ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN HAKKIN ŞERHİ

Abstract

İsimsiz bir sözleşme olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, kişisel hakların şerh edilmesine özgü hükümlerde ismen anılması, uygulamada çok sık karşılaşılmasına ve uyuşmazlıkların fazla olmasına dayanır. Bu sözleşmeler hem arsa malikine hem yükleniciye finansal açıdan avantaj sağlamaktadır. Yüklenici, arsa maliyetine katlamadan yapı inşa ederek kar sağlamakta, arsa maliki de nakden ödeme yapmadan arsa üzerinde yapı sahibi olmaktadır. Ancak yapının inşası sırasında, arsa üzerindeki mülkiyet hakkının tamamının veya bir kısmının arsa malikinde kalması yüklenici bakımından risk oluşturmaktadır. Çünkü arsa maliki tasarruf yetkisine dayalı olarak mülkiyeti üçüncü kişilere devredebilir, taşınmazda sınırlı ayni hak kurabilir, üçüncü kişilerin taşınmaz üzerindeki başka kişisel hakların şerhini talep edilebilir veya onun borçları nedeniyle taşınmazın cebri icra yolu ile satılması söz konusu olabilir. Yüklenicinin, borç ilişkisine yabancı yeni malike, sınırlı ayni hak sahiplerine veya kişisel hak sahiplerine karşı alacak hakkını ileri sürmesi hakkının şerh edilmesi ile mümkün hale gelir. Bu nedenle şerh, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin alacak hakkını elde etmesi bakımından önemlidir. Çalışmada, arsa malikinin borcunun ifa zamanına göre şerh ihtiyacının belirlenmesi, şerhin etkisi, hükümleri ve kapsamı incelenmiştir.

Keywords

• arsa
• yüklenici
• şerh
• inşaat
• kişisel hak

ANNOTATION OF THE PERSONAL RIGHT ARISING FROM THE CONTRACT OF CONSTRUCTION OF THE LAND SHARE

Abstract

Contract of construction of the land share is an atypical contract. Although it is an atypical contract, it is regulated that the right arising from this contract can be annotated in the law. These contracts provide financial advantages to both the landowner and the contractor. The contractor makes a profit by constructing the building without incurring the cost of the land, and the landowner owns the building on the land without paying in cash. However, during the construction of the structure, the retention of all or part of the ownership rights on the land in favor of the landowner poses a risk for the contractor. This is because the landowner, based on their authority of disposal, can transfer the ownership to third parties, establish limited real rights on the property, request the annotation of other personal rights of third parties on the immovable property, or the forced sale of the property may occur due to its debts. The contractor's ability to assert their claim against the new owner unrelated to the debt relationship, limited real right holders, or personal right holders becomes possible through the annotation of the right. Therefore, the annotation is important in construction contracts based on land share for the contractor to obtain their claim right. In this study, the necessity of annotation according to the time of debt performance of the landowner, the impact, provisions, and scope of the annotation have been examined.

Keywords

• land
• contractor
• contractual right
• construction
• annotation

References

1. Akipek, Jale, Turgut Akıntürk ve Derya Ateş. Eşya Hukuku. 2. Baskı. İstanbul: Beta Yayınları, 2018.
2. Altaş, Hüseyin. Medeni Hukuk Başlangıç Hükümleri, (TMK m. 1-7). 2. Baskı. Ankara: Yetkin Yayınları, 2020.
3. Altınok Ormancı, Pınar. “Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi: “Satım Kirayı Bozmaz” İlkesinin Sonuçları.” İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi 12, no. 24 (Güz 2013/2): 125-141.
4. Atamulu, İsmail. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi. Ankara: Yetkin Yayınları, 2014.
5. Avcı, Ali. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumları. Ankara: Yetkin Yayınları, 2021.
6. Avcı, Ali. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Kişisel Hakkın Tapuya Şerhi ve Hukuki Sonuçları.” Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 3, no.1 (2015): 41-66.
7. Ayan, Serkan. İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü. Ankara: Seçkin Yayınları 2008.
8. Aybay, Aydın ve Hüseyin Hatemi. Eşya Hukuku. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2014.

