ÜST HAKKI SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN BORÇLARIN ETKİSİ

Abstract

Üst hakkı, hak sahibine yüklü taşınmazın üstünde veya altında bir yapı inşa etme veya inşa edilmiş bir yapıyı muhafaza etme yetkisi tanıyan bir sınırlı ayni haktır. Genel olarak kabul edildiği üzere MK m. 827’ye göre üst hakkının içeriğine ve kapsamına ilişkin sözleşme hükümleri eşyaya bağlı borç doğurur. Bunun anlamı, üst hakkının veya yüklü taşınmazın devredilmesi halinde bu sözleşme kayıtlarının yeni üst hakkı sahibi ve yüklü taşınmazın yeni maliki açısından bağlayıcı olmasıdır. Sözleşmedeki diğer kayıtlar ise yalnızca taraflar arasında etki doğurur. Bu tür şahsi borçlar, kanunda şerh imkânı öngörülmüşse tapu siciline şerh edilerek ileri sürülebileceği kişiler bakımından etki alanları genişletilebilir. Türk hukukunda şerh verilebileceği öngörülen kişisel yükümlülüklerin sayısı sınırlı olsa da İsviçre hukukunda 2012 yürürlüğe giren Revizyon ile şerh verilebilecek sözleşme hükümlerinin kapsamı genişletilerek bunlardan doğan borçların üst hakkının ve yüklü taşınmazın sonraki sahiplerine karşı ileri sürülmesi sağlanmıştır. Ancak Türk hukukunda şerh imkânı oldukça kısıtlı olduğundan eşyaya bağlı borç ve kişisel borç ayrımı hala önem arz etmektedir. Ayrıca İsviçre’deki gibi bir kanun değişikliği gerçekleşse dahi üst hakkı sözleşmesinde yer alan her tür hüküm şerh edilebilir nitelikte değildir. Bu bağlamda, çalışma üst hakkı sözleşmelerinde sıklıkla yer verilen sözleşme kayıtlarına ilişkin örnekler incelenerek eşyaya bağlı borç etkisi tanınan hükümlerin kapsamının açıklığa kavuşturulması amaçlanmıştır.

Keywords

• Üst hakkı
• Üst hakkı sözleşmesi
• Eşyaya bağlı borç
• Ayni etki
• Kişisel hakların şerhi.

EFFECT OF OBLIGATIONS ARISING FROM SUPERFICIES AGREEMENT

Abstract

The right of superficies is a limited real right that authorizes the right holder to construct a building above or below the land and/or to maintain an existing building. As widely accepted, as per Art. 827 of the Civil Code, contractual provisions regarding the content and scope of the right of superficies, which are included in the official deed constituting the contract of superficies, are prompter rem obligations which means that these contractual provisions are also binding for the new owner in the event of a transfer of the right of superficies or the encumbered immovable property. Other contractual provisions have only inter partes effect. If prescribed by law, their sphere of influence may be extended against subsequent owners upon annotation. While the types of personal obligations that could be annotated are limited in Turkish law, the number of such obligations has been extended with the revision that entered into force in 2012 in Swiss law, so that they can be enforced against subsequent owners of superficies and encumbered immovable. However, since the possibility of annotation is very limited in Turkish law, the distinction between personal and real obligations is still important. In addition, even if there is an amendment in the law as in Switzerland, not all provisions in the right of superficies agreement can be annotated. In this regard, this study aims to explore provisions with in rem effect by examining examples of contractual terms frequently included in the official deeds.

Keywords

• Right of superficies
• Agreement of superficies
• Real obligation
• Real effect
• Annotation of personal rights.

References

1. Akipek, Jale G.: “Üst Hakkı Kavramı, Muhtevası ve Mahiyeti”, içinde: Prof. Dr. H. C. Oğuzoğlu’na Armağan, Sevinç Matbaası, Ankara 1972.
2. Aral, Vecdi: İnşaat (Üst) Hakkı (MK m. 652, 751), İstanbul Üniversitesi, İstanbul 1962.
3. Atlan Gürer, Hülya: Tapu Kütüğüne Taşınmaz Olarak Kaydedilebilen Bağımsız ve Sürekli İrtifak Hakları, On İki Levha Yayınları, İstanbul 2021.
4. Bachmann, Dominik: Verfügungsbeschränkungen bei gebuchten selbständigen und dauernden Rechten, insbesondere Baurechten, Stämpfli, Bern 1993.
5. Ballif, Alban: “Art. 779”, in: Commentaire romand Code civil II, Ed. Pascal Pichonnaz, Bénédict Foëx, Denis Piotet, 2. Baskı, Helbing Lichtenhahn 2016. (Art. 779)
6. Ballif, Alban: “Art. 779b”, in: Commentaire romand Code civil II, Ed. Pascal Pichonnaz, Bénédict Foëx, Denis Piotet, 2. Baskı, Helbing Lichtenhahn 2016. (Art. 779b)
7. Ballif, Alban: Le droit de superficie: elements reels, obligations propter rem et droit personnels annotes, Schulthess, Zurich 2004. (Droit de superficie)
8. Belen, Herdem: “Üst Hakkında Süresinden Önce Devir Talebine Esas Edimler ve Buna Bağlı Hukuki Sonuçları”, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 4, Y. 2005, s. 33-55.

