Changing the Share of Communal Charges and Costs of the Condominium Owners

Abstract

The obligation of condominium owners to bear communal charges and costs is regulated in Article 20 of the Condominium Law no. 634. According to this article, for some communal charges and costs, the principles of equal allocation and for others, the principles of sharing in proportion to the land share are applied. However, the condominium owners can make changes in the allocation of communal charges and costs by consensus. This consensus can be provided by the decision of the assembly of condominium owners or by amending the deed of constitution if there is a provision in this regard. The condominium owners may apply a different allocation method for all or some of the communal charges and costs. In addition, it is possible for the condominium owners to change the share of communal charges and costs for some of condominium owners or to exempt some of them from these charges and costs. As a rule, the judge cannot intervene in the changes made by the condominium owners in the allocation of communal charges and costs. However, the judge may intervene if the changes can be considered as an abuse of the right or if the majority required for the decision is not met. In this article, the changing the share of communal charges and costs of the condominium owners, the elements that can be taken as a basis for determining the allocation of communal charges and costs, the procedure for the change in allocation and the intervention of the judge in changes in allocation are examined. These issues are studied in comparison with Article 712h of the Swiss Civil Code.

Keywords

• Condominium
• Communal Part
• Communal Charges and Costs
• Changing the Share of Communal Charges and Costs
• Decision of the Assembly of Condominium Owners

Kat Maliklerinin Ortak Gidere Katılma Payının Değiştirilmesi

Abstract

Bağımsız bölüm maliklerinin ortak gidere katılma yükümlülüğü Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20’de düzenlenmektedir. Bu maddede bazı ortak giderler bakımından eşit dağılım, bazıları bakımından ise arsa payı oranında katılma esası yer almaktadır. Ancak kat malikleri anlaşarak ortak gidere katılma payında değişiklik yapabilirler. Bu anlaşma, kat malikleri kurulu kararı ile veya yönetim planında bu konuda bir hüküm varsa bunun değiştirilmesi ile sağlanabilir. Kat malikleri ortak giderlerin tamamı veya bazıları bakımından farklı bir katılma payını esas alabilirler. Bunun yanında, kat maliklerinin bağımsız bölüm maliklerinden bazıları için katılma payını değiştirmeleri veya kaldırmaları mümkündür. Hâkim, kat maliklerinin ortak gidere katılma payında değişiklik yapmalarına kural olarak müdahale edemez. Ancak bu kararın hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması veya karar için gerekli çoğunluğun sağlanamaması hâllerinde hâkimin müdahalesi mümkündür. Bu makalede, kat maliklerinin ortak gidere katılma payının değiştirilmesi, katılma payının belirlenmesinde esas alınabilecek unsurlar, katılma payının değiştirilmesi usulü ve hâkimin müdahalesi incelenmektedir. Bu hususlar, İsviçre Medeni Kanunu’nun 712h maddesi ile karşılaştırmalı olarak ele alınmaktadır.

Keywords

• Kat Mülkiyeti
• Ortak Yer
• Ortak Gider
• Ortak Gidere Katılma Payının Değiştirilmesi
• Kat Malikleri Kurulu Kararı

References

1. Aksan Nar, Şerife. Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Tâbi Olduğu Hukuki Rejim. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2015.
2. Arpacı, Abdülkadir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Açıklaması. İstanbul: Temel Yayınları, 2002.
3. Arpacı, Abdülkadir. Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim. İstanbul: Türkiyat Matbaacılık ve Neşriyat, 1984.
4. Arslan, İlknur ve Mustafa Kırmızı. Açıklamalı-İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu. Ankara: Bilge Yayınevi, 2013.
5. Ayar, Ahmet. “Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlerin Paylaşılması Sorunu.” Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 18, no. 2 (2021): 861-873.
6. Bösch, Renè. BSK - Basler Kommentar: Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 ZGB, Art. 1-61 SchlT ZGB. Basel: Helbing Lichtenhahn Verlag, 2019.
7. Dural, Mustafa ve Suat Sarı. Türk Özel Hukuku Cilt I Temel Kavramlar ve Medenî Kanunun Başlangıç Hükümleri. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2018.
8. Ertaş, Şeref. Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi. Ankara: Bilge Yayınevi, 2014.

