A Qualitative Research on Urban Sprawl Areas and Housing Demand in These Areas

Abstract

Urban sprawl, describing a kind of urban form, is a challenge for global cities dealing with sustainability, and Turkish metropolitan cities are also faced with this issue. Policymakers unwittingly make regulations that encourage expansion, which causes the formation of new settlements on the periphery and results in disordered urban growth. Controlled urban growth underlines the most efficient use of financial resources as much as natural resources, and ungoverned expansion increases the financial burden of local government services. Considering that expansion is related to the establishment of new settlements in the periphery, housing supply and demand indicators in sprawling areas become among the factors to be considered in order to achieve controlled urban growth. In this qualitative research, urban sprawl areas and socioeconomic and spatial factors affecting housing demand in there are discussed. Global trends reveal that policymakers should play a leading role instead of interfering to control urban growth. In this context, it is concluded that the housing dynamics in urban sprawl areas that differ from the city center and assumptions about housing demand in these areas should be taken into account in order to determine the urban growth trend and intervene more effectively on uncontrolled growth.

Keywords

• Urban sprawl
• urban growth
• housing demand

Kentsel Yayılma Alanları ve Bu Alanlardaki Konut Talebi Üzerine Nitel Bir Araştırma

Abstract

Bir tür kentsel gelişim morfolojisini betimleyen kentsel yayılma, dünya kentlerinin sürdürülebilirliği ile ilgili endişe verici sorun alanlarından biri olup, Türkiye’deki büyükşehirlerin de bu sorunla yüzleştiği görülmektedir. Politika yapıcıların farkında olmadan yayılmayı teşvik eden düzenlemeler yapması kentin çeperlerinde yeni yaşama mekânlarının oluşma eğilimini artırmakta ve düzensiz kentsel büyümeye yol açmaktadır. Kontrollü kentsel büyüme, doğal kaynakların yanı sıra finansal kaynakların da en etkin kullanımını vurgulamakta olup, kentlerin denetimsiz genişlemesi yerel yönetimlerce sağlanan hizmetlerin mali yükünü artırmaktadır. Kentsel yayılmanın çeperlerde yer alan bölgelerde yeni yaşam alanları kurulması ile ilişkili olduğu varsayıldığında, çeperlerdeki konut arz ve talep göstergelerini kontrollü kentsel büyümeyi başarmak için göz önünde bulundurulması gereken faktörler arasında göstermek mümkündür. Bu nitel araştırmada kentsel yayılma alanları ve bu alanlardaki konut talebine etki eden sosyoekonomik ve mekânsal faktörler ele alınmıştır. Dünyadaki eğilimler, kontrollü bir kentsel büyüme için politika yapıcıların müdahaleci olmak yerine yönlendirici bir rol üstlenmeleri gerektiğini ortaya koymaktadır. Bu bağlamda, kentsel büyüme eğilimini ölçmek ve kontrolsüz büyümeye daha etkin müdahale edebilmek için kentsel yayılma alanlarında kent merkezinden farklılaşan konut dinamiklerinin ve bu alanlardaki konut talebine ilişin varsayımların dikkate alınması gerektiği sonucuna varılmaktadır.

Keywords

• kentsel yayılma
• konut talebi
• kentsel büyüme

References

1. Acar, İ. H. (2007). Trafik ve ulaşım konularında kanılar ve gerçekler. Yedinci Ulaştırma Kongresi Bildiriler Kitabı (ss. 23-34) içinde. İstanbul, Türkiye: TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası.
2. Aksoylu, S. (2015). Development of the urban periphery and issues related to urban landscape due to gated communities. Journalism and Mass Communication, 5, 415-427.
3. Aliefendioğlu, Y. ve Duman, İ. (2017). İmar hakları transferinde değer esaslı uygulama olanakları: Van ili örneği. Akademik Sosyal Araştırmalar Dergisi, 5(49), 163-193.
4. Aliefendioğlu, Y. ve Tanrıvermiş, H. (2015). Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmaz ve proje değerleme işlemleri ve sorunlarının analizi: Kayseri Büyükşehir Belediyesi Sahabiye ve Fatih Mahalleleri Dönüşüm Projesi örneği çerçevesinde değerlendirme. Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 8(39), 736-769.
5. Alkadi, A. (1996). Hedonic analysis of housing prices near the Portland urban growth boundary, 1978-1990. (Yayımlanmamış doktora tezi). Portland State University, Portland, ABD.
6. Bahl, R. ve Martinez-Vazquez, J. (2007). The property tax in developing countries: Current practice and prospects. Cambridge, ABD: Lincoln Institute of Land Policy.
7. Benito, B., Bastida, F. ve Guillamon, M.D. (2010). Urban sprawl and the cost of public services: An evaluation of Spanish local governments. Journal of Local Self-Government, 8(3), 245-264.
8. Berndtsson, R., Becker, P., Persson, A., Aspegren, H., Haghighatafshar, S., Jönsson, K., ... ve Tussupova, K. (2019). Drivers of changing urban flood risk: a framework for action. Journal of Environmental Management, 240, 47-56.

