Digital Land Registry: A Comparative Review of the Use of Blockchain Technology for Land Registry

Abstract

The use of blockchain technology is constantly expanding. The land registry system is an area where this technology can be applied. Some countries have already implemented the use of blockchain technology for land registries or are developing projects for its use. However, there are concerns about whether blockchain can provide sufficient security, transparency and cost reduction needed for land registry transactions. For developed and developing economies, it is crucial to register immovable properties in land registry and to appropriately reflect on rights related to them. Thus, several states have been devoting significant resources to land registry studies in the past. Turkey is among these states. Further, significant progress has been made in land registry efforts that have been ongoing since the foundation of the Republic of Turkey, especially in recent years. Additionally, extensive studies have been conducted to transfer the land registry system to the electronic environment. However, the increasing prevalence of blockchain technology in the world will also affect Turkey. First, the situation in certain countries that use or are considering blockchain-based registries is explained in this study. Further, the compatibility of the blockchain-based land registry and the principles that govern the Turkish land registry system are discussed. Finally, a brief review of the blockchain-based model developed for the Turkish land registry is made.

Keywords

• Blockchain
• Land Register
• Security
• Comparative Law
• Turkish Law

Dijital Tapu Sicili: Blokzinciri Teknolojisinin Tapu Sicilinde Kullanılmasına Dair Karşılaştırmalı Bir İnceleme

Abstract

Blokzinciri teknolojisinin kullanım alanı sürekli olarak genişlemektedir. Bu teknolojinin uygulanabileceği ileri sürülen alanlardan biri de tapu sicili sistemidir. Tapu sicili, genellikle bir ülkedeki bütün taşınmazların kayıtlı olduğu sicil defteri olarak anlaşılmaktadır. Yakın zamana kadar pek çok ülkede tapu kayıtlarının tutulması bu şekilde gerçekleşmiştir. Ancak kâğıda dayalı tapu sicili sistemi, bilgi ve iletişim teknolojileri aracılığıyla hızlı biçimde dönüşmektedir. Hâlihazırda blokzinciri teknolojisini tapu sicilinde kullanan ya da kullanılması için projeler geliştirmeye çalışan ülkeler bulunmaktadır. Bununla birlikte, blokzincirinin tapu sicili işlemleri bakımından ihtiyaç duyulan güvenlik, şeffaflık ve masrafların azaltılması konularında gerçekten yeterli olup olmadığı noktasında soru işaretleri vardır. Gelişmiş ve gelişmekte olan ekonomiler bakımından taşınmazların tapu siciline kaydedilmesi ve bunlar üzerindeki hakların doğru bir biçimde tapu siciline yansıtılması önem taşımaktadır. Bu nedenle pek çok devlet, geçmişten bu yana tapulama çalışmalarına ciddi bir kaynak aktarmaktadır. Hiç şüphesiz Türkiye de bu devletler içerisinde yer almaktadır. Cumhuriyetin kuruluşundan beri süregelen tapulama çalışmalarında özellikle son yıllarda önemli bir ilerleme kaydedilmiştir. Ayrıca tapu sicili sisteminin elektronik ortama taşınması için de ciddi çalışmalar yapılmıştır. Blokzinciri teknolojisinin dünyada giderek yaygınlaşmasının Türkiye’yi de etkileyeceği kuşkusuzdur. Bu çalışma, blokzinciri teknolojisinin tapu sicilinde uygulanmasına ilişkin karşılaştırmalı bir analiz yapmayı amaçlamaktadır. Bunun için öncelikle blokzinciri tabanlı tapu sicilini kullanan ya da deneyen bazı ülkelerdeki durum izah edilmiştir. Ardından blokzinciri tabanlı tapu sicilinin Türk tapu sicili sistemine hâkim olan ilkelere uygunluğu ele alınmıştır. Özellikle tescilin sebebe bağlılığı ve aleniyet ilkeleri bakımından ortaya çıkabilecek sorunlar ve blokzinciri tabanlı tapu sicilinin kullanılmasının önündeki yasal engeller tartışılmıştır. Son olarak, Türk tapu sicili için geliştirilen blokzinciri tabanlı model hakkında kısa bir inceleme yapılmıştır.

Keywords

• Blokzinciri
• Tapu Sicili
• Güvenlik
• Karşılaştırmalı Hukuk
• Türk Hukuku

References

1. Akipek J, Akıntürk T ve Ateş D, Eşya Hukuku (2. Baskı, Beta 2018). google scholar
2. Antalya OG ve Topuz M, Eşya Hukuku C. IV/I (3. Baskı, Seçkin 2019). google scholar
3. Antalya OG, Elektronik Tapu Sicili (1. Baskı, Seçkin 2019). google scholar
4. Atamulu İ, Türk Borçlar Hukukunda Muvazaa (1. Baskı, Adalet 2017). google scholar
5. Ateniese G, Magri B, Venturi D ve Andrade E, ‘Redactable Blockchain or Rewriting History in Bitcoin and Friends’ (2017) 1(1) European Symposium on Security and Privacy 111-126. google scholar
6. Ayan M, Eşya Hukuku-I, Zilyetlik ve Tapu Sicili (13. Baskı, Seçkin 2016). google scholar
7. Başpınar V, ‘Elektronik Tapu Sicili Düzenlenirken, Tapu Sicilinin Aleniyeti ve Diğer Alanlarla İlgili Alınması Gereken Tedbirler’ (2008) 57(3) AÜHFD 97-132. google scholar
8. Bhattacharya A, ‘Blockchain is helping build a new Indian city, but it’s no cure fore corruption’ (Land Portal, 18 July 2018) Erişim Tarihi 25 Haziran 2021. google scholar

