Taşınmaz değerlemede zemin iyileştirme olasılığının göz ardı edilmesi: Hipotetik bir değerlendirme

Year 2025, Volume: 12 Issue: 2, 163 - 178, 04.11.2025

Metin Özlekli

https://doi.org/10.9733/JGG.2025R0012.T

Abstract

Bu çalışma, taşınmaz değerleme süreçlerinde zemin iyileştirme ihtiyacının göz ardı edilmesinin teknik ve ekonomik etkilerini hipotetik bir yaklaşımla değerlendirmektedir. Sakarya ili sınırlarında, benzer zemin özelliklerine sahip üç farklı büyüklükte, farklı taban alanı ve toplam inşaat alanına sahip konut arsası varsayımı oluşturulmuş ve her biri için jet grout, fore kazık ve Derin Zemin Karıştırma (Deep Soil Mixing, DSM) yöntemleri kullanılarak zemin iyileştirme analizleri gerçekleştirilmiştir. 2025 yılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birim fiyatları dikkate alınarak yapılan hesaplamalarda, iyileştirme yöntemleri için maliyetler 10 metre derinlik, 2 metre karelaj ve farklı çaplarda varsayımsal olarak hesaplanmıştır. Varsayımsal iyileştirme yöntemleri, derinliklere ve çaplara göre iyileştirme maliyetini 201 000 TL ile 5 000 000 TL arasında değiştirmiştir. Bu maliyetlerin taşınmazın taşınmaz değerinde %8 ila %50 arasında azalmaya yol açabileceği belirlenmiştir. Taşınmaz değerine en az etki eden ve en uygun maliyetli yöntem olarak jet grout (%10) belirlenmiştir. Fore kazık uygulaması taşınma değerini yaklaşık %30 düşürürken DSM uygulaması yaklaşık %50 azaltmaktadır. İyileştirme yapılması halinde ise bu oranlarda değer artışına neden olabileceği görülmüştür. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda yapılaşma potansiyeline rağmen zemin iyileştirme olasılığı, yatırımcının üstleneceği ek maliyet nedeniyle taşınmazın taşınmaz değerini düşürücü bir etki yaratmakta; bu durum satış değeri, tapu harçları, emlak vergisi ve diğer mali yükümlülükler üzerinde doğrudan etkili olmaktadır. Sonuçlar, zemin iyileştirmenin yalnızca mühendislik açısından değil, aynı zamanda ekonomik yönden de bir gereklilik olduğunu ortaya koymaktadır. Değerleme raporlarında bu gereksinimin belirtilmemesi, taşınmaz değerinin hatalı belirlenmesine ve yatırım kararlarının riskli hale gelmesine neden olmaktadır. Bu çalışma zemin iyileştirme yöntemlerinin taşınmaz değeri üzerinde etkili olduğunu ve taşınmaz değerleme raporlarını hazırlayan uzmanların asgari zemin mekaniği bilgisinin olması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Keywords

Taşınmaz değeri , Zemin iyileştirme , Taşıma gücü , Oturma , Sıvılaşma

Ignoring the possibility of soil improvement in real estate valuation: A hypothetical evaluation

Abstract

This study hypothetically evaluates the technical and economic impacts of ignoring the need for soil improvement in property valuation processes. Three residential plots of similar soil properties, varying in size, base area, and total construction area were hypothesized within the Sakarya province. Soil improvement analyses were conducted for each using jet grouting, bored piles, and Deep Soil Mixing (DSM) methods. Calculations based on 2025 Ministry of Environment, Urbanization and Climate Change unit prices were used to calculate costs for the improvement methods at a hypothetical depth of 10 meters, a 2-meter grid, and various diameters. Hypothetical improvement methods varied in cost from 201 000 TL to 5 000 000 TL depending on depth and diameter. It was determined that these costs could reduce the property's actual value by between 8% and 50%. Jet grouting (10%) was determined to be the most cost-effective method with the least impact on property value. While bored pile application reduces the carrying value by approximately 30%, DSM application reduces it by approximately 50%. It has been observed that if improvements are made, this can lead to an increase in value. Despite the potential for construction on landed properties, the possibility of soil improvement reduces the property's true value due to the additional costs incurred by the investor; this has a direct impact on sales value, title deed fees, property taxes, and other financial obligations. The results demonstrate that soil improvement is not only an engineering requirement but also an economic one. Failure to include this requirement in valuation reports leads to inaccurate property value determinations and risky investment decisions. This study demonstrates that soil improvement methods have an impact on property value and that experts preparing property valuation reports should have a minimum knowledge of soil mechanics.