9. Bhatta, B. (2010). Analysis of urban growth and sprawl from remote sensing data. Berlin, Almanya: Springer Science and Business Media.
10. Blumenfeld, H. (1949). On the growth of metropolitan areas. Social Forces, 28, 59-64.
11. Brueckner, J. K. Mills, E. ve Kremer, M. (2001). Urban sprawl: Lessons from urban economics. Gale, W. G. ve Pack-Rothenberg, J. (Der.), Brookings-Wharton papers on urban affairs içinde (ss. 65-97). Washington DC, ABD: Brookings Institution Press.
12. Brueckner, J. K. (2005). Transport subsidies, system choice, and urban sprawl. Regional Science and Urban Economics, 35(6), 715-733.
13. Burchell, R. W., Downs, A., Seskin, S., Moore, T., Listokin, D., Davis, J. S., Shad, N. A., Helton, D., Gall, M. ve Phillips, H. (1997). The costs of sprawl-revisited: The evidence of sprawl’s negative and positive impacts. Washington DC, ABD: Transportation Research Board National Research Council.
14. Buttenheim, H. S. ve Cornick, P. H. (1938). Land reserves for American cities. The Journal of Land and Public Utility Economics, 14, 254-265.
15. Büyükcivelek, A. B. (2017). Tarih içinde kent. Özdemir, S. S., Özdemir-Sarı, Ö., ve Uzun, N. (Der.), Kent planlama içinde (ss. 69-93). Ankara: İmge Kitabevi.
16. Carruthers, J. I. (2002). The impacts of state growth management programmes: A comparative analysis. Urban Studies, 39(11), 1959-1982.
17. Chen, H., Jia, B. ve Lau, S. S. Y. (2008). Sustainable urban form for Chinese compact cities: Challenges of a rapid urbanized economy. Habitat International, 32(1), 28-40.
18. Cho, H. S. ve Choi, M. J. (2014). Effects of compact urban development on air pollution: Empirical evidence from Korea. Sustainability, 6(9), 5968-5982.
19. Christiansen, P. ve Loftsgarden, T. (2011). Drivers behind urban sprawl in Europe (1136/2011). Norwegian Centre for Transport Research, Institute of Transport Economics. 1 Ekim 2019 tarihinde https://www.toi.no/getfile.php/1317329-1303822159/Publikasjoner/TØI%20rapporter/2011/1136-2011/1136-2011-el.pdf adresinden erişildi.
20. Cowell, C. N. (2011). Influencing factors behind urban sprawl in the United States. (Yayımlanmamış üstün başarı programı tezi). University of Northern Iowa, Iowa, ABD.
21. Cuomo, A. (1999, Haziran). The state of the cities third annual report. Washington DC, ABD: Department of Housing and Urban Development The Secretary. 12 Ocak 2018 tarihinde https://www.huduser.gov/publications/pdf/soc99.pdf adresinden erişildi.
22. Davidson, M. ve Dolnick, F. (2004). A planners dictionary (No. 521/522). 12 Aralık 2017 tarihinde https://www.planning.org/publications/report/9026853/ adresinden erişildi.
23. Dawkins, C. J. ve Nelson, A. C. (2002). Urban containment policies and housing prices: An ınternational comparison with implications for future research. Land Use Policy, 19(1), 1-12.
24. Delibay, A. S. (2014). Kentsel büyüme yönetimi ve mega projeler: İstanbul 3. Havalimanı etkileşimde Göktürk yerleşmesi örneği (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). Bahçeşehir Üniversitesi, İstanbul.
25. Ewing, R. (1997). Is Los Angeles style sprawl desirable?. Journal of the American Planning Association, 63(1), 107-127.
26. Frumkin, H. (2002). Urban sprawl and public health. Public Health Reports, 117, 201-217.
27. Fulton, W. B., Pendall, R., Nguyẽ̂n, M. ve Harrison, A. (2001). Who sprawls most?: How growth patterns differ across the US. Washington, DC, ABD: Brookings Institution Center on Urban and Metropolitan Policy.
28. Gemeda, B. S., Girma-Abebe, B. ve Eckardt, F. (2019). Urban land speculation; failure of land market. Survey Review, 53(376), 1-7.
