DÜZENLİ GÖÇMENLERİN TÜRKİYE’DE KALIŞLARINA İLİŞKİN TEMEL ESASLAR VE İKAMET İZİNLERİNE GETİRİLEN İDARİ SINIRLAMALARIN KİRACI OLDUKLARI KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Abstract

İdari kararlar ile ikamet izni için getirilen sınırlamalar genel olarak ek belge talepleri ve yabancı oturumuna kapalı mahalle uygulaması olarak karşımıza çıkar. Bu sınırlamalar aslında yabancının ikamet izni talebini konu alsa da, sınırlamalardan sonra yeni kurulacak kira sözleşmeleri ya da süregelen kira sözleşmeleri de dolaylı olarak etkilenmektedir. Yeni kurulan kira sözleşmeleri bakımından talep edilen ek belge talepleri ile, idare kiraya verenin yazılı izni alınmadan yabancılar ile yapılacak alt kiralamaları engellemiştir. Yabancı oturumuna kapalı mahalle uygulaması ise, bu uygulamadan sonra kapatılan mahallede kiralanacak konutlar bakımından saikte yanılma ile ya da sınırlı çerçevede önemli sebeple kira sözleşmesinin feshine sebep olabilecektir. Süregelen kira sözleşmeleri bakımından, noter huzurunda sonradan imzalanmış kira sözleşmeleri ile, mevcut sözleşme hükümleri muhafaza edilse de, kira bedelinin belirlenmesi ve on uzama yılı sonunda kira sözleşmesinin feshi noktalarında kiraya veren daha elverişsiz bir konuma düşer. Kiracının salt kendi menfaati için yapılmış bu ikinci sözleşmeye dayanması çelişkili davranış yasağına aykırılık teşkil edecektir. Bununla beraber tarafların iradesi, noter huzurunda yapılan sözleşme ile ilk sözleşmeyi değiştirmek ise, duruma göre bir tadil sözleşmesi ya da muvazaalı bir işlem ile karşılaşılabilir. Kiracının, istenilen belgeleri sunamaması halinde ise, hakkında sınır dışı etme kararı verilecektir.

Keywords

• Düzenli göçmen
• ikamet izni
• yabancı oturumuna kapalı mahalle
• saikte yanılma
• kira sözleşmesinin önemli sebep ile feshi.

THE BASIC PRINCIPLES REGARDING THE RESIDENCE OF REGULAR MIGRANTS AND THE EFFECT OF ADMINISTRATIVE RESTRICTIONS ON RESIDENCE PERMITS ON THE LEASE AGREEMENTS TO WHICH THEY ARE TENANTS

Abstract

The limitations imposed by administrative decisions for residence permits are generally in the form of additional document requests and closed neighbourhoods for foreigner residency. Although both types of restrictions are related to the foreigner's request for a residence permit, new lease agreements or ongoing lease agreements are also indirectly affected by these restrictions. With the additional document requests for newly established lease agreements, the administration has prevented sublease agreements to be concluded with foreigners without the written consent of the lessor. The closed neighbourhoods for foreigner residency may lead to the termination of the lease agreement for mistake of motive or, in a limited framework, for good cause, in terms of the residences to be rented in these neighbourhoods after this practice. In the context of ongoing lease agreements, the lessor is at a disadvantage when it comes to determining the rental price and terminating the lease agreement at the end of ten extension years, even if the provisions of the existing contract are preserved in subsequent lease agreements signed before a public notary. The tenant's reliance on this second agreement made solely for his/her own benefit will constitute a violation of the prohibition of contradictory behaviour. However, if the will of the parties is to change the first agreement with the agreement made before the public notary, a modification agreement or a collusive transaction may be encountered. If the foreigner tenant fails to submit the required documents, a deportation order will be issued on his/her behalf.

Keywords

• Regular migrant
• residence permit
• closed neighbourhoods for foreigner residency
• mistake of motive
• termination of the lease agreement for good cause.