9. Demirsatan, Barış: Sözleşmeden Doğan Üst Hakkı Bedeli ve Bedel Borcuna Aykırılığın Sonuçları, 2. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2022.
10. Eberhard, Philipp: “Die Realobligation”, Schweizerische Juristen-Zeitung, S. 117, 2021, s. 1003-1014.
11. Erel, Şafak: Eşyaya Bağlı Borç, Ankara Üniversitesi, Ankara 1982.
12. Ergüne, Mehmet Serkan: “Üst Hakkının Tasarruf İşlemlerine Konu Olmasına İlişkin Hukukî Sorunlar”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. 66, S. 1, 2008, s. 275-292.
13. Eschmann, Beat: Auslegung und Ergänzung von Dienstbarkeiten, Schulthess, 2005.
14. Foëx, Bénédict: “Le contrat constitutif de droit de superficie”, in: Le droit de superficie, Questions pratiques et d’actualité, Ed. Florence Guillaume and Maryse Pradervand-Kernen, Helbing Lichtenhahn, Bâle 2016.
15. Galland, Cyril: Le contenu des servitudes foncières, Schulthess, 2013.
16. Gümüş, Mustafa Alper, Türk Medeni Kanununun Getirdiği Şerhler, Seçkin Yayınları, Ankara 2003.
17. Gürzumar, Osman Berat: Türk Medeni Hukukunda Üst Hakkı, Beta Basım, İstanbul 2001.
18. Henggeler, Benno: Die Beendigung der Baurechtsdienstbarkeit infolge Zeitablaufs und der vorzeitige Heimfall (Art. 770c ff ZGB), Schulthess 2005.
19. Hitz, Flurina: “Die Vormerkung vertraglicher Bestimmungen im Sinne von Art. 779b Abs. 2 ZGB beim selbstständigen und dauernden Baurecht vor dem Hintergrund der Trennung von dinglichen und obligatorischen Rechten”, Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht, S. 99, 2018, s. 269-282. (Vormerkung)
20. Hitz, Flurina: Das Baurecht als selbstständiges und dauerndes Recht: Konstruktion aus dinglichen und obligatorischen Rechtspositionen, Schulthess, Zurich 2017. (Baurecht)
21. Hitz, Flurina/Henggeler, Benno: “Art. 779”, in: Sachenrecht Art. 641-977 ZGB – Art. 1-61 SchlT ZGB, CHK - Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Baskı, Schulthess, 2023. (Art. 779)
22. Hitz, Flurina/Henggeler, Benno: “Art. 779b”, in: Sachenrecht Art. 641-977 ZGB – Art. 1-61 SchlT ZGB, CHK - Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Baskı, Schulthess, 2023. (Art. 779b)
23. Hürlimann-Kaup, Bettina: “Die sachenrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2009 - Veröffentlicht im Band 135 sowie ausgewählte nicht amtlich publizierte Entscheide”, Zeitschrift des Bernischen Juristenvereins, S. 147, 2011, s. 463-507.
24. Isler, Peter R./Gross, Dominique: “Art. 779”, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Baskı, Helbing Lichtenhahn, 2023. (Art. 779)
25. Isler, Peter R./Gross, Dominique: “Art. 779a”, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Baskı, Helbing Lichtenhahn, 2023. (Art. 779a)
26. Isler, Peter R./Gross, Dominique: “Art. 779b”, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Baskı, Helbing Lichtenhahn, 2023. (Art. 779b)
27. Isler, Peter R./Gross, Dominique: “Art. 779d”, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Baskı, Helbing Lichtenhahn, 2023. (Art. 779d)
28. Isler, Peter R./Gross, Dominique: “Art. 779f”, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Baskı, Helbing Lichtenhahn, 2023. (Art. 779f)
29. Isler, Peter R./Gross, Dominique: “Art. 779i”, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Baskı, Helbing Lichtenhahn, 2023. (Art. 779i)
30. Isler, Peter R.: Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Stämpfli, 1973.
31. Jeandin, Nicolas: “Le contrat constitutif de servitude”, in: Die Dienstbarkeiten und das neue Schuldbriefrecht / Les servitudes et les cédules hypothécaires Einblick in die Revision des Immobiliarsachenrechts, Ed. Jürg Schmid, Schulthess, 2012.
32. Köprülü, Bülent/Kaneti, Selim: Sınırlı Ayni Haklar, Fakülteler Matbaası, 1982-1983.
33. Kuntalp, Erden: “Bağımsız ve Sürekli Sınırlı Ayni Hakların Özellikle Üst Hakkının Taşınmaz Olarak İşlem Görmesi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 4, 1991, s. 528-551.
34. Nomer, Haluk Nami/Ergüne, Mehmet Serkan: Eşya Hukuku, 10. Baskı, On İki Levha Yayınları, İstanbul 2023.
