A Conjoint Analysis of the Attributes Customers Consider in Housing Purchase Decisions: Evidence from Bolu Province

Abstract

This study aims to identify the attributes that shape the housing preferences of individuals planning to purchase a dwelling in the province of Bolu and to reveal the relative importance levels of these attributes by means of conjoint analysis. In the research design, the dependent variable is defined as the housing preference score, whereas the independent variables are specified as number of rooms, floor level, presence of an individual garage, presence of a balcony, presence of an en-suite bathroom/dressing room, and distances to public transport, school and the city centre. A total of 36 housing profiles were constructed based on the full-profile approach and were presented to 415 participants selected through convenience sampling via an online questionnaire, where each profile was evaluated on a 10-point Likert-type scale. The data obtained were analysed using conjoint analysis. The findings indicate that the most influential attributes in housing preferences are, in descending order of importance, distance to school, number of rooms and distance to public transport, followed by the presence of an individual garage and a balcony. It is determined that participants generally assign higher scores to dwellings located on lower floors, situated close to public transport and the city centre, and equipped with a balcony and an individual garage. Moreover, statistically significant differences in preference structures are observed with respect to gender, age, marital status, number of children and purpose of purchase. The results highlight the importance, for housing developers and local authorities, of prioritising features such as balconies, parking facilities and access to transport opportunities, and of designing differentiated housing types tailored to distinct demographic groups

Keywords

• Housing preference
• Conjoint analysis
• Customer preference

Müşterilerin Konut Alımında Dikkat Ettikleri Hususların Konjoint Analizi ile Tespit Edilmesi: Bolu İli Örneği

Abstract

Bu çalışmanın amacı, Bolu ilinde konut satın almayı planlayan bireylerin konut tercihlerini belirleyen nitelikleri ve bu niteliklerin görece önem düzeylerini konjoint analizi ile ortaya koymaktır. Araştırmada bağımlı değişken konut tercih puanı; bağımsız değişkenler ise oda sayısı, bulunduğu kat, bireysel garaj varlığı, balkon varlığı, ebeveyn banyosu/giyinme odası, toplu taşımaya, okula ve şehir merkezine uzaklık olarak ele alınmıştır. Tam profil yaklaşımına dayalı olarak tasarlanan 36 konut kartı, kolayda örnekleme yöntemiyle seçilen 415 katılımcıya çevrim içi anket yoluyla sunulmuş ve kartlar 10’lu Likert tipi ölçek üzerinde puanlanmıştır. Elde edilen veriler konjoint analizi ile değerlendirilmiştir. Bulgular, konut tercihlerinde en yüksek öneme sahip özelliklerin sırasıyla okula uzaklık, oda sayısı ve toplu taşımaya uzaklık olduğunu; bunları bireysel garaj ve balkon varlığının izlediğini göstermektedir. Katılımcıların genel olarak alt katlarda yer alan, toplu taşımaya ve şehir merkezine yakın, balkonlu ve bireysel garajlı konutları daha yüksek puanladığı belirlenmiştir. Ayrıca cinsiyet, yaş, medeni durum, çocuk sayısı ve konut edinme amacına göre tercih yapılarında anlamlı farklılıklar saptanmıştır. Elde edilen sonuçlar, konut geliştiricileri ve yerel yönetimler için balkon, otopark ve ulaşım olanaklarına erişim gibi özelliklere öncelik verilmesinin ve farklı demografik gruplara yönelik farklılaştırılmış konut tiplerinin geliştirilmesinin önemine işaret etmektedir.