References

1. Acar, Faruk: “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Bakımından Güvence Olarak Kararlaştırılan Paranın Bankaya Yatırılması Zorunluluğu (TBK. m. 342/2)”, Prof. Dr. Mustafa Dural’a Armağan, Filiz Kitabevi, İstanbul 2013, s. 1-20.
2. Acar, Faruk: Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-332), 4. Bası, Beta Yayınevi, İstanbul 2017 (TBK m. …, N. …).
3. Akyol, Şener: Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı, 2. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2006.
4. Akyol, Şener: Medenî Hukukta Çelişki Yasağı, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2007.
5. Alacakaptan, Ahmet Can: “Türk Yabancılar Hukukunda ve Uygulamada İkamet İzinleri”, BUHFD, C. 19, S. 219, 2024, s. 447-477.
6. Altunkaya, Mehmet: Edimin Başlangıçtaki İmkânsızlığı, Yetkin Yayınları, Ankara 2005.
7. Asar, Aydoğan: Yabancılar Hukuku (Temel Konular), 7. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2021.
8. Aydın, Gülşah Sinem: Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Erdirilmesi (TBK m. 327-333), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2013.

9. Aydoğdu, Murat/Tuncer, Nalan: Türk Borçlar Kanunu Özel Borç İlişkileri, 6. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2023.
10. Bayraktaroğlu Özçelik, Gülüm: “Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu Hükümleri Uyarınca Yabancıların Türkiye’den Sınır Dışı Edilmesi”, TBBD, S. 118, 2013, s. 211-258.
11. Beytorun, Gözde: Kiralananın Erken Tahliyesi (TBK m. 325), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2022.
12. Burcuoğlu, Halûk: 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, Filiz Kitabevi, İstanbul 1993.
13. Çelikel, Aysel/Öztekin Gelgel, Günseli: Yabancılar Hukuku, 27. Bası, Beta Yayıncılık, İstanbul 2022.
14. Doğan, Murat: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, Ankara 2011.
15. Doğan, Vahit/Yılmaz, Alper Çağrı/İzmirli, Lale Ayhan: Türk Yabancılar Hukuku, 7. Baskı, Savaş Yayınevi, Ankara 2023.
16. Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 28. Baskı, Legem Yayınevi, Ankara 2023.
17. Eren, Fikret/Dönmez, Ünsal: Eren Borçlar Hukuku Şerhi, C. IV, m. 207-392, Yetkin Yayınları, Ankara 2023 (Eren/Dönmez, TBK m. …, N. …).
18. Ergüne, Mehmet Serkan: “Culpa in Contrahendo Sorumluluğunda Olumlu Zararın Tazmini”, Prof. Dr. Rona Serozan’a Armağan, C. I, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2010, s. 909-926.
19. Esen, Emre: Türk Hukukunda Yabancıların İkamet İzinleri, Beta Yayınevi, İstanbul 2019.
20. Gauch, Peter/Schluep, Walter R./Schmid, Jörg: Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 10. Auf., Schulthess Verlag, Zürch-Basel-Genf 2014.
21. Giger, Hans: Berner Kommentar, Obligationenrecht, Die Miete, Art. 260-266o OR, Stämpfli Verlag, Bern 2020 (BK-Giger, art. … OR, N. …).
22. Gümüş, Alper: “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK m. 299-356), 2. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2012 (Kira).
23. Gümüş, Mustafa Alper: Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri, Yetkin Yayınları, Ankara 2021 (Genel).
24. Günel, Mustafa Cahit: “Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi”, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayımlanmamış Doktora Tezi, İstanbul 2010.
25. Hofstetter, Josef: Traité de droit privé suisse, vol. VII, T. II,1, Le mandat et la gestion d’affaires, Éditions universitaires, Fribourg 1994.
26. Hatemi, Hüseyin/Gökyayla, K. Emre: Borçlar Hukuku Genel Bölüm, 5. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul 2021.
27. Higi, Peter/Bühlmann, Anton/Wildisen, Christoph: Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 266-268b OR, 5. Auf., Schulthess Verlag, Zürich 2020 (ZK-Higi/Bühlmann/Wildisen, art. … OR, N. …).
28. İnceoğlu, M. Murat: “İfanın Alacaklı Yüzünden İmkansızlaşması”, AÜHFD, C. 57, S. 4, 2008, s. 237-254.
29. İnceoğlu, M. Murat: Kira Hukuku, C. I, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2014 (C. I).
30. İnceoğlu, M. Murat: Kira Hukuku, C. II, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2014 (C. II).
31. Jäggi, Peter/Gauch, Peter/Hartmann, Stephan: Zürcher Kommentar, Auslegung, Ergänzung und Anpassung der Vertäge; Simulation, Art. 18 OR, 4. Auf., Schulthess Verlag, Zürich 2014.