9. Friedrich, Hans-Peter. Das Stockwerkeigentum, Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Bern: Verlag Stampfli & Cie, 1965.
10. Friedrich, Hans-Peter. “Hat sich das Stockwerkeigentum bewährt?.” Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht 67, no. 65 (1986): 65-83.
11. Genç Arıdemir, Arzu. Kat Mülkiyeti I. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2021.
12. Germeç, Mahir Ersin. Kat Mülkiyeti Hukuku. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2021.
13. Germeç, Mahir Ersin. “Kat Mülkiyetli Taşınmazlarda Kat Maliklerinin Borçları ve Yükümlülükleri.” Terazi Hukuk Dergisi 10, no. 104 (2015): 32-42.
14. Germeç, Mahir Ersin ve Ezgi Tanrıverdi. Yargıtay Kararları Işığında Kat Mülkiyeti Davaları. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2022.
15. Kurt, Ekrem. “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri.” Türkiye Adalet Akademisi Dergisi 4, no. 14 (2013): 299-328.
16. Manz, Lena Anna. “Unterhalt und Ersatzneubau im Stockwerkeigentum Elemente zur Bewältigung von Sanierungsblockaden.” Zürcher Studien zum Privatrecht 305 (2021): 163-193.
17. Meier-Hayoz, Arthur ve Heinz Rey. BK - Berner Kommentar Band/Nr. IV/1/5: Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Sachenrecht, Das Eigentum, Grundeigentum IV. Bern: Stämpfli Verlag AG, 1988.
18. Oğuzman, M. Kemal, Özer Seliçi ve Saibe Oktay-Özdemir. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2022.
19. Öktem Çevik, Seda. “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümleri Uyarınca Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Dışındaki Giderleri Ödeme Borcunun Değerlendirilmesi.” Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi 28, no. 2 (2012): 203- 227.
20. Özmen, Etem Sabâ ve Gülşah Vardar Hamamcıoğlu. Kat İrtifakı. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2015.
21. Pellascio, Michel. OFK - Orell Füssli Kommentar (Navigator.ch): ZGB Kommentar Schweizerisches Zivilgesetzbuch. Zürich: Orell Füssli Verlag AG, 2021.
22. Reisoğlu, Safa. Uygulamada Kat Mülkiyeti. Ankara: 1969.
23. Rey, Heinz ve Lukas Maetzke. Schweizerisches Stockwerkeigentum. Zürich - Basel – Genf: Schulthess Juristische Medien AG, 2009.
24. Schmid, Jörg. “Renovation von Stockwerkeigentum - Konfliktpunkte und Lösungen.” İç. Schweizerische Baurechtstagung 2005, 33-50. Institut für
25. Schweizerisches und Internationales Baurecht, 2005.
26. Şengül, Mehmet. Türk Medeni Hukukunda Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2011.
27. Tekinay, Selâhattin Sulhi. Kat Mülkiyeti (Eşya Hukuku II/2). İstanbul: Filiz Kitabevi, 1991.
28. Thurnherr, Christoph. Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum. Zürich: Schulthess, 2010.
29. Weber, Rolf H. “Minderheitenschutz beim Stockwerkeigentum Zu den Grenzen der vertraglichen Gestaltungsfreiheit am Beispiel der Stockwerkeigentümergemeinschaft.” Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht 60, no. 144 (1979): 144-177.
30. Wermelinger, Amédéo. CHK - Handkommentar zum Schweizer Privatrecht: Sachenrecht, Art. 641-977 ZGB. Zürich - Basel - Genf: Schulthess Juristische Medien AG, 2016.
31. Wermelinger, Amédéo. SVIT - Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft: Das Stockwerkeigentum, Kommentar der Artikel 712a bis 712t des schweizerischen Zivilgesetzbuches. Zürich - Basel - Genf: Schulthess Juristische Medien AG, 2014. Wermelinger, Amédéo. ZK - Zürcher Kommentar: Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB. Zürich - Basel - Genf: Schulthess Juristische Medien AG, 2019