9. Aydın, Gülşah Sinem. “Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönmesinin Yükleniciden Arsa Payı Satın Alan Üçüncü Kişilere Etkisi ve Bu Etkinin Yargı Kararları Çerçevesinde Değerlendirilmesi.” Türkiye Barolar Birliği Dergisi, no. 141 (2019): 418-453.
10. Becker, Hermann. Berner Kommentar, Bd. IV, Obligationenrecht, 1. Abt., Allgemeine Bestimmungen, Art. 1-183 OR. 2. Baskı. Bern: Stämpfli, 1945.
11. Bütün Yılmaz, Derya G. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi.” Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, no. 38 (Nisan 2019): 107-129.
12. Coşkun, Gürkan. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu. Ankara: Yetkin Yayınları, 2010.
13. Çıngıl, Seher. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Halinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu.” Yüksek Lisans Tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi, 2022.
14. Deillon-Schegg, Bettina. Sachenrecht, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Sachenrecht, Art. 641- 977 ZGB, ed. Peter Breitschmid and Alexandra Jungo. 3. Baskı. Zürich: Schulthess, 2016 (CHK-Deillon-Schegg).
15. Dieter, Zobl. Grundbuchrecht. 2. Baskı. Zürich: Schulthess, 2004.
16. Doğan, Murat. Tapu Sicilinde Tasarruf Yetkisinin Sınırlanmasının Şerhi. Ankara: Seçkin Yayınları, 2004.
17. Dural, Mustafa ve Suat Sarı. Türk Özel Hukuku, C.I, Temel Kavramlar ve Medeni Kanunun Başlangıç Hükümleri. 16. Baskı. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2021.
18. Erdal, Tarkan. “Arsa Payı Karşılığı inşaat Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerh Edilmesi ve Şerhin Etkisi.” Rona Aybay’a Armağan, Legal Hukuk Dergisi, Özel Sayı, C.I, (Aralık 2014): 843-862.
19. Erel, Şafak N.. Eşyaya Bağlı Borç. Ankara: Ankara Üniversitesi Basımevi, 1982.
20. Erman, Hasan. “Karar İncelemesi: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi.” İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası 50, no. 1-4 (1984): 505-517.
21. Erman, Hasan. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. 3. Baskı. İstanbul: Der Yayınları, 2010.
22. Genç Arıdemir, Arzu. Kat Mülkiyeti I. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2021.
23. Gümüş, Mustafa Alper. Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı. 3. Baskı. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2018.
24. Gümüş, Mustafa Alper. Türk Medeni Kanunu’nun Getirdiği Yeni Şerhler. Birinci Basıdan İkinci Tıpkı Bası. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2007.
25. Gümüşsoy Karakurt, Güler. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şerhi.” Prof. Dr. iur. Merih Kemal Omağ’a Armağan, C. I, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 16, no: 2, Özel Sayı (Temmuz 2017): 769-785.
26. Hatemi, Hüseyin, Rona Serozan ve Abdulkadir Arpacı. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitabevi, 1991.
27. İyilikli, Ahmet Cahit. “Şerhedilmiş Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Vaat Borçlusunun Cüz’i Halef ve Alacaklıları ile Taşınmaz Üzerindeki Diğer Takyidatlara Etkisi.” Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 18, no. 2, (Temmuz 2021): 967-1003.
28. Kahraman Zafer, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Halinde Yükleniciden Arsa Payı Satın Almış Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu.” İçinde Prof. Dr. Hasan Erman’a Armağan, 425-457. İstanbul: Der Yayınları, 2015.
29. Kaplan, İbrahim. İnşaat Sözleşmeleri Hukuku ve Endüstri Yatırım Sözleşmeleri. Ankara: Yetkin Yayınları, 2013.
30. Karakoç Karaibrahim, Ayşe, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesinin Sözleşmeden Hak Kazanan Üçüncü Kişilere Etkisi.” Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi, 2019.
31. Tekinay, Selahattin Sulhi, Sermet Akman, Haluk Burcuoğlu ve Atilla Altop. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. 7. Baskı. İstanbul: Filiz Kitabevi, 1993.
32. Ünal, Akın. Tapu Sicilinde Geçici Tescil Şerhi. Ankara: Adalet Yayınları, 2019.
33. Yavuz, Cevdet, Faruk Acar ve Burak Özen. Türk Borçlar Hukuku, Özel Hükümler. 10. Bası. İstanbul: Beta Yayınları, 2014.
34. Yavuz, Cevdet. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yasal Önalım Hakkının Kullanılması Sorununa Dair Görüşler.” İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 4, no. 2 (Güz-2017): 109-131.