Pretended Regeneration; Stakeholders’ Relation-ships with the Land Rent Generated at the Fikirtepe Urban Regeneration Area

Abstract

This study describes the distribution of the rent during Fikirtepe Regeneration Project, and examines the types of relationship between the rent and its beneficiaries. The objectives of the study are to shed light onto the sharing of the rent and to expose the expectations of the actors in this process. To start with, the total land rent was calculated, the stakeholders were specified, and the share of the land rent was explained. Finally, it was discussed that the stakeholder’s expectations regarding land rent, their relationships with the rent and their attitudes in the overall process. As a result, interesting findings were reached: i) It was understood that the stakeholders of the rent in the Area include the landowners, developers, manipulators and real estate agents, and calculations were made on the proportions of the rent share among these stakeholders, ii) The landowners transferred some rent to manipulators, real estate merchants and real estate agents, iii) The developer's profit went above reasonable level in the case of Fikirtepe. To sum up, it is clear that the Regeneration Process was the scene for a rent-share war and that all the parties involved were satisfied with the inflated land rate at the project location.

Keywords

• Urban regeneration
• urban land rent
• rent sharing
• rent stakeholders
• rent seeking

Danışıklı Dönüşüm; Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı’nda Paydaşların Oluşan Rant ile Kurdukları İlişki Biçimleri

Abstract

Bu çalışma; bir yandan Fikirtrepe’de yaşanan Dönüşüm boyunca ortaya çıkan arazi rantının paydaşlar arasında bölüşümü açıklanırken, diğer yandan oluşan rant ile süreç içinde rol oynayan aktörler arasındaki ilişki sorgulanmıştır. Ortaya çıkan rantın bölüşümünün açıklanmasına ek olarak, bölüşüm sürecine dahil olanların dönüşümden beklentilerinin incelenmesi çalışmanın hedeflerindendir. İlk etapta hak sahiplerinin payına düşen gayrimenkul rantı hesaplanmıştır. İkinci aşamada bölüşüm sürecinin paydaşları ve her birinin oluşan ranttan aldığı pay tespit edilmiştir. İzleyen bölümde sürece dahil olan aktörlerin beklentileri ile tutumları başka bir deyişle oluşan rant ile aralarında kurulan ilişki irdelenmiştir. Söz konusu çalışma; Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Süreci’nde ortaya çıkan bölüşüme dair ilginç bulguların altını çizmektedir: i) Rantın bölüşüm sürecine hak sahipleri ve geliştirici ile birlikte manipülatörler ve emlak aracılarının da dahil olduğu anlaşılmış, her bir aktörün bölüşüm sürecinde elde ettiği pay ortaya konulmuştur ii) Hak sahipleri elde ettikleri değeri manipülatörler, yatırımcılar ve emlak danışmanları ile paylaşmışlardır iii) Geliştirici sürecin sonunda makul sayılabilecek oranlardan daha fazla kar sağlamıştır. Sonuç olarak, dönüşüm süreci boyunca bölgede kıyasıya bir rant mücadelesi yaşandığı, üstelik tüm paydaşların bölgede oluşan arazi rantından hoşnut oldukları görülmektedir

Keywords

• Kentsel dönüşüm
• kentsel arazi rantı
• rantın bölüşümü
• rantın paydaşları
• rant kollama
• Urban regeneration
• urban land rent
• rent sharing
• rent stakeholders
• rent seeking

References

1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kadıköy İlçesi Fikirtepe ve çevresi 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı açıklama raporu. (2013)
2. Dinler, Z. (2014a). Bölgesel iktisat. Bursa: Ekin Kitabevi.
3. Dinler, Z. (2014b). Mikro iktisat. Bursa: Ekin Kitabevi.
4. Ertürk, H. ve Sam, N. (2011). Kent ekonomisi. Bursa: Ekin Basın Yayın Dağıtım.
5. İBB Kadıköy Merkez ile E-5 (D-100) Otoyolu ara bölgesi nazım imar planı açıklama raporu. (2005)
6. İBB Fikirtepe ve çevresi 1/1000 ölçekli uygulama imar planı açıklama raporu. (2011)
7. Kazgan, G. (2012). İktisadi düşünce veya politik iktisadın evrimi. İstanbul: Remzi Kitabevi.
8. Keleş, R. (2003). Urban regeneration in İstanbul. Birleşmiş Milletler’in Mavi Plan çerçevesindeki Priority action programme, Regional Activity Center’a sunulmuş bildiri, Split.

9. Keleş, R. (2004). Kentsel dönüşümün tüzel altyapısı.Mimarist. 12(4), 73-76.
10. Kılıçarslan, İ. (2010). Kent ekonomisi. İstanbul: Ninova Yayıncılık.
11. Köseoğlu, F. G. (2020). Kentsel dönüşüm sürecinde meydana gelen gayrimenkul rantı içinde kamu payının arttırılması. (Doktora tezi). Erişim: https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi. (675305)
12. Kreuger, A.O. (1974). The political economy of the rent-seeking society.American Economic Review, 64, 291–303.
13. Öztürk, N. (2010). Klasik ve neoklasik iktisatta gelir bölüşümü, Çalışma ve Toplum. Erzurum: Cumhuriyet Üniversitesi İİBF.
14. Soyak, M. (1995). Rantın iki boyutu: Rant arayışı ve teşvik olarak rantlar. Öneri Dergisi. 1(3), 192–193.
15. Soyak, M. (2007). Rant ve rant arama’nın ekonomi politiği: Eleştirel bir yaklaşım. Bilim ve Ütopya Dergisi, 160, 87-112.
16. The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). (2010).
17. The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). (2012)
18. Turok, I. (2005). Kentsel dönüşümde yeni eğilimler ve yönetişim, Kentsel dönüşüm: Neler yapılabilir ve nelerden kaçınmalı?. Uluslararası kentsel dönüşüm uygulamaları sempozyumu içinde (ss. 25-30). İstanbul: Küçükçekmece Belediyesi Yayını.