Yerel Yönetimlerin Taşınmaz Satış Geliri

Year 2023, Volume: 41 Issue: 4, 579 - 601, 24.12.2023

Ahmet Alptekin Duru

https://doi.org/10.17065/huniibf.1264322

Abstract

Yerel yönetimler gelir elde etmek için arsa, bina, tarımsal arazi, lojman gibi pek çok taşınmazını satmaktadır. Bu çalışmada literatür ve mevzuat taraması yöntemiyle taşınmaz satışının yerel yönetim gelirleri içindeki yeri incelenmektedir. Taşınmaz satışı belediyeler için önemli bir gelir kaynağıdır ama il özel idareleri, büyükşehir belediyelerinin bağlı idareleri ve mahalli idare birlikleri bakımından ciddi bir bütçe geliri değildir. 2008-2022 döneminde belediyelerin bütçe gelirinin %7,4’ü (yılda ortalama 18 milyar TL) taşınmaz satışı kaynaklıdır. Satılan taşınmazlar içinde en önemli payı imar planı yapılmış taşınmazlar olan arsalar almaktadır. Ancak taşınmaz satışı sürdürülebilir bir gelir kaynağı değildir ve Türk mali sistemine hâkim olan ekonomiklik ilkesine aykırıdır. Dünyadaki pek çok ülkede yerel yönetimler taşınmazlarını satmak yerine uzun süreli kullanım izinleri vermektedir. Böylece kullanım süresi sonunda taşınmaz başka kamu hizmetleri için kullanabilmekte ve kentsel rant kamu elinde kalmaktadır. Makalede Türk yerel yönetimlerin taşınmaz satışı yerine başka yollar kullanılarak aynı veya yakın düzeyde gelir elde edebileceği öne sürülmektedir. Fakat mevzuatta yer alan irtifak hakkı, uzun süreli kiralama, işletme hakkının devri, gayrimenkul yatırım ortaklığı, gayrimenkul yatırım fonu, kira sertifikası ile gelir ortaklığı senedi enstrümanları yerel yönetimlerin ihtiyacını karşılayamamaktadır. Yerel yönetimlerin bu enstrümanları kullanabilmesi için mevzuat değişikliğine ihtiyaç vardır. Ayrıca planlı kentleşmeyi sağlamak veya kamu giderlerini azaltmak amacıyla yerel yönetimlerin bazı taşınmazlarının satışına devam edilmelidir.

Keywords

Taşınmaz Geliri, Kentsel Alan, Yerel Yönetim Geliri, Belediye Geliri, Ekonomiklik İlkesi

Local Government Revenue from Real Estate Sales

Abstract

Local governments sell many immovables such as land plots, buildings, agricultural land and lodging to generate revenue. In this study, the importance of real estate sales in local government revenues is examined by literature and legislation review. The sale of real estate is an important source of revenue for municipalities, but it is not the case for special provincial administrations, affiliated administrations of metropolitan municipalities and local administration unions. In the 2008-2022 period, 7.4% of the budget revenues of the municipalities ($965 million per year) originated from the sale of real estate. The most important share among the immovables sold is the land plots, which are immovables with a zoning plan. However, the sale of real estate is not a sustainable source of revenue is contrary to the principle of economy that dominates the Turkish financial system. In many countries around the world, local governments grant long-term use permits instead of selling their immovable properties. Thus, at the end of the usage period, the real estate can be used for other public services and the urban rent (unearned income) remains in the hands of the public. The article argues that Turkish local governments can generate the same or similar levels of revenue by using other means instead of selling immovable properties. However, instruments such as the easement right, long-term lease, transfer of operating right, real estate investment trust, real estate investment fund, lease certificate and revenue partnership in the legislation do not meet the needs of local governments. Legislative amendments are needed to enable local governments to use these instruments. Besides the sale of some immovable properties of local governments should continue to ensure planned urbanization or to reduce public expenditures.

