An Evaluation of The Authorization of Notaries to Conclude Immovable Sales Contracts

Year 2023, Volume: 9 Issue: 2, 203 - 241, 31.07.2023

Şebnem Akipek Öcal , Hayriye Şen Doğramacı , Gözde Çağlayan Aygün

https://doi.org/10.54699/andhd.1296966

Cited By: 3

Abstract

In Turkish law, contracts for the sale of real property are valid if executed in official form. The competent authorities to make the transaction official are land registry directorates and notaries, per the amendment made with Law No. 7413 Amending the Law on Judges and Prosecutors and Some Laws. With Article 61A added to Notary Law No. 1512, notaries are authorized to issue contracts for the sale of real property.
A contract for the sale of real property issued before a notary is an obligatory transaction and only refers to the execution of the sales contract. Therefore, the transfer of the right of ownership to the other party is realized only by request to register and registration in the land register, which is a dispositive transaction. With the new regulation, the contract for the sale of real property will be recorded in this system by obtaining the journal number from the land registry information system by the notaries. After the contract is registered in the system, it is foreseen that the immovable property will be registered in the land registry by the land registry directorate. This system’s functioning is detailed in the provisions of the Regulation on the Procedures and Principles to be Applied to Real Estate Sales Contracts Issued by Notaries.
The authority given to the notaries to issue contracts for the sale of real property does not remove the authority of the land registry officers. It should be noted that this authority of notaries is limited to executing sales contracts and does not include other transactions aimed at the transfer of immovable property. The fact that both institutions are authorized to issue the contracts for the sale of real property poses the risk of creating difficulties in practice in ensuring the security of legal transactions targeted in official transactions.
Notaries are liable for their actions and therefore for the damage caused by drafting contracts for the sale of real property. Although the nature of this liability is controversial in the doctrine, it is accepted as strict liability. Pursuant to Article 162 of the Notary Law, the notary is liable for material and moral damages caused by unlawful transactions. In case this damage is compensated by the State, the State has the right to recourse to the notary who issued the contract.

Keywords

Notary, Notary Law, Land Registry, Contract for the Sale of Immovable Property, Liability

Noterlere Taşınmaz Satış Sözleşmesi Yapma Yetkisi Verilmesi Üzerine Bir Değerlendirme

Abstract

Hukukumuzda taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği resmî şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu resmiyeti kazandıracak makam tapu sicil müdürlükleri ve 7413 sayılı Hâkimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca noterlerdir. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’na eklenen 61A maddesi ile noterler taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemeye yetkili kılınmıştır.
Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemesi, bir borçlandırıcı işlem niteliğindedir ve sadece satış sözleşmesinin yapılmasını ifade etmektedir. Dolayısıyla mülkiyet hakkının karşı tarafa devri ancak tasarruf işlemi olan tescil talebi ve tapuya tescil ile gerçekleşmektedir. Getirilen yeni düzenlemeyle taşınmaz satış sözleşmesi, noterlerce tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alınarak bu sisteme kaydedilecektir. Sözleşme, sisteme kaydedildikten sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu kütüğüne tescili öngörülmüştür. Noterlere tanınan satış sözleşmesi yapma yetkisinin ayrıntıları, Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’te düzenlenmiştir.
Noterlere verilen taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi, tapu sicil memurlarının bu hususta mevcut olan yetkisini ortadan kaldırmamaktadır. Öte yandan noterlerin sahip olduğu bu yetki sadece satış sözleşmesi yapmakla sınırlı olup taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan diğer işlemleri içermemektedir. Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesi bakımından her iki kurumun da yetkili kılınmış olması, resmî işlemlerde hedeflenen hukuki işlem güvenliğinin sağlanması bakımından uygulamada güçlükler yaratma riskini beraberinde getirmektedir.
Noterlerin yaptığı işlemler sebebiyle hukuki sorumlulukları bulunmaktadır. Noterler, taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan da sorumludur. Bu sorumluluğun niteliği, doktrinde tartışmalı da olsa, kusursuz sorumluluk olarak kabul edilmektedir. Noterlik Kanunu’nun 162. maddesi uyarınca noter yaptığı hukuka aykırı işlemler nedeniyle vermiş olduğu maddi ve manevi zararlardan sorumludur. Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi hâlinde Devlet’in, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu etme hakkı bulunmaktadır.