Keywords

• Konut tercihi
• konjoint analizi
• müşteri tercihi

References

1. Aktürk, E. & Tekman, N. (2016). Konut talebi ve Erzurum kent merkezinde tüketicilerin konut edinme kararlarını etkileyen faktörler. Atatürk Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 30(2), 423-440.
2. Bilmez, E. (2019). Türkiye’de konut sektöründeki dönüşümün kent kültürüne etkileri: Diyarbakır Fırat Mahallesi örneği [Yüksek lisans tezi, Gaziantep Üniversitesi].
3. Campbell, R. (2017). The housing experiences of young people on the Isle of Mull [Doktora tezi, University of Stirling].
4. Desagis, M. (2006). Konut alanı-yaşam alanı ilişkisi açısından küçük konutlar.
5. Durmaz, C. (2022). İstanbul’da konut arzında yaşam düzeyinin en üst düzeye çıkarılmasına katkısı olabilecek etkenlerin konjoint analizi ile araştırılmasına yönelik bir uygulama [Yüksek lisans tezi, İstanbul Üniversitesi].
6. Duvarcı, M. (2016). Türkiye konut sektörü ve devletin konut sektörüne müdahalesi [Yüksek lisans tezi, Abant İzzet Baysal Üniversitesi].
7. Erdoğan, C. (2006). Tüketicinin otomobil tercihinin konjoint analizi ile belirlenmesi [Yüksek lisans tezi, Gazi Üniversitesi].
8. Green, P. E., & Srinivasan, V. (1978). Conjoint analysis in consumer research: Issues and outlook. The Journal of Consumer Research, 5(1), 103-123.

