Developing a new execution strategy for the production of zoning parcels according to the parcel plan

Year 2022, Volume: 22 Issue: 5, 1061 - 1074, 27.10.2022

Hakan Akçın , Sercan Aksoy

https://doi.org/10.35414/akufemubid.1114098

Abstract

Land arrangements (LA) is within the scope of practices that are mandatory by local governments within the scope of planned urbanism principles. With this application; Cadastral parcels are made suitable for construction by subdividing them according to the zoning legislation and implementation zoning plan, without obtaining permission from the parcel owners. Within the scope of today's Turkish legislation; Applications for the production of zoning parcels, which are suitable for detached structures according to the parceling plan and registered with the title deed, are made on an area-based basis and it is accepted that there is an equal increase in value in each parcel. However; Equal increase in value cannot be achieved in every application and since some parcels experience different value increases compared to other parcels, it leads to unjust enrichment in the language of law. In the zoning implementation studies, an application strategy based on degree conversion has been developed according to the cadastral and zoning parcel values of the real estate instead of the area-based work. Thus, a fairer model has been created that can prevent unjust enrichment. In the study, a real zoning application, which was finalized by the Erzurum Metropolitan Municipality and registered by the land registry directorate, was examined. In practice; As an alternative to the application of equal Regulation Partnership Share (RPS) deduction from each parcel, a degree conversion model has been developed from the ratio of the values of the cadastral and zoning parcels. In this study, goodwill-based allocation model has been applied.

Keywords

Zoning implementation, Real Estate Valuation, Land Arrangement (LA), Parceling Plan, Degree Conversion Model, Goodwill-based Allocation Model

Parselasyon Planına Göre İmar Parseli Üretimi İçin Yeni Bir Uygulama Stratejisi Geliştirme

Abstract

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri (AAD), planlı şehircilik ilkeleri kapsamında uygulaması yerel yönetimlerce zorunlu olan uygulamalar kapsamındadır. Bu uygulamayla birçok parselin, parsel maliklerinden izin alınmaksızın İmar Kanunun 18. Maddesi ve uygulama yönetmeliği ile Planlı Alanlar Yönetmeliği hükümlerine ve uygulama imar planına göre parselasyonu yapılarak yapılaşmaya uygun hale getirilmektedir. Günümüz meri mevzuatı kapsamında parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli üretimine ilişkin uygulamalar alan esaslı ve kısmen değer esaslı olarak yapılmakta olup her parselde eşit oranda değer artışı olduğu kabul edilmektedir. Ancak; bu durum her zaman her uygulamada sağlanamamaktadır ve bazı parsellerde diğer parsellere göre daha farklı değer artışları yaşandığı için hukuk dilinde haksız zenginleşmeye yol açmaktadır. İmar uygulamaları çalışmalarında alan esaslı çalışma yerine taşınmazın kadastro ve imar parsel değerlerine göre derece dönüşüm esaslı uygulama stratejisi geliştirilmiş, haksız zenginleşmeyi önleyebilecek daha adil bir model oluşturulmuştur. Çalışmada; Erzurum Büyükşehir Belediyesince kesinleştirilip tapu müdürlüğünce tescil edilen gerçek bir imar uygulaması incelenerek, her parselden eşit Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi uygulamasına alternatif olacak şekilde, kadastro ve imar parsellerinin değerlerinin oranlanmasından derece dönüşüm modeli geliştirilmiş, imar parseli tahsisinde 1163 sayılı Kooparatifler Kanununun 23. Maddesine uygun olarak şerefiye esaslı tahsis modeli uygulanmış ve imar uygulaması nedeniyle oluşan değer artışı malikler arasında paylaştırılarak değer eşitliği sağlanmıştır.

Keywords

İmar Uygulamaları, Taşınmaz Değerlemesi, Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD), Parselasyon Planı, Derece Dönüşüm Modeli, Şerefiye Esaslı Tahsis Modeli

References

• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, 22.02.2020.
• Çağdaş, V., ve Linke, H. J., 2019. Almanya’da Arazi Düzenlemesi. HKMO Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 6 (2): 96-114.
• Demirel, B., 2019. İmar Kanunun 18.Maddesinin Değerleme Esaslı Uygulanabilirliğinin İncelenmesi ve Öneriler. Yüksek Lisans Tezi, Zonguldak Bülent Ecevit Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Geomatik Mühendisliği Anabilim Dalı, Zonguldak, 54.
• Gökçe, D., ve Salalı, V., 2014. Kentsel Dönüşümde “Eşdeğerlik” İlkesinin Önemi. Süleyman Demirel Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, 18 (1): 55–65.
• Köktürk, E., ve Köktürk, E., 2005., Yeni Bir İmar Tüzesinin En Önemli Öğesi Olarak Arsa Düzenlemelerinde Eşdeğerlik İlkesinin Oluşturulması, 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, Ankara.
• Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Kanun No:7181), 04.07.2019.
• Yalpır, Ş., ve Ekiz, M., 2017. Eşdeğerlilik Esaslı Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Analitik Hiyerarşi Prosesinin Kullanımı. Ömer Halisdemir Üniversitesi Mühendislik Bilimleri Dergisi, 6 (1): 59-75.
• Yıldız, F., Özkan, G., Yalpır, Ş., Yıldırım, H., Gökmen, A. ve Öztaş, M., 2008. Alan Düzenleme Ana Uygulama Esaslarının Belirlenmesinde Değer eşitliğini Esas Alan Modellerin Uygulaması Üzerine Bir Araştırma. HKMO Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, 99 (2): 5-14.
• Yılmaz, A., 2016. İmar uygulaması değerlendirme çatkısının oluşturulması ve değer esaslı uygulama modelinin ülkemize uyarlanması. Doktora Tezi, Yıldız Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Harita Mühendisliği Anabilim Dalı, İstanbul, 249.
• Yılmaz, A., ve Demir, H., 2017. İmar Uygulamasında (3194/18) Değer Esası, Maliyet Karşılama ve Değer Kazanımı. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 16. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 3-6 Mayıs 2017, Ankara.
• Ziegenbein, W., Reuter, F., and Voß, W., 2015. Immobilienwertermittlung. K. Kummer, T. Kötter and A. Eichorn (ed.), Das deutsche Vermessungs und Geoinformationswesen Wichmann, Berlin. 589-666.