Real Estate Investment Funds in Turkey

Abstract

This study examines the legal framework, operation, market development, and significance of Real Estate Investment Funds (REIFs, or GYFs in Turkish) in Turkey, particularly for qualified investors. With the regulations introduced by the Capital Markets Board (CMB, or SPK) in 2014, REIFs transformed the traditional understanding of individual real estate investment into a professional, auditable, and institutional model. Resources collected from qualified investors are directed towards real estate and real estate-backed rights under professional management, gaining increasing prominence in capital markets. The Turkish REIF market has shown rapid growth in recent years, reaching a significant scale in terms of fund numbers, portfolio diversity, and asset size under management. The study comprehensively addresses strong legal safeguards, such as the separation of fund assets from the founder's estate ("Principle of Separate Assets"), the role of the portfolio management company, establishment procedures, portfolio restrictions, and core regulations. Furthermore, the tax advantages provided by REIFs, effective risk diversification, corporate governance standards, and their contribution to large-scale project financing are evaluated. The current status of the Turkish REIF market is analyzed, and critical areas for development—such as enabling the trading of fund shares in secondary markets, increasing access for individual investors, and aligning valuation standards with international norms—are discussed in detail to realize the market's full potential. The assessments presented shed light on the strategic role of REIFs within Turkey's financial ecosystem.

Keywords

• Capital Market
• Real Estate Investment Funds (REIFs)
• Portfolio Management
• Investment Strategies
• Real Estate Finance

Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Fonları

Abstract

Bu çalışma, Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (GYF) hukuki çerçevesini, işleyişini, piyasadaki gelişimini ve nitelikli yatırımcılar açısından önemini incelemektedir. GYF'ler, 2014 yılında yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) düzenlemeleriyle birlikte, geleneksel bireysel gayrimenkul yatırım anlayışını profesyonel, denetlenebilir ve kurumsal bir modele dönüştürmüştür. Nitelikli yatırımcılardan toplanan kaynaklar, profesyonel yönetim altında gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı haklara yönlendirilerek sermaye piyasalarında giderek daha fazla yer edinmektedir. Türkiye’de GYF piyasası, son yıllarda hızlı bir büyüme göstererek fon sayısı, portföy çeşitliliği ve yönetilen varlık büyüklüğü bakımından önemli bir ölçeğe ulaşmıştır. Çalışmada, fon varlıklarının kurucunun malvarlığından ayrılması ("Ayrı Malvarlığı İlkesi") gibi güçlü hukuki güvenceler, portföy yönetim şirketinin rolü, kuruluş süreçleri, portföy sınırlamaları ve temel düzenlemeler ayrıntılı biçimde ele alınmıştır. Ayrıca GYF’lerin sağladığı vergisel avantajlar, etkin risk dağılımı, kurumsal yönetim standartları ve özellikle büyük ölçekli proje finansmanına katkıları değerlendirilmiştir. Türkiye GYF piyasasının mevcut durumu incelenmiş, gelecekteki büyüme potansiyelini tam olarak gerçekleştirmesi için fon paylarının ikincil piyasalarda işlem görmesi, bireysel yatırımcı erişiminin artırılması ve değerleme standartlarının uluslararası normlarla uyumlu hale getirilmesi gibi kritik gelişim alanları detaylı bir şekilde tartışılmıştır. Sunulan değerlendirmeler, GYF'lerin Türkiye finansal ekosistemindeki stratejik rolüne ışık tutmaktadır.

Keywords

• Gayrimenkul Yatırım Fonları
• Sermaye Piyasası
• Portföy Yönetimi
• Yatırım Stratejileri
• Gayrimenkul Finansmanı

References

1. 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu. Resmî Gazete (T. 28.12.2012, S. 28513).
2. EPRA. (2023). EPRA Global REIT Survey 2023: A comparison of the major REIT regimes around the world. European Public Real Estate Association.
3. Ernst & Young LLP. (2015). European Mutual Funds: An Introduction to UCITS for US Asset Managers.
4. Gökçe, G. (1998). Gayrimenkul Yatırım Fonları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Sertifikaları ve Hazine Taşınmazlarının Bu Yollarla Değerlendirilmesi. Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü.
5. GYODER. (2024). GYODER Gösterge: Veriden Bilgiye Gayrimenkul – Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu (Sayı 38, 2024/4).
6. Kahraman, D. (2017). Gayrimenkul Yatırım Fonları. TSPB Gösterge Dergisi.
7. Kaya, Ö., & Akbalık, M. (2021). Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Gelişimlerine Yönelik Öneriler: Bir Anket Çalışması. Trakya University Journal of Social Science, 23(2).
8. Nareit. (2024a). Real Estate Working For You. Çevrimiçi erişim: https://www.reit.com/investing/global-real-estate-investment

9. Nareit. (2024b). REITs by the Numbers. Çevrimiçi erişim: https://www.reit.com/dataresearch/data/reits-numbers
10. Omokhomion, I. C. (2022). Real Estate Investment Trusts (REITs): Corporate Governance and Investment Decision-Making in the United Kingdom, South Africa and Nigeria (Doctoral dissertation). London South Bank University.
11. Pirgaip, B. (2016). Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Fonları Portföy Yönetimi, Değerleme ve Finansal Raporlama Uygulamaları. Gazi Kitabevi.
12. Preqin. (2023). Preqin Global Report 2023: Real Estate. Çevrimiçi erişim: https://www.preqin.com/insights/global-reports/2023-real-estate
13. Sermaye Piyasası Kurulu. Gayrimenkul Yatırım Fonları Tebliği (GYF Tebliği).
14. Sermaye Piyasası Kurulu. Portföy Saklama Kuruluşları Tanıtım Rehberi.
15. Sermaye Piyasası Kurulu. Portföy Saklama Kuruluşları Tebliği (PSK Tebliği).
16. Sermaye Piyasası Kurulu. Portföy Yönetim Şirketleri Tanıtım Rehberi.
17. Sermaye Piyasası Kurulu. Portföy Yönetim Şirketleri Tebliği (PYŞ Tebliği)
18. Sümer, H. N., Akçalı, B. Y., & Sümer, L. (2025, Mart). Türk Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Risk-Getiri Performansının Analizi [Sözlü bildiri]. INTERNATIONAL 10th SOCRATES SOCIAL SCIENCES CONGRESS, Londra, İngiltere.
19. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2021). Gayrimenkul Yatırım Fonları Genelgesi (2021/9) Türkiye Büyük Millet Meclisi. (2012).
20. T.C. Cumhurbaşkanlığı. (2025). 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun Geçici 67 nci Maddesinde Yer Alan Tevkifat Oranları Hakkındaki 10041 Sayılı Karar. Resmî Gazete (Sayı: 32951)