35. Oğuzman, M. Kemal/Seliçi, Özer/Oktay-Özdemir, Saibe: Eşya Hukuku, 20. Baskı, Filiz Kitabevi, 2017.
36. Özbilen, Arif Barış: “Üst Hakkı İradı ve Bu İradın Ödenmesine İlişkin Alacağın Güvencesi Olarak Kanunî İpotek Hakkı”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 126, 2016, s. 263-310.
37. Petitpierre, Etienne: “Art. 732”, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, 7. Baskı, Helbing Lichtenhahn, 2023.
38. Pfäffli, Roland: “Dienstbarkeitsvertrag und grundbuchlicher Vollzug”, in: Die Dienstbarkeiten und das neue Schuldbriefrecht / Les servitudes et les cédules hypothécaires Einblick in die Revision des Immobiliarsachenrechts, Ed. Jürg Schmid, Schulthess, 2012.
39. Piotet, Denis (çev. Dominik Balmer): Die beschränkten dinglichen Rechte im Allgemeinen, die Dienstbarkeiten und Grundlasten Band V Zweiter Teilband, Helbing Lichtenhahn, 2022. (Dienstbarkeiten)
40. Piotet, Denis: “Les limitations de l’annotation de l’art. 779b CC à la lumière de la théorie générale de l’annotation de droits personnels”, Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht, S. 94, 2013, s. 361-377. (Les limitations de l’annotation)
41. Piotet, Denis: ‘Les nouvelles dispositions relatives aux servitudes’ in Jürg Schmid (ed), Die Dienstbarkeiten und das neue Schuldbriefrecht / Les servitudes et les cédules hypothécaires Einblick in die Revision des Immobiliarsachenrechts (Schulthess 2012). (Les nouvelles dispositions)
42. Schmid, Jürg/Arnet, Ruth: “Art. 943”, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, Helbing Lichtenhahn, 2023.
43. Schmid-Tschirren, Christina: “Art. 779”, in: Kurzkommentar Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Ed. Andrea Büchler, Dominik Jabod, 2. Baskı, Helbing Lichtenhahn, 2018. (Art. 779a)
44. Schmid-Tschirren, Christina: “Art. 779b”, in: Kurzkommentar Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Ed. Andrea Büchler, Dominik Jabod, 2. Baskı, Helbing Lichtenhahn, 2018. (Art. 779b)
45. Spycher, Stephan: “Art. 779b”, in: ZGB Kommentar Schweizerisches Zivilgesetzbuch OFK - Orell Füssli Kommentar, Orell Füssli, 2021. (Art. 779b)
46. Spycher, Stephan: “Errichtung und Verlängerung des Baurechts”, in: Dienstbarkeiten im Wandel - von «Weg und Steg» zum Energie- Contracting Weiterbildungstagung des Verbandes bernischer Notare und des Instituts für Notariatsrecht und Notarielle Praxis an der Universität Bern vom 22./23. Oktober 2014, Stämpfli, 2014. (Baurecht)
47. Steinauer, Henri-Paul: Les droit réels Tome III, 5. Baskı, Stämpfli, 2021.
48. Strebel, Lorenz: “Art. 655”, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch II, Helbing Lichtenhahn, 2023.
49. Sungurbey, İsmet: Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi, Sermet, 1963.
50. Tek, Gülen Sinem: Yararı Kalmayan ya da Azalan İrtifak Haklarının Sona Ermesi (MK. m. 785), On İki Levha Yayınları, İstanbul 2017. (Sona Erme)
51. Tek, Gülen Sinem: “Üst Hakkı Sözleşmesinin Kişisel Nitelikteki Hükümlerinin Şerhine Olanak Sağlayan Yeni İsvMK m. 779b/f. II Düzenlemesinin Değerlendirilmesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (Prof. Dr. Özer Seliçi’nin Anısına Armağan), C. 11, S. 145-146, 2016, s. 1147-1184. (Şerh)
52. Tekinay, Selahattin Sulhi: Menkul Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Haklar (Eşya Hukuku II-3), Filiz Kitabevi, İstanbul 1994.
53. Tuor, Peter/Schnyder, Bernhard/Schmid, Jürg: Das Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Schulthess, 2015.
54. Ünal, Mehmet: Türk Medeni Hukukunda Yapı (Üst) Hakkı, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 1988.
55. Wermelinger, Amédéo: “Neues und Altes zum Baurecht”, in: Die Dienstbarkeiten und das neue Schuldbriefrecht / Les servitudes et les cédules hypothécaires Einblick in die Revision des Immobiliarsachenrechts, Ed. Jürg Schmid, Schulthess, 2012.
56. Wolfer, Marc: “Zur Übertragung von Personaldienstbarkeiten: Übertragungsvorgang und Übertragungsbeschränkungen”, Aktuelle Juristische Praxis, C. 1, 2010, s. 37-44.
57. Yücer Aktürk, İpek: Üst Hakkı Sözleşmesi, Yetkin Yayınları, Ankara 2022.