled to a fee. In both legal doctrine and judicial decisions, this question is answered based on the resulting economic outcome. Within this framework, even if the final contract differs from the one initially contemplated, the broker is deemed entitled to fee if the concluded contract ultimately provides the client with the originally intended economic benefit. This approach, known as the congruence principle, is recognized in both Turkish, Swiss and German legal systems. Accordingly, this study focuses on the congruence principle and, in particular, on some special aspects of it. First, the general framework of the principle will be will be presented. Then, through concrete examples derived from Swiss and German judicial practice, some aspects of the principle in contracts involving joint-stock and limited liability companies will be examined in detail

Keywords

Broker , Brokerage Agreement , Principal Contract , Right to Fee , Congruence Principle

Simsarlık Sözleşmesinde Denklik Prensibi: Genel Esasları ve Anonim/Limited Şirketlerin Taraf Olduğu Sözleşmelere Özgü Bazı Görünümleri

Abstract

Simsarlık sözleşmesi, belirli bir sözleşmenin kurulmasına aracılık edilmesi amacıyla akdedilir. Ancak simsarlık süreci sonunda başlangıçta arzu edilene nazaran farklı bir sözleşme de kurulabilir. Bu farklılaşma sözleşmenin içeriğinde veya taraflarında yaşanabilir. Uygulamada sıklıkla rastlanılan bu durumda simsarın ücrete hak kazanıp kazanamayacağı sorusu ortaya çıkmaktadır. Doktrinde ve yargı kararlarında bu soruya ortaya çıkan ekonomik sonuçtan hareketle yanıt verildiği görülmektedir. Bu bağlamda, başlangıçta kurulması arzu edilen sözleşmeden farklı olsa bile, nihai olarak kurulan sözleşme, müvekkile en başta güttüğü ekonomik faydayı sağlamakta ise, simsarın ücrete hak kazanacağı kabul edilmektedir. Denklik prensibi olarak anılan bu yaklaşım, gerek Türk-İsviçre gerekse de Alman hukukunda kabul görmektedir. İşte bu çalışmanın konusunu da denklik prensibi ve bilhassa onun bazı özel görünümleri oluşturmaktadır. Çalışmada ilk olarak, denklik prensibinin genel esasları ortaya konulacaktır. Arkasından ise, İsviçre ve Alman yargı uygulamasına yansıyan somut örneklerden hareketle prensibin anonim ve limited şirketler hukuku kökenli bazı görünümleri detaylı olarak irdelenecektir.