32. Kanışlı, Erhan: İsviçre-Türk Borçlar Hukukuna Göre Sözleşmenin Kurulmasında Yanılma, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2018.
33. Kocayusufpaşaoğlu, Necip: Borçlar Hukuku Genel Bölüm C. I, Borçlar Hukukuna Giriş, Hukukî İşlem, Sözleşme, 4. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul 2008.
34. Kurt, L. Müjde: Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık (TBK m. 136), Yetkin Yayınları, Ankara 2016.
35. Müller, Christoph: Berner Kommerntar, Obligationenrecht, Allgemeine Bestimmungen: Art. 1-18 OR mit allgemeiner Einleitung in das schweizerische Obligationenrecht, Stämpfli Verlag, Bern 2018.
36. Oğuzman, M. Kemal/Öz, M. Turgut: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. I, 21. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2023 (C. I).
37. Oğuzman, M. Kemal/Öz, M. Turgut: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. II, 18. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2023.
38. Öz, Turgut/Acar, Faruk/Gökyayla, Emre/Develioğlu, H. Murat (edit.): İstanbul Şerhi, Türk Borçlar Kanunu ve Yürürlük Kanunu, C. 1, Madde 1-82, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2019 (İST-Yazar, TBK m. …, N. …).
39. Öz, Turgut/Acar, Faruk/Gökyayla, Emre/Develioğlu, H. Murat (edit.): İstanbul Şerhi, Türk Borçlar Kanunu ve Yürürlük Kanunu, C. 4-5, Madde 207-392, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2019 (İST-Yazar, TBK m. …, N. …).
40. Öz, Turgut/Acar, Faruk/Gökyayla, Emre/Develioğlu, H. Murat (edit.): İstanbul Şerhi, Türk Borçlar Kanunu ve Yürürlük Kanunu, C. 6-7-8, Madde 393-649, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2019 (İST-Yazar, TBK m. …, N. …).
41. Özkaya-Ferendeci, H. Özden: “Yeni Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki Belge Terimi ve İspat Hukukundaki Yeri”, Prof. Dr. Hakan Pekcanıtez’e Armağan, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 16, Özel Sayı 2014, 2015, s. 813-830.
42. Pekcanıtez, Hakan/Özekes, Muhammet/Akkan, Mine/Taş Korkmaz, Hülya (edit.): Pekcanıtez Usûl Medeni Usûl Hukuku, C. II, 15. Bası, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2017 (PEKCANITEZ USÛL-Yazar, § …, s. …).
43. Seçer, Öz: “Kira Sözleşmesinde Erken Tahliyede Makul Süre”, BUHFD, C. 17, S. 211, 2022, s. 1229-1255.
44. Seliçi, Özer: Borçlar Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, Fakülteler Matbaası, İstanbul 1976.
45. Serozan, Rona: “«Culpa in Contrahendo», «Aktin Müspet İhlali» ve «Üçüncü Kişiyi Koruyucu Etkili Sözleşme» Kurumlarının Ortak Temeli: Edim Yükümlerinden Bağımsız Borç İlişkisi”, İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırma Dergisi, C. 2, S. 3, 1968, s. 108-129.
46. Sirmen, Lâle: Türk Özel Hukukunda Şart, BATİDER, Ankara 1992.
47. SVIT-Schweizerisches Schriften zur Immobilienwirtschaft, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Aufl., Schulthess Verlag, Zürich 2018 (SVIT-Yazar, art. … OR, N. …).
48. Şahiniz, C. Salih: Türk Borçlar Kanununda Gayrimenkul Tellâllığı (Emlak Komisyonculuğu-Emlak Danışmanlığı) Sözleşmesi, Beta Yayınevi, İstanbul 2002.
49. Tandoğan, Halûk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/2, 4. Basım, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008.
50. Tekin, Esra: “Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’na Göre Yabancıların Türkiye’de İkameti”, Dicle Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Diyarbakır 2014.
51. Tekinay, Selâhattin Sulhi/Akman, Sermet/Burcuoğlu, Halûk/Altop, Atillâ: Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 7. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul 1993.
52. Thévenoz, Luc/Werro, Franz (edit.): Commentaire romand, Code des obligations I, Art. 1-529 CO, 3e éd., Helbing Lichtenhanh Verlag, Bâle 2021 (CR-Yazar, art. … CO, N. …).
53. Widmer Lüchinger, Corinne/Oser, David (edit.): Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 7. Auf., Helbing Lichtenhanh Verlag, Basel 2019 (BSK-Yazar, art. … OR, N. …).
54. Yavuz, Cevdet/Acar, Faruk/Özen, Burak: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. I, 11. Baskı, Beta Yayıncılık, İstanbul 2022.
55. Zevkliler, Aydın/Gökyayla, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 21. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2021.