Konut Fiyatının Belirleyicilerinin Hedonik Fiyat Modeliyle Analizi: TR71 Bölgesi Örneği

Öz

Bu araştırmanın amacı TR71 bölgesinde konut fiyatlarının belirleyicilerini hedonik model yardımıyla analiz etmektir. Yarı logaritmik form üzerine kurulan hedonik konut fiyat modelinin analizinde en küçük kareler tahmincisi kullanılmıştır. Analiz bulgusuna göre konutun genişliği, oda sayısı, konutun bulunduğu kat, binanın kat sayısı ve banyo sayısı konut fiyatlarını pozitif yönde etkilerken, konutun bulunduğu binanın yaşı konut fiyatlarını negatif yönde etkilemektedir. Ayrıca analiz bulgusunda konutun sahibi yerine emlakçı tarafından satılmasının konut fiyatları üzerindeki negatif yönlü etkisi görülmektedir. Bununla birlikte analiz bulguları Niğde şehir merkezi temel alındığında konutun Aksaray, Kırşehir ve Nevşehir illerinde bulunmasının konut fiyatları üzerindeki pozitif yönlü etkisine işaret etmektedir. Analiz bulguları konut fiyatları üzerinde konutun fiziksel özelliklerine göre mekânsal faktörlerin etkisinin daha belirgin olduğunu göstermektedir. Analiz bulgularında konutun ısıtma sistemleri açısından kombi, kalorifer, soba ve yerden ısınma sisteminin konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etkisine rastlanmamaktadır. Son olarak analiz bulguları konutun site içerisinde yer almasının konut fiyatları üzerinde anlamlı bir etkiye sahip olmadığına işaret etmektedir.

Anahtar Kelimeler

• Bölgesel İktisat
• Konut Piyasası
• Konut fiyatları
• Hedonik Fiyat Modeli

Analysis of Determinants of House Prices Using Hedonic Price Model: The Case of TR 71 Region

Abstract

The aim of this research is to analyze the determinants of house prices in the TR71 region by hedonic model. Least squares estimator is used in the analysis of hedonic house price model, which is built on a semi-logarithmic form. According to analysis findings, house size, room number, floor number of the house, floor number of the building and bathroom number affect the house prices positively, while the age of building affects house prices negatively. In addition, the analysis findings point out that the house of the house from the real estate agent instead of the owner has a negative effect on the house prices. Moreover analysis findings, show the fact that the house is located in Aksaray, Kırşehir and Nevşehir instead of Niğde have a positive effect on house prices. Also analysis findings reveal that spatial factors have more pronounced effects on the house prices than the physical properties of the house. A significant effect of the combi boiler, heater, stove and floor heating system on house prices is not detected in the analysis findings. Finally, the analysis findings indicate that the fact that the house is located within site does not have a significant effect on house prices.

Keywords

• Regional Economics
• House Prices
• Hedonic Price Model
• Housing Market

References

1. Afşar, A., Yılmazel, Ö. ve Yılmazel, S. (2017). Konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik model ile belirlenmesi: Eskişehir örneği. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitü Dergisi, 37,195-2015.
2. Alkan Gökler, L. (2017). Ankara’da konut fiyatları farklılaşmasının hedonik analiz yardımıyla incelenmesi. Megaron, 12(2), 304-315.
3. Baldemir, E., Kesbiç, C. E., ve İnci, M. (2008). Estimating hedonic demand parameters in real estate market: The case of Muğla. Muğla Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitü Dergisi, 20,41-66.
4. BDDK FinTürk (2020). Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu Veri Tabanı. https://www.bddk.org.tr/BultenFinTurk (Erişim Tarihi: 04.02.2021).
5. Breusch, T. S. ve Pagan, A. R. (1979). A simple test for heteroscedasticity and random coefficient variation. Econometrica,47(5),1287-1294.
6. Çalmaşur, G. ve Emre Aysin, M. (2019). Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin hedonik modelle belirlenmesi: TRA1 alt bölgesi üzerine bir uygulama. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi,22,77-92.
7. Can, A. ve Megbolugbe, I. (1997). Spatial dependence and house price index construction. Journal of Real Estate Finance and Economics, 14, 203-222.
8. Çelik, İ. ve Turgut, E. (2019). Antalya ilinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin mekansal ekonometri ile incelenmesi. International Journal of Economic Studies,5(1),39-48.