Keywords

Real Estate Revenue, Urban Land, Local Government Revenue, Municipal Government Revenue, Economy Principle

References

• Alp, A., Yılmaz, M. U. (2000). Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi. İstanbul: İstanbul Menkul Kıymetler Borsası.
• Anderson, J. E. (2012). Collecting Land Value Through Public Land Leasing. Value Capture and Land Policies. Ingram, G. K. and Hong, Y. H. (Ed.), Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy, 123-144.
• Arıkboğa, Ü. (2016). Türkiye’de belediyelerin gelir yapısı: Sorunlar ve çözüm önerileri. Mustafa Kemal Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 13(33), 276-297.
• Bazı Vergi Kanunları ile Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun. (2017). Resmî Gazete 30261 (5.12.2017). Kanun no:7061
• Belediye Kanunu. (2005). Resmî Gazete 25874 (3.7.2005). Kanun no:5393
• Belediye Gelirleri Kanunu. (1981). Resmî Gazete 17354 (29.5.1981). Kanun no:2464
• Belediyelerin Arsa, Konut ve İşyeri Üretimi, Tahsisi, Kiralaması ve Satışına Dair Genel Yönetmelik. (2005). Resmî Gazete 25951 (29.9.2005). Sayı: 25951
• Benk, S., Karayılmazlar, E. (2010). Vergilemenin operasyonel maliyetleri: Kavramsal bir değerlendirme. Maliye Dergisi, (159), 137-154.
• Bünyan Ünel, F., Kuşak, L., Yakar, M. (2021). Kamu taşınmazlarının hukuksal açıdan incelenerek sürdürülebilir yönetim kapsamında verilerinin hazırlanması: Mersin Üniversitesi. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 3(1), 8-24.
• Cilavdaroğlu, A. A. (2019). Personel hizmeti sunan belediye şirketleri. Sayıştay Dergisi, (113), 181-205.
• Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi. 2018. Resmî Gazete 30474 (10.7.2018). Kararname no:1
• Çağatay, U. (2012). Kentsel taşınmaz değer haritaları ve uygulama alanları üzerine bir değerlendirme. Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 1(1), 25-41.
• Çalışkan, A., Sağbaş, İ. (2005). Türkiye’de Yerel Yönetimler Maliyesi: Genel Bir Bakış. Yerel Yönetimler Üzerine Güncel Yazılar-I Reform, Özgür, H. ve Kösecik, M. (Ed.), Ankara: Nobel Yayıncılık, 321-346.
• Derdiman, R. C. (2005). Yeni Düzenlemelere Göre Yerel Yönetimler. İstanbul: Aktüel Yayınları.
• Dernek ve Vakıfların Kamu Kurum ve Kuruluşları ile İlişkilerine Dair Kanun. (2004). Resmî Gazete 25361 (29.1.2004). Kanun no:5072
• Devlet İhale Kanunu. (1970). Resmî Gazete 13576 (11.8.1970). Kanun no:2886
• Devlet Memurları Kanunu. (1965). Resmî Gazete 12056 (23.7.1965). Kanun no:657
• Emlak Vergisi Kanunu. (1970). Resmî Gazete 13576 (11.8.1970). Kanun no:1319
• European Environmental Agency (2023). Percentage of total green infrastructure, urban green space, and urban tree cover in the area of EEA-38 capital cities (excluding Liechtenstein). 02.02.2023 tarihinde https://www.eea.europa.eu/data-and-maps/daviz/percentage-of-total-green-infrastructure#tab-googlechartid_chart_11_filters=%7B%22rowFilters%22%3A%7B%7D%3B%22columnFilters%22%3A%7B%7D%3B%22sortFilter%22%3A%5B%22urban_green_space%22%5D%7D adresinden erişildi.
• Erdem, N. (2017). Türkiye için bir taşınmaz değerleme sistemi yaklaşımı. Geomatik, 2(1), 18-39.
