Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK. m. 331)

Abstract

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin genel hükümleri kapsamında kira sözleşmesinin sona ermesi; belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin geçmesi (TBK m.327), belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi (TBK m.328-330) ve olağanüstü fesih (TBK m.331-333) şeklinde düzenlenmiştir. Olağanüstü fesih nedenleri ise önemli sebepler (TBK m.331), kiracının iflası (TBK m.332) ve kiracının ölümü (TBK m.333) olmak üzere üç başlıkta ifade edilmiştir. Kiraya ilişkin genel hükümler kapsamında kira sözleşmesinin sona ermesine imkân veren üç durum daha söz konusudur. Bunlardan ilki kiraya verenin, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu ihlal etmesi sebebiyle sözleşmeyi feshi (TBK m.316), ikincisi kiracının temerrüdü (TBK m.315) sebebiyle sözleşmenin feshi, üçüncüsü ise önemli ayıplar nedeniyle kiracının sözleşmeyi feshetmesidir (TBK m.305/II).  Çalışmada kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshine ilişkin TBK m.331 hükmü, diğer sona erme sebepleri ile olan ilişkisi de değerlendirilmek suretiyle ele alınmıştır. Ayrıca İsviçre Hukuku ve Yargıtay uygulaması da olabildiğince aktarılmaya çalışılmıştır.  

Keywords

• Kira Sözleşmesi,Önemli Sebep,Fesih Bildirimi,Olağanüstü Fesih

Extraordinary Terminatıon of the Lease Contract Due To Significant Reasons

Abstract

Termination of the lease contract within the scope of the general provisions concerning to lease of the Turkish Code of Obligations (TCO) 6098; has been regulated as termination of the tenancy in certain lease contracts (TCO a.327), notice of termination in uncertain lease contracts (TCO a.328-330) and extraordinary termination (TCO a.331-333). The reasons for the extraordinary termination are stated in three chapters as significant reasons (TCO a.331), bankruptcy of the tenant (TCO a.332), and the tenant’s death (TCO a.333). There are   three other cases that allow for the end of the  the lease contract under the general provisions of lease. First of these is the termination of the contract by the lessor due to the tenant’s violation of the carefully usage of the leased and obligation of respecting to the neighbours (TCO a.316), the second is the termination of the contract due to the default of the tenant (TCO a.315), and the third is the termination of the contract by the tenant due to the significant faults (TCO a.305/II). In this study, the provision of the Article 313 of the TCO concerning the termination of the lease contract for significant reasons was dealt with by assessing the relationship with other reasons for termination. The Swiss Law and Court of Cassation practice has also been tried to be conveyed as much as possible.

Keywords

• Lease Contract,Significant Reason,Notice of Termination,Extraordinary Termination

References

1. ALTINOK ORMANCI Pınar: Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi, Doktora Tezi, Ankara 2011.
2. ARAL Fahrettin/AYRANCI Hasan: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2015.
3. AYDIN Gülşah Sinem: Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, (TBK m.327-333), İstanbul 2013.
4. AYDOĞDU Murat/KAHVECİ Nalan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Sözleşmeler Hukuku), Ankara 2017
5. BECKER Hermann: İsviçre Borçlar Kanunu Şerhi, İkinci Bölüm, Çeşitli Sözleşme İlişkileri, Madde:184-551 (Çev.A.Suat Dura), Ankara 1993.
6. BİLGE Necip: Borçlar Hukuku Özel Borç Münasebetleri, Ankara 1971.
7. BROX Hans: Besonderes Schuldrecht, München 1999.
8. BURCUOĞLU Haluk: Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasaya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul 1993.

9. DAŞLI Engin: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira Sözleşmesinin Feshi, Erzincan 2017.
10. DOĞAN Murat: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara 2011.
11. EREN Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2017.
12. ERTUĞRUL Meltem: Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinin kurulmasından sonra Kiralananda Üstün Hak Sahibi Olması, ABD. 2014/4, s.541-578.
13. FEYZİOĞLU Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, İkinci Kısım, Akdin Muhtelif Nevileri (Özel Borç İlişkileri), C.I, İstanbul 1980.
14. GUHL Theo/MERZ Hans/KUMMER Max/KOLLER Alfred/DRUEY Jean Nicolas: Das Schweizerische Obligationenrecht, Zürich 1995 (GUHL/MERZ/KOLLER)
15. GÜNEL Mustafa Cahit: Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi, Doktora Tezi, İstanbul 2010.
16. GÜMÜŞ M.Alper: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C.I, İstanbul 2013.
17. GÜMÜŞ M.Alper: Kira Sözleşmesi, İstanbul 2012 (Kira)
18. HIGI Peter: Zurcher Kommentar, Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, Zweite Lieferung, Art.266-268b OR, Zürich 1995.
19. HONSELL Heinrich: Kurzkommentar OR Art 1-529, Basel 2008.
20. HONSELL Heinrich/VOGT Peter Nedim/WIEGAND Wolfgang: Kommentar Zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, Art.1-529 OR, Basel 1992.
21. HUGUENIN Claire: Obligationenrecht, Besonderer Teil, Zürich 2008.
22. İNCEOĞLU Murat: Kira Hukuku, C.II, İstanbul 2014.
23. KIRMIZI Mustafa: Kira Hukuku, Ankara 2013.
24. MUNCH Peter/BÖHRINGER Peter/KASPER Sabina/PROBST Franz: Schweizer Vertragshandbuch, Basel 2007.
25. ÖZDOĞAN Mustafa/OYMAK Tuba:6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira, Ankara 2013.
26. ÖZTÜRK Mehmet: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri, DEÜHFD. Prof.Dr.Şeref Ertaş’a Armağan, C.19, Özel Sayı-2017, s.1549-1595.
27. SAFAROV Gulmammad: Yeni Türk Borçlar Kanunu’na Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kirası, Yayınlanmamış YLT, Ankara 2015.
28. SELİÇİ Özer: Borçlar Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, İstanbul 1976.
29. ŞAFAK Elif Esma: Kira Sözleşmesinin Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışları Sebebiyle Feshedilmesi, Yayınlanmamış YLT, İstanbul 2013
30. ŞAHİN Halil İbrahim: Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi, Yayınlanmamış YLT, İstanbul 2016.
31. TANDOĞAN Haluk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C.I/2, İstanbul 2008.
32. TUNABOYLU Müslim: Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, Ankara 2013.
33. TUNÇOMAĞ Kenan: Türk Borçlar Hukuku, II.Cilt, Özel Borç İlişkileri, İstanbul 1977.
34. ULUÇAY Aslı: 6570 Sayılı Kanuna Tabi Taşınmazlar Açısından Kira Sözleşmesinin Sona Erme Nedenleri, Yayınlanmamış YLT, İstanbul 2010.
35. UYGUR Turgut: Borçlar Kanunu, C.5, Ankara 2010.
36. YAVUZ Cevdet/ACAR Faruk/ÖZEN Burak: Borçlar Hukuku Dersleri, Özel Hükümler, İstanbul 2012.
37. YAVUZ Nihat: Kira Hukuku, Ankara 2018.
38. ZEVKLİLER Aydın/GÖKYAYLA K.Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2016.
39. www.kazanci.com/kho2/ibb/giris.htm