9. Jahanbin, S. (2015). The impact of consumer and product characteristics on change in attribute weights over time and its implications for new product sales forecasting using choice-based conjoint analysis [Doktora tezi, University of Bath].
10. Kalkınma Bakanlığı. (2018). Konut Politikaları Özel İhtisas Komisyonu Raporu. Ankara: T.C. Kalkınma Bakanlığı Yayınları.
11. Kayacı, S. B. (2019). Konut sektörünün proje değerlerinin belirlenmesi: İstanbul örneği [Yüksek lisans tezi, Sakarya Üniversitesi].
12. Kodalbaş, S. (2017). 2008 küresel krizi bağlamında finansallaşma ve Türkiye'deki konut sektörüne etkisi: Bir vaka çalışması [Yüksek lisans tezi, İstanbul Aydın Üniversitesi].
13. Koo, H. Y. H., & Koo, L. C. (2010). Empirical examination of AHP and conjoint analysis on casino attributes in Macau. Conference Proceedings of An International Conference on Public Welfare and Gaming Industry, 327-350.
14. Küçük, İ. (2019). Konut sektöründe iş sağlığı ve güvenliği: Çalışanların risk farkındalığı üzerine bir uygulama [Yüksek lisans tezi, İstanbul Esenyurt Üniversitesi].
15. Lucio, S. (2015). Market study using conjoint analysis for the implementation of a crowdsourcing application [Yüksek lisans tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi].
16. Maslow, A. H. (1943). A theory of human motivation. Psychological review, 50(4), 370.
17. Moran, V., & Fernando, F. (2014). Application of choice-based conjoint analysis to determine consumers' preferences and willingness to pay for grass-fed beef in the United States [Doktora tezi, Louisiana State University].
18. Ocak, A. (2006). Türk konut sektöründe, maliyet-etkinlik analizi: Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, yerel yönetim, konut yapı kooperatifleri ve özel kesimde karşılaştırmalı bir analiz [Yüksek lisans tezi, Gazi Üniversitesi].
19. Orme, B. K., Alpert, M. I., & Christensen, E. (1997). Assessing the validity of conjoint analysis – Continued. Sawtooth Software Research Paper Series, 1-19.
20. Ovchinnikova, S., Kalinichenko, M., Markina, N., & Elena, S. (2020). Energy modernization of housing stock. Web of Conferences, 157, 06028.
21. Özçağlı, M. (2020). E-Ticarette tüketicilerin lojistik hizmet sağlayıcılarına yönelik tercihlerinin konjoint analizi ile incelenmesi [Yüksek lisans tezi, Maltepe Üniversitesi].
22. Özlük, S. (2014). Türkiye’de konut sektöründe talep ve arzı belirleyen faktörler [Doktora tezi, Maltepe Üniversitesi].
23. Öztürk, N., & Fitöz, E. (2009). Türkiye’de konut piyasasının belirleyicileri: Ampirik bir uygulama. Zonguldak Karaelmas Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 5(10), 21–46.
24. Özüak, A. (2021). Kırmızı et tüketim tercihlerinin konjoint analizi ile belirlenmesi [Yüksek lisans tezi, Selçuk Üniversitesi].
25. Polat, M. (2022). Türkiye’de konut talebini etkileyen faktörler [Yüksek lisans tezi, Bandırma Onyedi Eylül Üniversitesi].
26. Sarı, M. (2022). Makro ihtiyati politika ve finansal istikrar ilişkisi: Türkiye’de konut sektörüne yönelik araçların etkinliği [Yüksek lisans tezi, Galatasaray Üniversitesi].
27. Satıcı, R. (2019). Türkiye pazarında tüketicilerin elektrikli süpürge satın alırken hangi özelliklere daha fazla önem verdiğinin tümleşik hiyerarşik konjoint analizi ile belirlenmesi [Yüksek lisans tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi].
28. Seçer, T. (2011). Konut sektöründe katma değer vergisi uygulamalarında özellikli durumlar ve bir uygulama [Yüksek lisans tezi, Atatürk Üniversitesi].
29. Schaupp, L. C., & Bélanger, F. (2005). A conjoint analysis of online consumer satisfaction. Journal of Electronic Commerce Research, 6(2), 95-111.
30. Şuta, O. (2016). Edirne’de 1980’den günümüze toplu konutun gelişimi-değişimi [Yüksek lisans tezi, Trakya Üniversitesi].
31. Taner, İ. (2014). Bolu kentinin mekânsal gelişimi. AİBÜ Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 14(1), 77-411.
32. Tanrıvermiş, H., & Mendeş, M. (2023). Konut Üretiminde Arz-Talep Dengesi Kurulamamasının Nedenleri ve Sonuçları. Mimarlık ve Yaşam, 8(3), 575-596.
33. Tuncalı, T. (2007). Seçime dayalı konjoint analizi yöntemi ile GSM servis sağlayıcı seçiminde etkili olan faktörlerin araştırılması ve uygulama [Yüksek lisans tezi, Marmara Üniversitesi].
34. Tutar, H., Eryüzlü, H., Mutlu, H. T., & Nam, S. (2024). Bilimsel analiz teknikleri (Nicel, nitel, karma yöntem ve ekonometrik analiz teknikleri), Kocaeli.
35. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK). (2022). Konut satış istatistikleri, 2022. Ankara: TÜİK Yayınları.
36. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK). (2023). Konut satış istatistikleri, 2023. Ankara: TÜİK Yayınları.
37. Yalçın, E. (2016). Seçime dayalı konjoint analizi ve bir uygulama [Yüksek lisans tezi, Dumlupınar Üniversitesi].
38. Yalçın, E., & Aslan, S. (2017). Konut hakkı ve konut sektörüne 2013-2016 dönemi Konya özelinde bakış. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 38, 95-111.
39. Yavuz, S., & Çemrek, F. (2013). Konjoint Analizi İle Sağlık Çalışanlarının Konut Tercihlerinin Belirlenmesi. Journal Of Graduate School Of Social Sciences, 17(2).
40. Yıldız, M. Y. (2006). Bolu il merkezinde hane halkının konut tercihine etki eden faktörlerin incelenmesi [Yüksek lisans tezi, Abant İzzet Baysal Üniversitesi].
41. Yılmaz, E. (2016). Konut sorunu ve toplu konut üretiminde TOKİ’nin ve belediyelerin rolü. Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 3(7), 31-49.
42. Yılmaz, T. (2008). Ömerli Havzası’nda mülkiyet dokusunun konut sektörüne etkisinin incelenmesi [Yüksek lisans tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi].
43. Yiğit, A. M. (2008). Konjoint analizi ve ofis mobilyası tüketicilerinin tercihleri üzerine bir uygulama [Yüksek lisans tezi, Gaziosmanpaşa Üniversitesi].
44. Yiyit, M. (2017). Isparta ilinde konut fiyatını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile belirlenmesi ve konut sektöründeki alt piyasaların örtük sınıf analizi ile açığa çıkarılması [Doktora tezi, Süleyman Demirel Üniversitesi].