29. Gillham, O. (2002). The limitless city: A primer on the urban sprawl debate. Washington DC, ABD: Island Press.
30. Glaeser, E. L. ve Kahn, M. E. (2003). Sprawl and urban growth. Henderson, V ve Thisse, J. F. (Der.), Handbook of regional and urban economics (4. bs.) içinde (ss. 2481-2527). Amsterdam, Hollanda: Elsevier.
31. Gluszak, M. ve Marona, B. (2011, Temmuz). Housing demand, urban sprawl and gated societies: Evidence from Poland. European Network for Housing Research Konferansında sunulan bildiri, Toulouse, Fransa.
32. Gonzalez, G. A. (2009). Urban sprawl, global warming, and the empire of capital. New York, ABD: State University of New York Press.
33. Goodwill, J. ve Hendricks, S. J. (2002). Building transit oriented development in established communities. Florida, ABD: University of South Florida Center for Urban Transportation Research.
34. Gordon, P., Richardson, H. W. ve Jun, M. J. (1991). The commuting paradox evidence from the top twenty. Journal of the American Planning Association, 57(4), 416-420.
35. Han, H., Huang, C., Ahn, K. H., Shu, X., Lin, L. ve Qiu, D. (2017). The effects of greenbelt policies on land development: Evidence from the deregulation of the greenbelt in the Seoul metropolitan area. Sustainability, 9(1259), 1-17. doi:10.3390/su9071259.
36. Harvey, R. O. ve Clark, W. A. V. (1965). The nature and economics of urban sprawl. Land Economics, 41(1), 1-9.
37. Hayrullahoğlu, G., Aliefendioğlu, Y., Tanrıvermiş, H. ve Hayrullahoğlu A. C. (2018). Estimation of the hedonic valuation model in housing markets: The case of Çukurambar region in Çankaya district of Ankara province. Ecoforum Journal, 7(1), 1-9.
38. Hu, X., Chulasai, L. ve Phuangsaichai, S. (2011). Hedonic pricing model for housing market in city of Kunming, the People’s Republic of China. Chiang Mai University Journal of Economics, 15(1), 144-165.
39. Jun, M. J. (2004). The effects of Portland’s urban growth boundary on urban development patterns and commuting. Urban Studies, 41(7), 1333-1348.
40. Kanbak, A. (2013). İstanbul ve kentsel saçaklanma. MSGSÜ Sosyal Bilimler Dergisi, 8, 11-30.
41. Karakayacı, Ö. ve Karakayacı, Z. (2012). Kentsel saçaklanma alanlarında arsa/arazi değerini belirlemeye yönelik yöntem önerisi. International Journal of Social Science, 5(4), 107-120.
42. Karantonis, A. C. (2008, Ocak). Population growth and housing affordability in the modern city-Sydney a case study. Pacific Rim Real Estate Society Konferansında sunulan bildiri, Kuala Lumpur, Malezya.
43. Karataş, N. (2007). İzmir’deki şehirsel saçaklanma eğilimlerinin Torbalı-Ayrancılar’da arazi sahipliliği el değişim süreçlerine etkileri. TMMOB Şehir Plancıları Odası Planlama Dergisi, 2, 3-10.
44. Kayapınar-Kaya, S., Ozdemir, Y. ve Dal, M. (2019). Home-buying behaviour model of generation Y in Turkey. International Journal of Housing Markets and Analysis, 13(5), 713-736.
45. Keleş, R. (2015). Kentleşme politikası (14. bs.). Ankara: İmge Yayınevi.
46. Leung, T. C. ve Tsang, K. P. (2012). Love thy neighbor: Income distribution and housing preferences. Journal of Housing Economics, 21(4), 322-335.
47. Lewyn, M. E. (2000). Suburban sprawl: Not just an environmental issue. Marq. Law Review, 84(301), 301-382.
48. Li, J., Qiu, R., Li, K. ve Xu, W. (2018). Informal land development on the urban fringe. Sustainability, 10(1), 1-17.
49. Lin, D., Allan, A. ve Cui, J. (2015). The impacts of urban spatial structure and socio-economic factors on patterns of commuting: A review. International Journal of Urban Sciences, 19(2), 238-255.