Keywords

Noter, Noterlik Kanunu, Taşınmaz Satış Sözleşmesi, Sorumluluk, Tapu Sicili

References

• AKÇAAL, Mehmet: Eşya Hukuku, 1. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2021.
• AKİPEK, Jale / AKINTÜRK, Turgut / ATEŞ, Derya: Eşya Hukuku, 2. Baskı, Beta Basım Yayım, İstanbul, 2018.
• AKİPEK, Jale G.: Türk Eşya Hukuku, Zilyetlik ve Tapu Sicili, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara, 1972.
• AKİPEK, Şebnem: “Tamamlayıcı Olgunun Hukuki İşleme Etkisi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 1995, Cilt 44, Sayı 1, s. 269-291.
• ANTALYA, Gökhan / TOPUZ, Murat: Eşya Hukuku Cilt IV/1, 4. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2019.
• ANTALYA, Gökhan: Elektronik Tapu Sicili, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2019 (Elektronik).
• ASLAN DÜZGÜN, Ülgen: “Noterlerin Mesleki Sorumluluk Sigortası”, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2013, Cilt 17, Sayı 1-2, s. 491-512.
• ATABEK, Reşat: “Noter; Mali Sorumluluk Sigortası”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, 1974, Sayı 3, s. 45-50.
• ATAR, Fahrettin: “Noter”, TDV İslâm Ansiklopedisi, 2007.
• AYBAY, Aydın / HATEMİ, Hüseyin: Eşya Hukuku, 4. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2014.
• BAŞOL, Gülten: Noterlik Hukuku & Tebligat Hukuku Ders Kitabı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2022.
• BATMAZ, Mehmet Orhan: Noterlerin Hukuki Sorumluluğu, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2015.
• BAUR, Fritx / BAUR, Jüerner / STÜRNER, Rolf: Sachenrecht, 18. Baskı, C.H. Beck Verlag, München, 2009.
• BOHRER, Michael: Das Berufsrecht der Notare, C.H. Beck Verlag, München, 1991.
• BREITSCHMID, Peter / RUMOJUNGO, Alexandra: Sachenrecht, Art. 641-977 ZGB, 3. Baskı, Schulthess Verlag, Zürich-Basel-Genf, 2016.
• BREMKAMP, Till: Causa, Duncker & Humblot Verlag, Berlin, 2008.
• ÇETİN, Süleyman / ATEŞ, Derya: Avukatlık ve Noterlik Hukuku, 4. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2021.
• ÇEVİK, İpek: “Alman Hukukunda Elektronik Tapu Sicilinin Gelişimi ve Oluşumu”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2018, Cilt 24, Sayı 2, s. 1086-1110.
• DENİZ, Buket: “İdarenin Sorumluluğunu Doğuran Hizmet Kusuru ve Hizmet Kusuru-Kişisel Kusur Ayırımı”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 2021, Cilt 33, Sayı 153, s. 187-234.
• DOĞU, Engin: “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Güvence”, Yargıtay Dergisi, 1979, Cilt 5, Sayı 3, s. 579-610.
• EREN, Fikret / BAŞPINAR, Veysel: Toprak Hukuku, Savaş Yayınevi, Ankara, 2017.
• EREN, Fikret / DÖNMEZ, Ünsal: Eren Borçlar Hukuku Şerhi, Cilt II, m. 49-82, Yetkin Yayınları, Ankara, 2022.
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 24. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2019 (Borçlar).
• EREN, Fikret: Mülkiyet Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara, 2011 (Mülkiyet).
• EREN, Fikret: Sorumluluk Hukuku Açısından Uygun İlliyet Bağı Teorisi, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara, 1975 (İlliyet Bağı).
