Changes and determinants of land prices in Bilecik city (2002-2018)

Abstract

BİLECİK ŞEHRİNDE ARAZİ FİYATLARINDA YAŞANAN DEĞİŞİM VE BELİRLEYİCİLER: 2002-2018

Abstract

Hızlı kentleşme, beraberinde getirdiği problemler ve bunların çözümüne ilişkin planlama önerilerini konu alan araştırmaların sayısı giderek artmaktadır. Bu bağlamda kentsel arazi fiyatlarına olan akademik ilginin de giderek arttığı görülmektedir. Bu araştırmada 2002-2018 yılları arasında Bilecik şehrindeki arazi fiyatlarında değişimlerinin belirlenmesi amaçlanmıştır. Araştırma pozitivist epistemoloji ile uyumlu olup nicel araştırma tekniklerinden faydalanılmıştır. Bu doğrultuda çalışma alanını oluşturan sokaklar sayısallaştırılmış ve Gelir İdaresi Başkanlığından sokaklara ait arazi fiyatları temin edilerek veri seti oluşturulmuştur. Arazi fiyatlarının tarihsel ve mekânsal değişiminin belirlenmesinde mekânsal yoğunluk ve kümelenme analizlerinden, arazi fiyatlarının belirleyicilerini tespit etmeye yönelik ise korelasyon ve basit doğrusal regresyon analizinden faydalanılmıştır. Araştırmanın temel bulguları şu şekildedir: Çalışma alanında arazi fiyatları ilgili yıllar içinde %819 oranında artış göstermiştir. En fazla artışın yaşandığı alanlar Merkezi İş Alanı ve çevresidir. Arazi fiyatları üzerinde belirleyici olduğu düşünülen değişkenlerden yalnızca Merkezi İş Alanına olan uzaklık ile arazi fiyatları arasında istatistiksel olarak anlamlı bir ilişki tespit edilmiştir. Bu değişken arazi fiyatlarında yaşanan değişimi %46 oranında açıklamaktadır.

Keywords

• Kentsel Arazi Fiyatları,Tek Merkezli Şehir,Bilecik,Türkiye

References

1. Akal, M. 2006. Tek Merkezli Kent Arsa Fiyat-Belirleme Davranışsal Modeli: Sakarya İli, Büyükşehir, Merkez İlçe İçin Teklif Edilen Rant Fonksiyonlar. Kocaeli Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 11, 1-26.
2. Alonso, W. 1964. Location And Land Use. Toward A General Theory Of Land Rent. Harvard University Press, Cambridge.
3. Bowes, D.R., Ihlanfeldt, K.R. 2001. Identifying the Impacts of Rail Transit Stations on Property Values. Journal of Urban Economics 50, 1–25.
4. Bölen, F., Giritlioğlu, C., Korça, P., Türkoğlu, H., Yirmibeşoğlu, F. 1993. İstanbul Metropoliten Alanında İskan Yoğunlukları ve Arazi Değerlerinin Mekansal Dağılım Modeli, TÜBİTAK Destekli Araştırma Projesi, İNTAG 401.
5. Bölen, F., Giritlioğlu, C., Korça, P., Türkoğlu, H., Yirmibeşoğlu, F. 1996. İstanbul’da Arazi Değeri-Yoğunluk Aşamaları ve Konut Yer Seçimi Dinamikleri, TÜBİTAK Destekli Araştırma Projesi, İNTAG 408.
6. Bölen, F., Dülger Türkoğlı, H., Yirmişbeşoğlu, F. 2009. İstanbul'da Yapılaşma Yoğunluğu-Yaşanabilir Alan İlişkisi. İTÜDERGİSİ/a, 8(1), 127-137
7. Burgess, E. W. 1925. The Growth of the City: An Introduction to a Research Project. Park, E. W. Burgess, R. D. McKenzie (eds.), The City. Chicago: Unitersity of Chicago Press
8. Cervero, R., Duncan, M. 2004. Neighbourhood Composition and Residential Land Prices: Does Exclusion Raise or Lower Values? Urban Studies, 41(2), 299–315.