• Ezer, A., Bülbül, D. (2022). İmar rantlarının kamuya kazandırılması: Uluslararası örnekler çerçevesinde değer artış payı düzenlemesinin analizi. Sayıştay Dergisi, 33(127), 555-584. https://doi.org/10.52836/sayistay.1211253
• Frederickson, H. G. 2016 [1971]. Yeni Bir Kamu Yönetimine Doğru. Kamu Yönetimi Klasikleri, Shafritz, J. M. ve Hyde, A. C. (Ed.), Akdoğan, H. ve Altuntop, S. (Çev. Ed.), Kara, M. (Çev.), Ankara: Global Politika ve Strateji Yayınları, 447-470.
• Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği. (2014). Resmî Gazete 28871 (3.1.2014). Sayı: III-52.3.
• Gelir Vergisi Kanunu. (1961). Resmî Gazete 10700 (6.1.1961). Kanun no:193
• Göçoğlu, V., Gündüz, O. (2020). Kamu yönetimi reformlarını yeni kamu işletmeciliği bağlamında okumak. Ekonomi İşletme Siyaset ve Uluslararası İlişkiler Dergisi, 6(1), 1-16.
• Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun. (2001). Resmî Gazete 24466 (18.7.2001). Kanun no: 4706
• Hürriyet Gazetesi (2016, Nisan 22). Harem ve Esenler tarih oluyor, İstanbul’a 6 yeni otogar geliyor. Haber: Fatma Aksu. 09.11.2022 tarihinde https://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/harem-ve-esenler-tarih-oluyor-istanbula-6-yeni-otogar-geliyor-40093141 adresinden erişilmiştir.
• İç Denetçilerin Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik. (2006). Bakanlar Kurulu Kararı. Resmî Gazete 26226 (12.7.2006). Sayı: 2006/10654
• İçişleri Bakanlığı (2023). Mülki İdare Birimleri. 25.01.2023 tarihinde https://www.e-icisleri.gov.tr/Anasayfa/MulkiIdariBolumleri.aspx adresinden erişilmiştir.
• İç Denetim Koordinasyon Kurulu (2016). Kamu İç Denetçileri İçin Performans Denetimi Rehberi. Sürüm 1.0. 25.11.2022 tarihinde https://ms.hmb.gov.tr/uploads/2019/09/PerformansDenetimiRehberi.pdf adresinden erişildi.
• İl Özel İdaresi Kanunu. (2005). Resmî Gazete 25745 (4.3.2005). Kanun no:5302
• İmar Kanunu. (1985). Resmî Gazete 18749 (9.5.1985). Kanun no:3194
• Kalabalık, H. (2005). Yerel Yönetimler Hukuku. Ankara: Seçkin Yayıncılık.
• Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun.(2002). Resmî Gazete 24701 (9.4.2002). Kanun no:4749
• Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Kaydına İlişkin Yönetmelik. (2006). Bakanlar Kurulu Kararı. Resmî Gazete 26377 (2.10.2006). Sayı: 2006/10970
• Kamu Konutları Kanunu. (1983). Resmî Gazete 18218 (11.11.1983). Kanun no:2946
• Kamu Konutları Yönetmeliği. Bakanlar Kurulu Kararı. (1984). Resmî Gazete 18524 (23.9.1984). Sayı: 84/8345
• Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanunu. (2003). Resmî Gazete 25326 (24.11.2003). Kanun no: 5018
• Kamu Ortaklığı Fonu Yönetmeliği. Bakanlar Kurulu Kararı. (1984). Resmî Gazete 18514 (13.9.1984). Sayı: 84/8495
• Kamulaştırma Kanunu. (1983). Resmî Gazete 13576 (8.1.1983). Kanun no:2942
• Karcı, Ş. M. (2008). Yeni kamu işletmeciliği yaklaşımının temel değerleri üzerine bir inceleme. Akdeniz İİBF Dergisi, 8(16), 40-64.
• Kavruk, H. (2021). Yerel ve Bölgesel Yönetimler: Yerel Yönetimler, Birlikler, Ajanslar, Özel Alan Yönetimleri. Ankara: Nobel Akademik Yayıncılık.