• ESCHWEY, Claudius (Hrsg.): BeckOK BNotO mit DONot, NotAktVV und RLEmBNotK, 6. Edition (Stand: 01.08.2022), C.H. Beck Verlag, München, 2022.
• ESENER, Turhan / GÜVEN, Kudret: Eşya Hukuku, 7. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2017.
• FELLMANN, Walter: Berner Kommentar – Band IV/2/2: Der einfache Auftrag, Art. 394-406 OR, Stämpfli Verlag, Bern, 1992.
• FLUME, Werner: Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts – II. Band: Das Rechtsgeschäft, 4. Baskı, Springer Verlag, Berlin, 1992.
• FURRER, Andreas / MULLER-CHEN, Markus / ÇETİNER, Bilgehan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2021.
• GOTTWALD, Peter: “Almanya’da Noterlik Alanında Güncel Gelişmeler”, (Çev.) YAZAR, Özlem, Türkiye Barolar Birliği Medeni Usul ve İcra-İflas Hukukçuları Toplantısı-VII: Türk, Alman ve İsviçre Hukuklarında İflas, Konkordato ve Noterlik Alanındaki Gelişmeler, Türkiye Barolar Birliği Yayınları, Ankara, 2009, s. 409-428.
• GÖKÇE, Ziya: “Noterlik Hizmetinin Hukuki Mahiyeti ve Sonuçları Üzerine Bir Araştırma”, Adalet Dergisi, 1982, Cilt 73, Sayı 2, s. 271-282.
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper: Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri, Yetkin Yayınları, Ankara, 2021.
• GÜRLER, Cemalettin: Avukatlık ve Noterlik Hukuku, Anadolu Üniversitesi Yayınları, Eskişehir, 2015.
• HÜGEL, Stefan: BeckOK GBO, C.H. Beck Verlag, München, 2022.
• HATEMİ, Hüseyin / SEROZAN, Rona / ARPACI, Abdülkadir: Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1991.
• HAU, Wolfgang / POSECK, Roman (Hrsg.): BeckOK BGB, Buch 3: Sachenrecht, 62. Edition (Stand: 01.05.2022), C.H. Beck Verlag, München, 2022.
• HEINEMANN, Jörn / TRAUTRIMS, Christoph: Notarrecht, Nomos Verlag, Baden-Baden, 2022.
• HELBIG, Paul: Der Begriff der Verfügung, Buchdruckerei Heinrich Pöppinghaus, Bochum, 1935.
• HOGL, Peter: Notarhaftung, Waldner, Wolfram, Beck’sches Notar-Handbuch, 6. Baskı, C.H. Beck Verlag, München, 2015.
• HONSELL, Heinrich / VOGT, Nedim Peter / GEISER, Thomas (Hrsg.): Basler Kommentar – Zivilgesetzbuch II: Art. 457-977 ZGB, 5. Baskı, ‎ Helbing & Lichtenhahn Verlag, Basel, 2015.
• KARAHASAN, Mustafa Reşit: Sorumluluk ve Tazminat Hukuku, Sevinç Matbaası, Ankara, 1981.
• KARTAL, Bilal: “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu ve Kusursuz Sorumluluk”, Yargıtay Dergisi, 1998, Cilt 24, Sayı 3, s. 340-355.
• KICALIOĞLU, Mustafa: “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Terazi Hukuk Dergisi, 2007, Cilt 2, Sayı 11, s. 131-145.
• KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Necip: Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, Sulhi Garan Matbaası, İstanbul, 1959.
• KOÇHİSARLIOĞLU, Cengiz: “Objektif Sorumluluğun Genel Teorisi”, Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 1984, Cilt 2, Sayı 2, s. 175-305.
• KURT, Leyla Müjde: “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2014, Cilt 18, Sayı 2, s. 85-118.
• LARENZ, Karl / WOLF, Manfred: Allgemeiner Teil Des Bürgerlichen Rechts, 9. Baskı, C.H. Beck Verlag, München, 2004.