9. Çiçek, U. ve Hatırlı, S. A. (2015). Isparta ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 7(13), 98-114.
10. Durbin, J. ve Watson, G. S. (1950). Testing for serial correlation in least squares regression:I.Biometrica,37 (3-4),409-428.
11. Ekşioğlu Çetintahra, G. ve Çubukçu, E. (2012). Hedonik fiyat modeli ile konut fiyatları üzerine yapılan araştırmalar üzerine bir literatür taraması. Planlama, 1-2,86-98.
12. Ellibeş, E. ve Görmüş, Ş. (2018). Kocaeli ilinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin yatay kesit analizi ile incelenmesi. Uluslararası Ekonomik Araştırmalar Dergisi, 4(1),47-56.
13. Goodman, A. C. (1978). Hedonic prices, price indices and housing markets. Journal of Urban Economics,5, 471-484.
14. Güler, İ., Başer, U. ve Bozoğlu, M. (2019). Rize ili merkez ilçesinde konut fiyatlarının hedonik fiyat modeliyle değerlemesi. Iğdır Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitü Dergisi,9(4),2294-2302.
15. Güriş, S., Çağlayan, E. ve Güriş, B. (2011). Eviews ile Temel Ekonometri. İstanbul: DER Yayınları.
16. Harsman, B. ve Quigley, J.M. (1991). Housing Markets and Housing Institutions: An International Comparison. İçeride Housing Markets and Housing Institutions in a Comperative Market (Eds. B.Harsman & J.M. Quigley). Boston: Kluwer Academic Press,1-28.
17. https://www.sahibinden.com/ (Erişim Tarihi:02.02.2021).
18. Işık, C. (2015). Erzurum ilinde konut fiyatlarının çevresel, yapısal ve sosyal farklılaşması: Hedonik fiyatlama örneği. Erzincan Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitü Dergisi, 8(2),23-32.
19. Kangallı Uyar, S. G. ve Keten, N. D. (2020). Konut fiyatlarının mekansal kantil regresyon yaklaşımına göre modellenmesi. Business and Economics Research Journal,11(3),713-734.
20. Kangallı Uyar, S. G. ve Yayla, N. (2016). Konut fiyatlarının hedonik fiyatlama yaklaşımına göre mekansal ekonometrik modeller ile tahmini: İstanbul konut piyasası örneği. Social Sciences, 11(4),326-342.
21. Kestens, Y., Theriault, M. ve Des Rosiers, F. (2006). Heterogeneity in hedonic modelling of house prices: looking at buyers’ household profiles. Journal of Geographic Systems, 8, 61-96.
22. Kim, K. ve Park, J. (2005). Segmentation of the housing market and its determinants: Seoul and its neighbouring new towns in Korea. Australian Geographer, 36(2), 221-232.
23. Kördiş, G., Işık, S. ve Mert, M. (2014). Antalya’da konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile tahmin edilmesi. Akdeniz İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi,28,103-132.
24. Küçükkaplan, İ. ve Amca Aldı, F. (2017). Denizli ilinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin panel verilerle analizi. Balıkesir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitü Dergisi, 20(37), 219-236.
25. Lancester, K. J.(1966). A new approach to consumer theory. Journal of Political Economy, 74(2), 132-157.
26. Murray, J. ve Sarantis, N. (1999). Price-quality relations and hedonic price indexes for cars in the United Kingdom. International Journal of the Economics of Business, 6(1), 5-27.
27. Ozus, E., Dokmeci, V., Kiroglu, G. ve Egdemir, G. (2007). Spatial analysis of residential prices in İstanbul. European Planning Studies, 15(5), 707-721.
28. Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in püre competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55.
29. Selim, S. (2008). Determinants of house prices in Turkey: A hedonic regression model. Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1),65-76.
30. Taşdemir, M. (2013). Konut Piyasası. İçeride Gayri Menkul Ekonomisi (Eds. N. Berberoğlu & L. Erdoğan). Anadolu Üniversitesi Yayınları, Eskişehir,100-124.
31. TUİK (2021). Bölgesel İstatistikler Veri Tabanı. https://biruni.tuik.gov.tr/bolgeselistatistik/sorguGiris.do# (Erişim Tarihi:09:02.2021).
32. Üçdoğruk, Ş. (2001). İzmir ilinde emlak fiyatlarına etki eden faktörler- Hedonik Yaklaşım. Dokuz Eylül İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 16(2),149-161.
33. Wen, H. Z., Sheng-hua, J. ve Xiao-yu, G. (2005). Hedonic price analysis of urban housing: An empirical research on Hangzhou, China. Journal of Zhejiang University-Science,6(8),907-914.
34. White, H. (1980). A heteroskedasticity-consistent covariance matrix estimator and a direct test for heteroskedasticity. Econometrica, 13,203-223.
35. Wilkinson, R. K. (1973). House prices and the measurement of externalities. The Economic Journal, 83, 72-86.
36. Yayar, R. ve Gül, D. (2014). Mersin kent merkezinde konut fiyatlarının hedonik tahmini. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi,14(3), 87-100.
37. Yayar, R. ve Karaca, S. S. (2014). Konut fiyatına etki eden faktörlerin hedonik modelle belirlenmesi: TR83 bölgesi örneği. Ege Akademik Bakış, 14(4),509-518.
38. Yiyit, M. ve Gövdere, S. (2017). Isparta ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile belirlenmesi. Nevşehir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitü Dergisi,7(1),152-173.