9. Cervero, R., Duncan, M. 2002. Transit’s Value-Added Effects: Light And Commuter Rail Services and Commercial Land Values. Transportation Research Record, 1805(1), 8-15.
10. Cervero, R., Kang, C.D., 2009. Bus Rapid Transit Impacts on Land Uses and Land Valuesin Seoul, Korea. Transport Policy 18 (1), 102–116.
11. Christaller, W. (1933). Die zentralen Orte in Süddeutschland: eine ökonomisch-geographische Untersuchung über die Gesetzmässigkeit der Verbreitung und Entwicklung der Siedlungen mit städtischen Funktionen. University Microfilms.
12. Cummings, J.L., DiPasquale, L., Matthew, K. 2002. Measuring The Consequences of Promoting Inner City Homeownership. Journal of Housing Economies. 11 (4), 330–359.
13. Combes, P.P., Duranton, G., Gobillon, L. 2012. The Costs of Agglomeration: Landprices in French Cities. IZA Discussion Paper No. 7027. https://www.parisschoolofeconomics.eu/IMG/pdf/seeidd-combes-agglomeration.pdf (Erişim Tarihi: 02.02.2019)
14. Dökmeci, V., Berköz, L. 1994. Transformation of Istanbul From A Monocentric to A Polycentric City. European Planning Studies, 2(2), 193-205.
15. Gleaser, E. L., Gyourko, J., Saks, R. 2005. Why is Manhattan So Expensive? Regulation and the Rise in Housing Prices. The Journal of Law and Economics, 48(2), 331-369.
16. Heikkila, E., Gordon, P., Kim, J. I., Peiser, R. B., Richardson, H. W., Dale-Johnson, D. 1989. What Happened to the CBD-Distance Gradient?: Land Values in a Policentric City. Environment and Planning A, 21(2), 221-232.
17. Li, J., Kabba, V. T. 2011. Determinant of Urban Land Price in Freetown. Sierra Leone. Journal of American Science, 7(2), 213-223.
18. Kheir, N., Portnov, B. 2016, Economic, Demographic and Environmental Factors Affecting Urban Land Prices in the Arab Sector in Israel, Land Use Policy, 50, 518-527
19. Mutlu, H., 2006. İstanbul Metropolitan Alanında Kentsel Arazi Değerlerinin Mekansal Dağılımının Analizi. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, İstanbul.
20. Özgür, M. 1991. Bilecik İlinde Nüfusun Gelişmesi, Coğrafya Araştırmaları Dergisi, 3, 79-100.
21. Reed, R. 2001. The Significance of Social Influences and Established Housing Values. The Appraisal Journal, 69 (4), 356–361.
22. Sharma, R., Newman, P. 2018. Does Urban Rail Increase Land Value in Emerging Cities? Value Uplift From Bangalore Metro. Transportation Research Part A: Policy and Practice, 117, 70-86.
23. Tezer, A. 1997. Kentsel Ulaşım Planlamasında (KUP) Arazi Kullanım-Ulaşım Etkileşiminin Modellenmesi: İstanbul Üzerine Bir Değerlendirme. Yayınlanmamış Doktora Tezi. İstanbul Teknik Üniversitesi. İstanbul.
24. Thünen, J. V. 1826. Der Isolierte Staat. Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie.
25. Topçu, M., Kubat, A.S. 2009. Konut Bölgelerinde Mekânsal Yapı-Arazi Değer İlişkisi. İTÜDERGİSİ/a, 8(2), 17-26.
26. Varol, Ç. Sat A. Gürel Üçer, A. Yenigül B. 2015, Metropoliten Alanlarda Çok Merkezli Mekansal Gelişmelerin Sürdürülebilirlik Üzerinden Değerlendirilmesi, II. Uluslararası Sürdürülebilir Yapılar Sempozyumu, ISBS, Ankara.
27. Yin, L. 2009. The Dynamics of Residential Segregation in Buffalo: An Agent-Based Simulation. Urban Studies 45 (13), 2749–2770.
28. Zou, J. K. 2005. Reconsideration on The Relationship Between Real Estate Price, Land Price and Rent. Reform, 8, 23-27.