• MAURER, Jörg: Die Prinzipen der Abstraktion, Kausalität und Trennung, insbesondere bei Verfügungen, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2003.
• MEDICUS, Dieter: Allgemeiner Teil des BGB, C.F. Müller Verlag, München, 2010.
• MEIER, Isaak: “İsviçre Noterlik Hukuku: Birleştirilmiş Özel Hukuk, Usul Hukuku ve Avukatlık Hukuku İçinde Kantonal Çeşitlilikten Bir Kalıntı”, (Çev.) BORAN GÜNEYSU, Nilüfer, Türkiye Barolar Birliği Medeni Usul ve İcra-İflas Hukukçuları Toplantısı-VII: Türk, Alman ve İsviçre Hukuklarında İflas, Konkordato ve Noterlik Alanındaki Gelişmeler, Türkiye Barolar Birliği Yayınları, Ankara, 2009, s. 471-488.
• MEMİŞ, Yusuf: “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Terazi Hukuk Dergisi, 2015, Cilt 10, Sayı 106, s. 92-127.
• MERİÇ, Nihat: “1512 Sayılı Noterlik Yasasının 162. Maddesi ile İlgili Düşünceler”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, 1994, Sayı 83, s. 39-42.
• NART, Serdar: “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2010, Cilt 11, Prof. Dr. Bilge Umar’a Armağan Özel Sayısı, s. 425-452.
• NOMER, Haluk Nami / ERGÜNE, Serkan: Eşya Hukuku, Zilyetlik ve Tapu Sicili, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2015.
• OĞUZMAN, Kemal / SELİÇİ, Özer / OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe: Eşya Hukuku, 23. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2021.
• OĞUZMAN, Kemal M. / ÖZ, M. Turgut: Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I, 13. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2015 (Cilt I).
• OĞUZMAN, Kemal M. / ÖZ, M. Turgut: Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt II, 14. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2016 (Cilt II).
• OKTAY ÖZDEMİR, Saibe: “Yargıtay Uygulaması Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluklarının Dayandığı Esas ve Sorumluluğun Koşulları”, Prof. Dr. Yavuz Alangoya İçin Armağan, Beta Basım Yayım, İstanbul, 2007, s. 693-714.
• ÖZBEK, Mustafa Serdar: Noter Senetlerinde Sahtelik, 1. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2009.
• PEKMEZ, Cüneyt: Tapu Sicilinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2013.
• PRÜTTING, Hanns: Sachenrecht, 34. Baskı, Verlag C.H. Beck Verlag, München, 2010.
• PULAŞLI, Hasan: “Türk ve Alman Hukuklarında Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, 1983, Sayı 39, s. 10-16.
• RINSCHE, Franz-Josef: Die Haftung des Rechtsanwalts und Notars, Carl Heymanns Verlag, Berlin, 1998.
• SÄCKER, Franz Jürgen / RIXECKER, Roland / OETKER, Hartmut / LIMPERG, Bettina (Hrsg.): Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch – Band 8: Sachenrecht, 8. Baskı, C.H. Beck Verlag, München, 2020.
• SCHNEIDER, Wolfgang: “Verwalter und Grundbuch”, ZWE, 2014, s. 349-353.
• SCHRAMM, Sabine: Amtspflichtverletzung, Ulrich Bracker, Bundesnotarordnung, 9. Baskı, Verlag Franz Vahlen, München, 2011.
• SELIGSOHN, Franz: Der Begriff der privatrechtlichen Verfügung unter Lebenden, von Franz Seligsohn Verlag, Berlin, 1904.