• Keleş, R. (2021). Kentleşme Politikası. 18. Baskı, Ankara: İmge Kitabevi.
• Kıyı Kanunu. (1990). Resmî Gazete 20495 (17.4.1990). Kanun no:3621
• Kira Sertifikaları Tebliği. (28670). Resmî Gazete 28670 (7.6.2013). Sayı: III-61.1
• Muhasebat Genel Müdürlüğü (2023). Mahalli İdareler Bütçe İstatistikleri. Hazine ve Maliye Bakanlığı. 15.06.2023 tarihinde https://muhasebat.hmb.gov.tr/mahalli-idareler-butce-istatistikleri adresinden erişildi.
• Milli Emlak Genel Tebliği. (2022). Resmî Gazete 32060 (31.12.2022). Sıra no: 411.
• Milli Emlak Genel Müdürlüğü (2022). 2021 Yılı Milli Emlak Genel Müdürlüğü Faaliyet Raporu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. 02.02.2023 tarihinde https://webdosya.csb.gov.tr/db/milliemlak/icerikler/12.04.2022-faal-yet-raporu-web-tesl-m-ed-len-20220412124708.pdf adresinden erişildi.
• Moravcevic, S., Panic, I. (2014). Long-Term Lease of Land in State Ownership and Project Development – Practical Experiences. Schoenherr Roadmap 2014. 14.11.2022 tarihinde http://roadmap2014.schoenherr.eu/long-term-lease-land-state-ownership-project-development-practical-experiences/ adresinden erişildi.
• Mutluer, M. K., Öner, E. (2009). Teoride ve Uygulamada Mahalli İdareler Maliyesi. İstanbul: İstanbul Bilgi Üniversitesi Yayınları.
• Needham, B. (2016). Dutch Land-Use Planning: The Principles and The Practice. New York: Routledge.
• OECD (2021a). Subnational governments in OECD countries: key data: 7. SNG revenue. 15.12.2022 tarihinde https://stats.oecd.org/Index.aspx?DataSetCode=SNGF adresinden erişildi.
• OECD (2021b). PH5.1 Measures to Property Developers to Finance Affordable Housing Construction. OECD Affordable Housing Database. 22.1.2023 tarihinde https://www.oecd.org/els/family/PH5-1-Measures-financing-affordable-housing-development.pdf adresinden erişildi.
• OECD (2022). Global Compendium of Land Value Capture Policies. OECD/Lincoln Institute of Land Policy, PKU-Lincoln Institute Center, OECD Regional Development Studies, Paris: OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/4f9559ee-en
• Oğuzman, M. K., Seliçi, Ö., Oktay-Özdemir S. (2019). Eşya Hukuku: Kısaltılmış Ders Kitabı. 2. Baskı, İstanbul: Filiz Kitabevi.
• On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun. (2012). Resmî Gazete 28489 (6.12.2012). Kanun No: 6360
• Ömürgönülşen, U., Pirgaip, Ç. Z., Pirgaip, B. (2015). Mahalli idarelerin altyapı yatırımlarının finansmanında gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) Modeli. Maliye Dergisi, (168), 20-30.
• Özdemir, A. R. (2005). Yerel Yönetimlerin Mali Seçenekleri. Yerel Yönetimler Üzerine Güncel Yazılar-I Reform, Özgür, H. ve Kösecik, M. (Ed.), Ankara: Nobel Yayıncılık, 347-368.
• Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun. (1994). Resmî Gazete 22124 (27.11.1994). Kanun no: 4046
• Sayıştay (2021). Konu Denetim Rehberi. Versiyon No: 2021/1. 25.11.2022 tarihinde https://www.sayistay.gov.tr/files/560_KONU%20DENET%C4%B0M%C4%B0%20REHBER%C4%B0.pdf adresinden erişildi.