50. Logan, G. (2014, 29 Eylül). The millenial generation’s influence on real estate demand. ULI Capital Markets Konferansında sunulan bildiri, Güney Karolina, ABD.
51. Martine, G., McGranahan, G., Montgomery, M. ve Fernandez-Castilla, R. (2008). The new global frontier: Urbanization, poverty and environment in the 21st century. Londra, Birleşik Krallık: Earthscan.
52. Mayer, C. J. ve Somerville, C. T. (2000). Residential construction: Using the urban growth model to estimate housing supply. Journal of Urban Economics, 48(1), 85-109.
53. McGuire, T. J. ve Sjoquist, D. L. (2003). Urban sprawl and the finances of state and local governments. David J. Sjoquist (Der.), State and local finances under pressure, studies in fiscal federalism and state-local finance içinde (ss. 299-326). Cheltenham: Edward Elgar Publishing.
54. Mendonça, R., Roebeling, P., Martins, F., Fidélis, T., Teotónio, C., Alves, H. ve Rocha, J. (2020). Assessing economic instruments to steer urban residential sprawl, using a hedonic pricing simulation modelling approach. Land Use Policy, 92, 104458.
55. Mieszkowski, P. ve Mills, E. S. (1993). The causes of metropolitan suburbanization. Journal of Economic Perspectives, 7(3), 135-147.
56. Ottensmann, J. R. (1977). Urban sprawl, land values and the density of development. Land Economics, 53(4), 389-400.
57. Ottensmann, J. R., Payton, S. ve Man, J. (2008). Urban location and housing prices within a hedonic model. Journal of Regional Analysis and Policy, 38(1), 19-35.
58. Özkan-Töre, E. ve Kozaman-Som, S. (2009). Sosyo-mekânsal ayrışmada korunaklı konut yerleşmeleri: İstanbul örneği. Megaron Yıldız Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi E-Dergisi, 4(3), 121-130.
59. Özügül, D. ve İnal-Çekiç, T. (2015). Kentsel saçaklanmayı yerel kentsel hizmetlere erişim perspektifinden okumak; Beykoz üzerine bir çözümleme. Mimarist, 15(54), 65-70.
60. Patacchini, E. ve Zenou. (2009). Urban sprawl in Europe. Burtless, G. ve Pack-Rothenberg, J. (Der.), Brookings-Wharton papers on urban affairs içinde (ss. 125-149). Washington DC, ABD: Brookings Institution Press.
61. Pendall, R., Martin, J. ve Fulton, W. (2002, Ağustos). Holding the line: Urban containment in the United States. Washington DC, ABD: Brookings Institution Center on Urban and Metropolitan Policy. 12 Kasım 2018 tarihinde https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/pendallfultoncontainment.pdf adresinden erişildi.
62. Putnam, R. D. (2000). Bowling alone: The collapse and revival of American community. New York, ABD: Simon and Schuster.
63. Razin, E. (1998). Policies to control urban sprawl: Planning regulations or changes in the ‘rules of the game’?. Urban Studies, 35(2), 321-340.
64. Schuyler, D. (2002). Introduction. Parsons, K. C., ve Schuyler, D. (Der.), From garden city to green city: The legacy of Ebenezer Howard içinde (ss. 1-13). Baltimore, Maryland, ABD: The Johns Hopkins University Press.
65. Schwanen, T., Dieleman, F. M. ve Dijst, M. (2001). Travel behaviour in Dutch monocentric and policentric urban systems. Journal of Transport Geography, 9(3), 173-186.
66. Scott, A. J., Carter, C., Reed, M. R., Larkham, P., Adams, D., Morton, N., … Coles., R. (2013). Disintegrated development at the rural-urban fringe: Re-connecting spatial planning theory and practice. Progress in Planning, 83, 1-52.
67. Sezgin, D. ve Varol, Ç. (2012). Ankara’daki Kentsel Büyüme ve Saçaklanmanın Verimli Tarım Topraklarının Amaç Dışı Kullanımına Etkisi. METU JFA, 29(1), 273-288.
68. Soule, D. C. (2006). Defining and Managing Sprawl. Soule, D. C. (Der.), Urban sprawl: A comprehensive reference guide içinde (ss. 3-11). Westport, USA: Greenwood Press.