Keywords

Real estate value , Soil improvement , Bearing capacity , Settlement , Liquefaction

References

• Alhamdi, M. K., & Albusoda, B. S. (2021). A Review on Deep mixing method for soil improvement. IOP Conference Series: Materials Science and Engineering. IOP Publishing.
• Baknaklı, T. A. (2019). İnşaat projelerinde akıllı bina sistemlerinin,maliyet analizi ve taşınmaz değeri üzerindeki etkileri: Bir örnek olay incelemesi (Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Kültür Üniversitesi, Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.
• Bande, N. (2022). Yapay zekâ yaklaşımı ile Ankara'daki iki farklı lokasyonda gayrimenkul değerleme üzerine uygulamalar (Yüksek Lisans Tezi). Kırıkkale Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Kırıkkale, Türkiye.
• Birand, A. A. (2001). Kazıklı Temeller. Teknik Yayınevi: Ankara.
• Çelik, K., & Aşık, Y. (2004). Emlak vergisi değerinin piyasa koşullarına göre belirlenmesi. Mülkiyet Dergisi, 52, 15-19.
• Coduto, D. P. (2005). Temel Tasarımı İlkeler ve Uygulamalar. Gazi Kitapevi: Ankara.
• Croce, P., & Flora, A. (2000). Analysis of single-fluid jet grouting. Géotechnique, 50(6), 739-748.
• Cunningham, R. (2023). Innovations in Soil Engineering Compaction, Stabilization, and Ground Improvement Methods. https://doi.org/10.31224/3397.
• Eramo, N., Modoni, G., & de Toledo, M. A. A. (2012). Design control and monitoring of a jet grouted excavation bottom plug. Eramo, N., Modoni, G., & de Toledo, M. A. A. (ed) Geotechnical Aspects of Underground Construction in Soft Ground, 629-636. CRC Press.
• Erdem, O. Y. (2019). Gayrimenkul değerleme yöntemlerinde kullanılan parametrelerin analizi üzerine bir alan çalışması (Yüksek Lisans Tezi). Ege Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İzmir, Türkiye.
• Erol, A. O., & Çekinmez Bayram, Z. (2018). Jet enjeksiyon yöntemi. Yüksel Proje: Ankara.
• Erol, A. O., & Kuruoğlu, Ç. (2023). Derin-zemin karıştırma yöntemi. Yüksel Proje: Ankara.
• Frew, J., & Jud, G. (2003). Estimating the value of apartment buildings. Journal of Real Estate Research, 25(1), 77-86.
• Gündoğdu, H. (2024). Jet-grouting, derin zemin karıştırma ve taş kolon uygulamalarının 2D sonlu elemanlar analizi ile karşılaştırılması (Yüksek Lisans Tezi). Bursa Uludağ Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Bursa, Türkiye.
• Han, J. (2015). Principles and practice of ground improvement. John Wiley & Sons.
• Ho, C. E. (2007). Fluid-soil interaction model for jet grouting. In GeoDenver 2007: Grouting for ground improvement: innovative concepts and applications, Denver, Colorado.
• Holtz, R. D., Shang, J. Q., & Bergado, D. T. (2001). Soil improvement. In Geotechnical and geoenvironmental engineering handbook, s. 429-462, Boston, MA: Springer US.
• Huat, B. B., Prasad, A., Kazemian, S., & Anggraini, V. (2019). Ground improvement techniques. CRC Press.
• Idriss, I. M., & Boulanger, R. W. (2008). Soil liquefaction during earthquakes, Earthquake Engineering Research Institute: California.
• Jafary, P., Shojaei, D., Rajabifard, A., & Ngo, T. (2024). BIM and real estate valuation: challenges, potentials and lessons for future directions. Engineering, Construction and Architectural Management, 31(4), 1642-1677.
• Józefiak, K., Zbiciak, A., Maślakowski, M., & Piotrowski, T. (2015). Numerical modelling and bearing capacity analysis of pile foundation. Procedia Engineering, 111, 356-363.
• Jylhä, T., & Junnila, S. (2014). The state of value creation in the real-estate sector–lessons from lean thinking. Property Management, 32(1), 28-47.
• Kadıoğlu, F. S. (2002). Kazıklı radye temellerde optimum tasarım kriterlerinin incelenmesi (Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.
• Kovačević, M. S., Jurić-Kaćunić, D., & Ivanković, A. (2006). Interactive geotechnical design of bridge foundations. International Conference on Bridges, s. 275-283.
• Leblebici, N., & Uğur, L. (2015). Yeşil bina sertifikalandırma sistemlerinin inşaat maliyetleri ve taşınmaz değeri üzerindeki etkilerinin incelenmesi. Düzce Üniversitesi Bilim ve Teknoloji Dergisi, 3(2), 544-576.
• Li, C. N., Lo, C. W., Su, W. C., & Lai, T. Y. (2015). A study on soil and groundwater pollution remediation of the surrounding real estate prices and tax revenue impact. Sustainability, 7(11), 14618-14630.
• Modoni, G., Croce, P., & Mongiovì, L. (2006). Theoretical modelling of jet grouting. Géotechnique, 56(5), 335-347.