• Sermaye Piyasası Kanunu. (1981). Resmî Gazete 17419 (30.7.1981). Kanun no:2499
• Sermaye Piyasası Kanunu. (2012). Resmî Gazete 28513 (30.12.2012). Kanun no: 6362
• Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ. (2006). Resmî Gazete 26100 (6.3.2006). Seri: VIII, Sayı: 45
• Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ. (2017). Resmî Gazete 29966 (1.2.2017). Sayı: III-62.1.
• Şener, T. (2020). Siyasal Güven. Siyaset Medya ve Seçmen, Şener, T. (Ed.), Ankara: Nobel Yayıncılık, 1-16.
• Tasarrufların Teşviki ve Kamu Yatırımlarının Hızlandırılması Hakkında Kanun. (1984). Resmî Gazete 18344 (17.3.1984). Kanun no:2983
• Tekeli, İ. (2009a). Kentsel Arsa, Altyapı ve Kentsel Hizmetler. İlhan Tekeli Toplu Eserler-6, İstanbul: Tarih Vakfı Yurt Yayınları.
• Tekeli, İ. (2009b). Modernizm, Modernite ve Türkiye’nin Kent Planlama Tarihi. İlhan Tekeli Toplu Eserler-8, İstanbul: Tarih Vakfı Yurt Yayınları.
• Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu. (2005). Resmî Gazete 19.7.2005). Kanun no: 5403
• Turan, T., Kıral, P., Saçlı, M.S. (2013). Almanya’da federal devlete ait taşınmazların yönetiminin incelenmesi ve Türkiye’de hazine taşınmazlarının yönetimi ile karşılaştırılması. Sayıştay Dergisi, (88), 69-85.
• Türeoğlu, Z. E. (2009). Konut Finansmanı Sisteminde Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi. Ankara: Sermaye Piyasası Kurulu.
• Türk Medeni Kanunu. (2001). Resmî Gazete 24607 (8.12.2001). Kanun no:4721
• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası. (1982). Resmî Gazete 17863 (9.11.1982). No: 2709
• World Cities Culture Forum (2023). % of public green space (parks and gardens). 02.02.2023 tarihinde http://www.worldcitiescultureforum.com/data/of-public-green-space-parks-and-gardens adresinden erişildi.
• Yavuz, İ. S. (2021). 6360 Sayılı Kanun Çerçevesinde Türkiye’de Büyükşehir Belediyelerinin Mali Sürdürülebilirliğinin Değerlendirilmesi. Yerel Yönetimlerde Güncel Yaklaşımlar: Teoriden Pratiğe, Akarçay, P. (Ed.), Bursa: Ekin Yayınevi, 267-301.
• Yetgin, F. (2006). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Performans Değerlemesi ve Türkiye Uygulaması. İstanbul: İstanbul Menkul Kıymetler Borsası.
• Yomralıoğlu, T., Nişancı, R., Çete, M., Candaş, E., (2012). Dünya’da ve Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi. Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi: II. Arazi Yönetimi Çalıştayı, 21-22 Mayıs 2012, İstanbul: İTÜ, 1-18.
• Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü (2023). Yıllar İtibariyle Mahalli İdareler Genel Faaliyet Raporları. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. 15.12.2022 tarihinde https://yerelyonetimler.csb.gov.tr/faaliyet-raporlari-i-88463 adresinden erişildi.
• Zengin, O. (2010). Verimlilik Kavramı ve Olgusu Üzerine Genel Bir Değerlendirme. (Kurthan Fişek için) Yönetim Üzerine. Özkal Sayan, İ. (Ed.), Ankara: Ankara Üniversitesi SBF Kamu Yönetimi Araştırma ve Uygulama Merkezi, 77-98.
• Zengin, O. (2011). Amerikan kamu yönetimi disiplininin kuruluşunda verimlilik olgusunun yeri. Mülkiye, 35(273), 43-54.