Unlawful Construction Concept and Right to Demand the Transfer of Land Ownership in The External Sale of Immovables with Title Deed (TCC Art.724)

Year 2025, Volume: 74 Issue: 3, 1447 - 1493, 28.10.2025

Esra Karataş

https://doi.org/10.33629/auhfd.1444891

Abstract

Taşınmazların Haricen Satışı Durumunda Haksız Yapı Kavramı ve Arazi Mülkiyetinin Devrini Talep Hakkı (TMK m.724)

Abstract

Hukuka uygun yapı, arazi malikinin kendi malzemesiyle kendi arazisi üzerine yaptığı yahut bir başkasına yaptırdığı yapıdır. Ancak arazi malikinin başkasının malzemesiyle veya malzeme sahibinin başkasının arazisine yahut üçüncü bir kişinin başkasının malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapması geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmıyorsa haksız yapı söz konusu olacaktır. Çalışmamızın konusunu oluşturan TMK m. 724 hükmüne göre hem arazi maliki hem de malzeme sahibi taşınmazın tamamı ya da yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini talep edebilir. Ancak bu talepte bulunulabilmesi için yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla olmalı, talepte bulunan taraf iyiniyetli olmalı ve arazi malikine uygun bir bedel ödenmiş olmalıdır. Bu hakkın kullanılabilmesi için malzemenin sökülüp kaldırılmasının talep edilmemiş veya bu talebin reddedilmiş olması ayrıca tazminatın da talep edilmemiş olması gerekir. Çalışmamızda haricen satışlar halinde TMK m. 724’e dayanan malzeme sahibinin iyiniyetinin tespiti, taşınmazın devrini talep edebilmek için aranan şartlar doktrin ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları doğrultusunda incelenecek, tartışmalı hususlar hakkında değerlendirmeler yapılacaktır.

Keywords

Haksız Yapı , Haricen Satış , Şekil , İyiniyet , Taşınmaz Mülkiyetinin Devri.

References

• Acemoğlu, Kevork. Eşya Hukuku Meseleleri. İstanbul: Filiz Kitabevi, 1970.
• Açıkgöz, Osman. Tarım Arazilerinde Yasal Önalım Hakkı (Tarımsal Önalım Hakkı). İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2022.
• Akçaal, Mehmet. “Yargıtay’ın Güncel İçtihatları Işığında Muhdesat.” TAAD 51 (2022):77-112.
• Akipek, Jale. Turgut Akıntürk ve Derya Ateş. Türk Eşya Hukuku. İstanbul: Beta Yayınevi, 2018.
• Akipek, Jale. Türk Eşya Hukuku (Ayni Haklar): Mülkiyet- Cilt II. Ankara: Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, 1972.
• Akipek Öcal, Şebnem, Hayriye Şen Doğramacı ve Gözde Çağlayan Aygün. “Noterlere Taşınmaz Satış Sözleşmesi Yapma Yetkisi Verilmesi Üzerine Bir Değerlendirme.” AndHD 9,2 (2023): 203-241.
• Altaş, Hüseyin. Şekle Aykırılığın Olumsuz Sonuçlarının Düzeltilmesi. Ankara: Yetkin Yayınevi, 1998.
• Arık, Fikret. “Başkasının Arsası Üzerinde İnşaat ve Hüsnüniyet Meselesi.” Adliye Dergisi 12 (1944): 981-987.
• Ataay, Aytekin M. Kendi Malzemesiyle Başkasının Gayrimenkulünde Haksız İnşaat: Doktrin, İçtihatlar, Mevzuat. İstanbul: Baha Matbaa, 1959.
• Ayan, Mehmet. Eşya Hukuku II- Mülkiyet. Ankara: Adalet Yayınevi, 2020.
• Ayiter, Nûşin. Eşya Hukuku (Kısa Ders Kitabı). Ankara: Savaş Yayınları, 1983.
• Baş, Seda, Gonca Kozanoğlu ve Sezgin Baş. “Hukuki Boyutlarıyla Tiny House.” Adalet Dergisi 71 (2023): 999-1038.
• Belen, Herdem. “Ana Hatlarıyla Taşınmazda Kullanma, Yararlanma Hakları ve Birbiriyle İlişkileri I.” İstanbul Barosu Aylık Bülteni 36 (2016): 44- 48.
• Belge, Ayşe Merve. Arazi Mülkiyetinin Maddi Kapsamı. Ankara: Yetkin Yayınları, 2016.
• Bertan, Suad. Ayni Haklar, Medeni Kanun’un 618-764’üncü Maddelerinin Şerhi (Bu maddelerle İlgili Kanunlar ve Eski Hükümler), Cilt 1. Ankara: Balkan Basım ve Ciltevi, 1976.
• Büyükay, Yusuf. “Kendi Malzemesi ile Başkasının Arazisi Üzerine Yapılan Haksız İnşaata İlişkin Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 17.09.2004 Tarih ve 8282 E./ 8506 K. No’ lu Kararı Üzerine.” EÜHFD 3-4 (2006): 419-432.
• Edis, Seyfullah. “Kendi Malzemesi ile Başkasının Taşınmazında İnşaat (Gecekondu Sorunu Dahil),” içinde Medeni Kanunu’nun 50. Yıl Armağanı (Ankara: Sevinç Matbaası, 1977), 293-317.
• Ercoşkun Şenol, Hatice Kübra. “Hem Haksız Hem de Taşkın Yapı Niteliğindeki Yapılar.” TAAD 38 (2019):19- 61.
• Eren, Fikret ve Ünsal Dönmez. Eren Borçlar Hukuku Şerhi, Cilt I. Ankara: Yetkin Yayınevi, 2022.
• Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. Ankara: Yetkin Basımevi, 2023.
• Erkan, Vehbi Umut. “Kendi Malzemesini Kullanarak Başkasının Arazisinde Haksız Yapı Meydana Getirilmesi Durumunda Malzeme Sahibinin Arazinin Mülkiyetinin Kendisine Verilmesi Talebi (TMK m. 724).” AÜHFD 63, 3 (2014): 449-478.
• Erman, Hasan. Eşya Hukuku Dersleri. İstanbul: Der Yayınları, 2020.
• Ertaş, Şeref. Eşya Hukuku. İzmir: Barış Yayınları Fakülteler Kitabevi, 2021.
• Esener, Turhan ve Kudret Güven. Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 2019.
• Esmer, Galip. Mevzuatımızda Gayrimenkul Hükümleri ve Tapu Sicili. Ankara: Şark Matbaacılık, 1967.
• Furrer, Andreas ve Markus Müller-Chen. Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 3. Auflage. Zürich: Schulthess, 2018.