• Modoni, G., Wanik, L., Maria, C. M., Salvatore, E., Bzówka, J., Shui-Long, S., Daniele, V., & Pingue, L. (2019). Strength of sandy and clayey soils cemented with single and double fluid jet grouting. Soils and Foundations, 59(4), 942-954.
• Narin, S., Doğan, O., Bande, N., & Genç, Y. (2023). Keçiören/Ankara özelinde konut rayiç değerlerinin tahmininde çoklu regresyon analizi ve yapay sinir ağları yöntemlerinin karşılaştırılması. International Journal of Engineering Research and Development, 15(2), 828-839.
• Nicholson, P. G. (2014). Soil improvement and ground modification methods. Butterworth-Heinemann.
• Njock, P. G. A., Chen, J., Modoni, G., Arulrajah, A., & Kim, Y. H. (2018). A review of jet grouting practice and development. Arabian Journal of Geosciences, 11(16), 459.
• Onur, M. İ., Tuncan, A., Kılıç, H. O., & Tuncan, M. (2016). Yeni Bir Derin Zemin Karıştırma Sistemi Tasarımı ve Arazi Uygulamaları. Erzincan University Journal of Science and Technology, 9(3), 194-205.
• Önal, Y. B., & Tezcan, K. (2008). Gayrimenkul değerleme ve önemi: vergisel açıdan bir değerlendirme. Muhasebe ve Denetime Bakış, (24), 15-36.
• Özgüven, M., & Erenoğlu, R. C. (2020). Taşınmaz değer haritalarının coğrafi bilgi sistemleri ile üretilmesi: Çanakkale örneği. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 7(1), 29-46.
• Öztürk, M. (2013). Gelir getiren emlâk değerlemesi. Yaşar Üniversitesi E-Dergisi, 3(10), 1367-1387.
• Raison, C. (2004). Ground and soil improvement. Thomas Telford.
• Robin, E. (2022). Performing real estate value (s): Real estate developers, systems of expertise and the production of space. Geoforum, 134, 205-215.
• Saraç, E. (2012). Yapay sinir ağları metodu ile gayrimenkul değerleme (Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Kültür Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.
• Selçukhan, O., & Ekinci, A. (2021). Zemin iyileştirme yöntemleri ve yaygın kullanımına bağlı değerlendirilmesi. Avrupa Bilim ve Teknoloji Dergisi, (23), 481-496.
• Tachir, C. (2015). Samsun Terme doğalgaz çevrim santrali zeminlerinin fore kazık ve jet grout yöntemleri ile iyileştirilmesi (Yüksek Lisans Tezi). Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Samsun, Türkiye.
• Toplu, Ş. (2022). Deprem etkisi altında aynı zeminlerde fore kazık mesafe değişiminin kazık çap, boy ve radye temele etkisi üzerine bir inceleme (Yüksek Lisans Tezi). Düzce Üniversitesi, Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, Düzce, Türkiye.
• Ünsal, B. (2011). Enerji etkin tasarımın gayrimenkul değerleme açısından incelenmesi (Yüksek Lisans Tezi). Ege Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İzmir, Türkiye.
• van Impe, W. F. (1989). Soil improvement techniques and their evolution. Transport and Road Research Laboratory (TRRL).
• Vimpari, J., & Junnila, S. (2014). Valuing green building certificates as real options. Journal of European Real Estate Research, 7(2), 181-198.
• Wang, P., Yin, Z. Y., & Wang, Z. Y. (2022). Micromechanical investigation of particle-size effect of granular materials in biaxial test with the role of particle breakage. Journal of Engineering Mechanics, 148(1), 04021133.
• Wokekoro, E. (2020). The Impact of Soil Erosion on Real Estate. IMPACT: International Journal of Research in Applied, Natural and Social Sciences, 8(5), 35-40.
• Yılmaz, A.Ş. (2017). Gayrimenkul değerleme ve ahp yöntemiyle konut değerini belirleme metodu (Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.
• Yomralıoğlu, T., Nişancı, R., Çete, M., & Candaş, E. (2011). Dünya’da ve Türkiye’de taşınmaz değerlemesi. Türkiye’de Sürdürülebilir Arazi Yönetimi Çalıştayı, 26, 27.
• URL-1: SPK. (2019). Raporda Bulunması Gereken Asgari Hususlar. https://spk.gov.tr/data/634960a11b41c612543bff35/Raporlarda%20Bulunması%20Gereken%20Asgari%20Hususlar.pdf, (Erişim Tarihi: 1 Haziran 2025).
• URL-2: Millî Savunma Bakanlığı Harita Genel Müdürlüğü. Türkiye Mülki İdare Bölümleri Haritası. https://www.harita.gov.tr/urun/turkiye-mulk-idare-bolumleri-haritasi/189, (Erişim Tarihi: 1 Haziran 2025).
• URL-3: Millî Savunma Bakanlığı, Harita Genel Müdürlüğü. Sakarya Mülkî İdare İl Haritası. https://www.harita.gov.tr/urun/sakarya-mulk-idare-il-haritasi/341, (Erişim Tarihi: 1 Haziran 2025).
• URL-4: Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yüksek Fen Kurulu Başkanlığı, 2025 Yılı İnşaat ve Tesisat Birim Fiyatları, https://webdosya.csb.gov.tr/db/yfk/icerikler/2025-yili-b-r-m-f-yatlari-20250117121853.pdf, (Erişim Tarihi: 1 Haziran 2025).