Keywords

Simsar , Simsarlık sözleşmesi , Asıl sözleşme , Ücret hakkı , Denklik prensibi

References

• Althammer, Christoph, Münchener Kommentar zum BGB Band 6, 9. Aufl., C.H. Beck, München 2023 (Redakteur: Henssler, Martin).
• Arkan, Sabih, Ticarî İşletme Hukuku, 30. Baskı, BTHAE, Ankara 2024.
• Ayhan, Rıza/Çağlar, Hayrettin/Özdamar, Mehmet, Ticari İşletme Hukuku Genel Esaslar, 16. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2024.
• Bahtiyar, Mehmet, Ticari İşletme Hukuku, 22. Baskı, Beta Yayınevi, İstanbul 2023.
• Becker, Hermann, “Tellallık Sözleşmesi”, Yargıtay Dergisi, 1983, C. 9, S. 1-2, s. 75-95 (Çevirmen: Dura, Suat).
• Bergmann, Andreas, Handelsgesetzbuch, 8. Aufl. C.H. Beck, München 2024 (Hrsg.: Oetker, Hartmut).
• Bilge, Fatih Furkan, “Simsarlık Sözleşmesinde Simsarın Ücret Hakkı”, Ankara Sosyal Bilimler Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2023, C. 5, S. 1. s. 342-381 (https://dergipark.org.tr/tr/pub/asbuhfd/issue/78291/1268756, Erişim Tarihi: 12.4.2025).
• Bozkurt, Tamer, Türk Hukukunda ve Uygulamada Tellâllık, 2. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2024.
• Bracher, Nicholas, CHK - Handkommentar zum Schweizer Privatrecht: Vertragsverhältnisse Teil 2: Arbeitsvertrag, Werkvertrag, Auftrag, GoA, Bürgschaft Art. 319-529 OR, 3. Aufl., Schulthess Juristische Medien AG, Zürich 2016.
• Burkhalter, Peter, Maklerrecht in der Immobilienwirtschaft, 1. Aufl., Schulthess Juristische Medien AG, Zürich 2005 (Hrsg.: Schweizer Verbad der Immobilienwirtschaft).
• Burkhalter, Peter, R., OR Kommentar - Kommentar zum Schweizerischen Obligationenrecht, 4. Aufl., Orell Füssli Verlag AG, Zürich 2023 (Hrsg.: Kren Kostkiewicz, Jolanta/Wolf, Stephan/Amstutz, Marc/ Fankhauser, Roland). Büyüknacar, Gönül, “Yargı Kararları Işığında Simsarlık Sözleşmesine İlişkin Ücret Hakkı”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 2021, S. 156, s. 217-170.
• Gül, Neytullah, “Simsarın Ücret Hakkı”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2016, C. 65, S. 4, s. 2595-2820 (https://dergipark.org.tr/tr/pub/auhfd/issue/42360/510049, Erişim Tarihi: 12.4.2025).
• Helvacı, İlhan, “Simsarın Ücrete Hak Kazanması” Hukukî Mütalaalar Cilt: II (2010-2015), 1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2017, s. 381-398.
• Krauskopf, Frédéric, Präjudizienbuch OR - Die Rechtsprechung des Bundesgerichts (1875-2020), 10. Aufl., Schulthess Juristische Medien AG, Zürich 2021 (Hrsg.: Gauch, Peter/Stöckli, Hubert).
• Lehmann, Jochen, Beck’scher Online-Kommentar, 45. Aufl. C.H. Beck, München 2023 (Hrsg.: Häublein, Martin/Hoffmann-Theinert, Roland/Poll, Jens).
• Mansel, Heinz-Peter, Jauernig Bürgerliches Gesetzbuch, 19. Aufl., C.H. Beck, München 2023 (Hrsg.: Stürner, Rolf).
• Özboyacı, Alper, “Mehaz İsviçre Hukukuyla Mukayeseli Olarak Simsarın Ücret Hakkının Doğumu Konusunda Özellik Gösteren Durumlar”, Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2023, C. 13, S. 1, s. 447-483 (https://dergipark.org.tr/tr/pub/akdhfd/issue/79000/1137341, Erişim Tarihi: 12.4.2025).
• Paslı, Ali, Anonim Ortaklığın Devralınması, 1. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2009.
• Roth, Markus, Beck’sche Kurz Kommentare Band 9: Hopt Handelsgesetzbuch, 44. Aufl. C.H. Beck, München 2025.
• Rozijn, Michael, Der Unternehmensmaklervertrag, 1. Aufl., Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main 2001.
• Scheuch, Alexander, Bürgerliches Gesetzbuch, 12. Aufl., Nomos Verlag, Baden-Baden 2024 (Schriftleiter: Schulze, Reiner).
• Streiff, Mathias, Handkommentar zum Maklervertrag mit Fokus auf den Immobilienmakler, 1. Aufl., Thesenverlag, Wetzikon-Zürich 2009.
• Şahiniz, C. Salih, Türk Borçlar Hukukunda Gayrimenkul Tellallığı (Emlak Komisyonculuğu – Emlak Danışmanlığı) Sözleşmesi, 1. Baskı, Beta Yayınevi, İstanbul 2002.
• Şener, Oruç Hami, Ticari İşletme Hukuku Ders Kitabı, 2. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2020.
• Ülgen, Hüseyin/Helvacı, Mehmet/Kaya, Arslan/Nomer Ertan, N. Füsun, Ticari İşletme Hukuku, 7. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2021.
• Yavuz, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 19. Baskı, Beta Yayınevi, İstanbul 2024.
• Yeniocak, Umut, “Gayrimenkul Tellallığı (Taşınmaz Simsarlığı) Sözleşmesinde Tellallık Ücreti”, İstanbul Barosu Dergisi, 2009, C. 83, S. 6, s. 3119-3138.