69. Staley, S. (1999). The sprawling of America: In defense of the dynamic city. Los Angeles, ABD: Reason Foundation. 12 Aralık 2018 tarihinde https://reason.org/wp-content/uploads/files/ed09db5e026808f5a16e1e56cf28aad3.pdf adresinden erişildi.
70. Strauss, E. J. ve Neamtu, B. (2006). Policy tools for addressing urban sprawl: Urban growth boundaries. Transylvanian Review of Administrative Sciences, 2(16), 136-153.
71. Tanrıvermiş, H. (2016). Gayrimenkul değerleme esasları. Ankara: Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL).
72. Tekeli, İ. (2009). Akılcı planlamadan, bir demokrasi projesi olarak planlamaya. İstanbul: Tarih Vakfı Yurt Yayınları.
73. Terry, A., Ullrich, K. ve Riecken, U. (2006). The green belt of Europe: From vision to reality. Gland, İsviçre ve Cambridge, Birleşik Krallık: International Union for Conservation of Nature and Natural Resources.
74. Terzi, F. ve Bölen, F. (2010). İstanbul’da şehirsel saçaklanmanın ölçülmesi. İTÜ Dergisi/A Mimarlık, Planlama, Tasarım, 9(2), 166-178.
75. The Virginia Chapter of the American Planning Association. (2000). Patterns of suburban growth. 4 Aralık 2017 tarihinde http://www.gwrcftp.org/Regional_Planning/Planning_Reference_Docs/Patterns_of_Suburban_Growth.pdf adresinden erişildi.
76. Travisi, C. M. ve Camagni, R. (2005). Sustainability of urban sprawl: Environmental-economic indicators for the analysis of mobility impact in Italy. 10 Mayıs 2017 tarihinde https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=812788 adresinden erişildi.
77. Tscharaktschiew, S. ve Hirte, G. (2012). Should subsidies to urban passenger transport be increased? A spatial CGE analysis for a German metropolitan area. Transportation Research Part A: Policy and Practice, 46(2), 285-309.
78. Turnbull, G. K. (2004). Urban growth controls: Transitional dynamics of development fees and growth boundaries. Journal of Urban Economics, 55(2), 215-237. United Kingdom Ministry of Housing, Communities and Local Government. (2019). National planning policy framework. 22 Aralık 2020 tarihinde https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/810197/NPPF_Feb_2019_revised.pdf adresinden erişildi.
79. UN: Department of Economic and Social Affairs, Population Division. (2019). World urbanization prospects: The 2018 revision (ST/ESA/SER.A/420). New York, ABD: United Nations.
80. Var, G., Aliefendioğlu, Y., Canaz, S. ve Tanrıvermiş, H. (2017, 20-24 Mart). Transformation of land to land lot, value gain, land speculation, and opportunities for sharing value increment: An evaluation of the Turkey example. World Bank Land and Poverty Konferansında sunulan bildiri, Washington DC, ABD.
81. Varol, Ç., Sat, N. A., Gürel-Üçer, Z. A. ve Yenigül, S. B. (2017). Metropoliten alanlarda çok-merkezli mekânsal gelişmelerin sürdürülebilirlik üzerinden değerlendirilmesi: Avrupa Birliği’ndeki uygulamalar. TÜBAV Bilim Dergisi, 10(1), 61-74.
82. Ward, S. V. (2002). Ebenezer Howard, his life and times. Parsons, K. C., ve Schuyler, D. (Der.), From garden city to green city: The legacy of Ebenezer Howard içinde (ss. 14-37). Baltimore, Maryland, ABD: The Johns Hopkins University Press.
83. World Bank. (2016). Arable land (hectares per person). 14 Ocak 2018 tarihinde https://data.worldbank.org/indicator/AG.LND.ARBL.HA.PC adresinden erişildi.
84. World Bank. (2019). Population, total. 5 Ekim 2020 tarihinde https://data.worldbank.org/indicator/SP.POP.TOTL adresinden erişildi.
85. Yenigül, S. B. ve Cihangir-Çamur, K. (2013). Saçaklanma dinamiklerinin yerleşimlerin dönüşümüne etkisi: Kırsaldan kentsele Ankara/Pursaklar. İdealkent, 4(9), 198-231.