• SİRMEN, A. Lale: Eşya Hukuku, 9. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2021 (Eşya).
• SİRMEN, A. Lale: Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devletin Sorumluluğu, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara, 1976 (Sorumluluk).
• SPICKHOFF, Andreas: “Die Haftung des Notars Zwischen Öffentlicher Amtshaftung und Privater Berufshaftung Eintarg aus Deutschland”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2015, Cilt 16, Prof. Dr. Hakan Pekcanıtez’e Armağan Özel Sayısı, s. 381-397.
• ŞENOCAK, Kemal: Mesleki Sorumluluk Sigortası, Turhan Kitabevi, Ankara, 2000.
• TANDOĞAN, Haluk: Kusura Dayanmayan Sözleşme Dışı Sorumluluk Hukuku, Turhan Kitabevi, Ankara, 1981 (Sözleşme Dışı Kusursuz Sorumluluk).
• TANDOĞAN, Haluk: Türk Mes’uliyet Hukuku, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2010 (Mesuliyet).
• TANRIVER, Süha: Noterlik Hukukuna İlişkin İncelemeler (1993-2011), Adalet Yayınevi, Ankara, 2011.
• TEKBEN, Tuğçe: “Noterin Hukuki Statüsü Ve Noterlik Kanunu’nun 162. maddesi Uyarınca Sorumluluğu Üzerine Bir İnceleme”, İzmir Barosu Dergisi, 2021, Cilt 86, Sayı 3, s. 69-150.
• TEKİNAY, S. Sulhi / AKMAN, Sermet / BURCUOĞLU, Haluk / ALTOP, Atilla: Tekinay Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1993.
• TOPÇUOĞLU, Metin: “Noter ile İş Sahibi (İlgili) Arasındaki İlişkinin Niteliği”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, 2000, Cilt 20, Sayı 4, s. 191-213.
• TOYGAR, Kemal: “Serbest Meslek Mi, Kamu Hizmeti Mi?”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, 1974, Sayı 3, s. 9-12.
• ULUĞ, Ali Sedat: Noterin Noterlik Hizmetinden Doğan Hukuki Sorumluluğu, Çankaya Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara, 2011.
• ULUKAPI, Ömer / ATALI, Murat: Noterlik Hukuku, 3. Baskı, Mimoza Yayınları, Konya, 2013.
• ULUKAPI, Ömer: “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Noterlik Hukuku Sempozyumu: I-II, Noterlerin Hukuk Düzenimizdeki Yeri ve Noterlerin Sorumlulukları, NOTEV Yayınları, Ankara, 1997, s. 65-85 (Noter).
• ULUKAPI, Ömer: “Yargıtay Kararları Işığında Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2013, Cilt 21, Sayı 21, s. 209-241 (Yargıtay).
• UZ, Asaf: “Noterlik Müessesesinin Kuruluş Ve Gelişimi”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, 1974, Sayı 2, s. 30-31.
• ÜNAL, Mehmet / BAŞPINAR, Veysel: Şekli Eşya Hukuku, 9. Baskı, Savaş Yayınevi, Ankara, 2017.
• ÜNAL, Mehmet: “1512 Sayılı Noterlik Yasasının 162. Maddesi (Noterin Hukuki Sorumluluğu)”, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi 1999, Sayı 101, s. 48-53.
• VARDAR HAMAMCIOĞLU, Gülşah: Medeni Hukuk’ta Tasarruf İşlemi Kavramı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2013.
• VON TUHR, Andreas: Der Allgemeiner Teil des Deutschen Bürgerlichen Rechts, Zweiter Band, Zweite Hälfte, (§ 69-96), Duncker & Humblot, Berlin, 1957.
• WESTERMANN, Harry / WESTERMANN, Harm Peter / GURSKY, Karl-Heinz / EICKMANN, Dieter: Sachenrecht, 8. Baskı, C.F. Müller Verlag, Heidelberg, 2011.