The Examination of the Legal Consequences of Non-Performance of Debt in Mortgage Agreements in Light of the Principle of Fixed Ranks

Abstract

A mortgage is the most preferred legal institution both in the banking sector and in other commercial or individual transactions. The subject examined in the study is the legal consequences that may arise in the event of non-performance of the obligation subject to the contract by the creditor or debtor in mortgage agreements. If the parties fail to fulfill their obligations arising from the agreement, the debt can be collected from the debtor or, in some cases, from a third-party using guaranty law tools. The debt collection process is carried out on the balance that will emerge after the pledged immovable is sold and converted into cash. The process of converting immovable property into money is carried out within the framework of the principle of fixed ranks. However, the balance obtained may not always be sufficient to cover the debt. The principal debtor can’t request the dismortgage unless the debt is fully paid. The third-party immovable owner can save their immovable from the mortgage by paying the debt in the cases mentioned in Article 884 of the TCC, or by paying the immovable sales price in the special cases mentioned in Article 885 of the TCC.

Keywords

• Mortgage
• Pledgee
• Pledgor
• The Principle of Fixed Ranks
• Third-Party Mortgage

İpotek Sözleşmelerinde Borcun İfa Edilmemesinin Hukuki Sonuçlarının Sabit Dereceler İlkesi Işığında İncelenmesi

Abstract

Teminat hukukunu oluşturan ayni ve kişisel haklar konu başlıkları içerisinde ayni haklar konu başlığı altında yer alan sınırlı ayni haklar grubunda incelenen taşınmaz rehninin uygulama yöntemlerinden biri olan ipotek gerek bankacılık sektöründe gerekse diğer ticari veya bireysel işlemlerde en çok tercih edilen hukuki kurumdur. Çalışmada incelenen konu ise ipotek sözleşmelerinde alacaklı veya borçlu tarafından sözleşmeye konu olan edimin ifa edilmemesi durumunda ortaya çıkabilecek hukuki sonuçlardır. Bir hukuki sözleşmenin tarafları, sözleşmeden kaynaklanan borçlarını yerine getirmediği takdirde borcun tahsili, eğer akdedilen sözleşmede gerekli şartlar mevcutsa teminat hukuku araçları kullanılarak borçludan veya bazı durumlarda bir üçüncü kişiden yapılabilmektedir. Borcun tahsili işlemi rehinli taşınmazın satılarak paraya çevrilmesi sonrası ortaya çıkacak bakiye üzerinden gerçekleştirilir. Taşınmazın paraya çevrilme işlemi ise sabit dereceler ilkesi çerçevesinde gerçekleşir. Ancak elde edilen bakiye her zaman borcu karşılamaya yetmeyebilir. Asıl borçlu, borcun tamamı ifa edilmediği sürece ipoteğin kaldırılmasını talep edemez. Bazı durumlarda borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan taşınmaz maliki üçüncü kişi ise TMK m. 884’te bahsedilen durumlarda borcu ödeyerek, TMK m. 885’teki özel durumlarda ise taşınmaz satış bedelini ödeyerek taşınmazını ipotekten kurtarabilir.

Keywords

• İpotek
• Rehin Alacaklısı
• Rehin Borçlusu
• Sabit Dereceler İlkesi
• Üçüncü Kişi İpoteği

References

1. Acar, Faruk. Rehin Hukuku Dersleri. Vedat Kitapçılık, 2017.
2. Akıncı, Bekir. “Taşınmaz Rehninde Sabit Dereceler Sistemi ve İstisnaları.” MÜHFD 2, 1 (2014): 167-195.
3. Akipek, Jale, Turgut Akıntürk ve Derya Ateş. Eşya Hukuku. Beta Yayımcılık, 2018.
4. Aktepe, Sezin. “İpoteğin Alacağa Bağlı Hak Olması ve Diğer Özellikleri.” İTÜSBD 6, 12 (2007): 177-193.
5. Atar, Eray Aksın. “İpotek Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Karakteristiğine İlişkin Bir Değerlendirme.” SDÜHFD 14, 2 (2024): 1483-1515.
6. Ayan, Mehmet. Eşya Hukuku III-Sınırlı Aynî Haklar. Seçkin Yayıncılık, 2017.
7. Aydın Ateş, Gülşah Sinem. “İpotekte Boş Dereceye İlerleme Sözleşmesinin Geçerliliği Bakımından Uyulması Gereken Şekil Şartı.” SÜHFD 11, 2 (2023): 1021-1045.
8. Bayram, Aziz Erman. “Üçüncü Kişi İpoteğinde Taşınmaz Malikinin Borcu İfası ve İfanın Hukuki Sonuçları.” ÇÜHFD 5, 1-1 (2020): 409-453.

9. Bedir, Cemre. “Teminat Kavramı ve İpotek.” İBD 95, 2 (2021): 212-231.
10. Benli, Erman. “Common Fallacy on the Guarantee Function of Mortgage: An Empirical Approach.” HKÜHFD 11, 21 (2021): 61-69.
11. Berberoğlu Yenipınar, Filiz. Pratik Bilgilerle İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip. Seçkin Yayıncılık, 2022.
12. Chaplin, H. W. “The Story of Mortgage Law.” Harvard Law Review 4, 1 (1890): 1- 14.
13. Dubach, Alexander. “Zur Haftung des Drittpfandgebers für den Pfandausfall beim Schuldbrief.” ZBGR 81, 1 (2000): 22-35. Erman, Hasan. Eşya Hukuku Dersleri. Der Yayınları, 2020. Ertaş, Şeref. Eşya Hukuku. Barış Yayınları Fakülteler Kitabevi, 2020. Esener, Turhan ve Kudret Güven. Eşya Hukuku. Yetkin Yayınları, 2019. Gümüş, Mustafa Alper. “TMK m.883 Uyarınca İpotekle Teminat Altına Alınmış Alacak Hakkının Sona Ermesine Bağlı Olarak İpoteğe İlişkin Tescilin Terkini (İpoteğin Fekki).” BÜHFD 5, 9 (2019): 17-41. Hatemi, Hüseyin. Eşya Hukuku. On İki Levha Yayıncılık, 2020. Kaçak, Nazif. Açıklamalı ve İçtihatlı Son Değişikliklerle İpotek ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi. Seçkin Yayıncılık, 2013.