9. Brückner C ve Kuster M, Die Grundstückgeschafte (2. Auflage, Schulthess 2021). google scholar
10. Çağlayan Aksoy P, Akıllı Sözleşmelerin Kuruluşu ve Geçerlilik Şartları (2. Baskı, On İki Levha 2021). google scholar
11. Çevik İ, ‘Alman Hukukunda Elektronik Tapu Sicilinin Gelişimi ve Oluşumu’ (2018) 24(2) MÜHF-HAD 1086-1110. google scholar
12. Danyal D, ‘Tapularımızı Blockchain ile Daha Verimli Tutabilir Miyiz?’ (Medium, 4 May 2020) Erişim Tarihi 23 Haziran 2021. google scholar
13. Deillon-Schegg B, CHK-Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Sachenrecht (3. Auflage, Schulthess Verlag 2016). google scholar
14. Doğancı DE, Blokzincirine Dayalı Akıllı Sözleşmelerin Hukuk Nitelikleri, Kuruluşu, Yorumu, İfası ve Bazı Örnek Uygulamalar (1. Baskı, On İki Levha 2021). google scholar
15. Eder G, ‘Digital Transformation: Blockchain and Land Titles’ (2019), OECD Anti-Corruption & Integrity Forum < https://www.oecd.org/corruption/integrity-forum/academic-papers/Georg%20 Eder-%20Blockchain%20-%20Ghana_verified.pdf. > Erişim Tarihi: 24 Haziran 2021. google scholar
16. Ekmekçi HS, ‘Applicability of Blockchain Technology to Turkish Land Registry System’ (2019) Tilburg University International Business Law Master Thesis Erişim Tarihi 30 Haziran 2021. google scholar
17. Graglia JM ve Mellon C, ‘Blockchain and Property in 2018: At the End of the Beginning’ (2018) 12(1-2) Innovation: Technology, Governance, Globalization 90-116. google scholar
18. Heil GP, ‘Blockchain’s Impact on Real Estate and Future’ (2019) 18(2) The Journal of International Business & Law 237-259. google scholar
19. Junker M, ‘Perspektivische Einsatzmöglichkeiten einer Blockchain in einer Landkreisverwaltung’ (2020) Bachelorarbeit < https://opus.bsz-bw.de/hsf/frontdoor/deliver/index/docId/1141/file/ Junker_Marc-Bachelorarbeit.pdf > Erişim Tarihi 24 Haziran 2021. google scholar
20. Kaczorowska M, ‘Blockchain-Based Land Registration: Possibilities and Challaenges’ (2019) 13(2) Masaryk University Journal of Law and Technology 339-360. google scholar
21. Keuchen M, ‘Grundbuch 4.0-Folgt das Blockchain-Grundbuch dem Datenbankgrundbuch?’ (2020) 13(17) Zeitschrift für Immobilienrecht 593-600. google scholar
22. Khan R, Ansari S, Jain S ve Sachdeva S, ‘Blockchain Based Land Registry System Using Ethereum Blockchain’ (2020) 12(4) Journal of Xi’an University of Architecture & Technology 3640-3648. google scholar
23. Koronczok M, ‘The New Chain of Title: How Blockchain Will Effect Land Title Research, Recordation and Insurance’ (2019) 5(3) Texas A&M Journal of Property Law 402-419. google scholar
24. Martini M ve Weinzierl Q, ‘Die Blockchain-Technologie und das Recht auf Vergessenwerden’ (2017) 36(17) Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht 1251-1260. google scholar
25. McMurren J, Young A ve Verhulst S, ‘Addressing Transaction Costs Through Blockchain and Identity in Swedish Land Transfers’ (2018) < https://blockchan.ge/blockchange-land-registry. pdf > Erişim Tarihi 24 Haziran 2021. google scholar
26. Mendi AF, Demir Ö, Sakaklı KK ve Çabuk A, ‘A New Approach to Land Registry System: Blockchain-Based System Proposal’ (2020) 86(11) Photogrammetric Engineering & Remote Sensing 701-709. google scholar
27. Mirkovic J, ‘Cook County Blockchain Pilot Program Final Report’ Erişim Tarihi 24 Haziran 2021. google scholar
28. Mühlematter A ve Stucki S, Grundbuchrecht für die Praxis (2. Auflage, Orell Füssli Verlag 2017). google scholar
29. Nakamoto S, ‘Bitcoin: A Peer-to-Peer Electronic Cash System’ (2008) < http://scholar.google.com.tr/ scholar_url?url=https://www.debr.io/article/21260.pdf&hl=tr&sa=X&ei=4D_tYJPnGueHy9Y P57CWGA&scisig=AAGBfm1a970bM4TlB3AM3jhGG-EWZpGFyg&nossl=1&oi=scholarr > Erişim Tarihi 22 Haziran 2021. google scholar
30. Neustadter A, ‘Blockchain in der Immobilienwirtschaft der Schweiz’ (2019) Abschlussarbeit Erişim Tarihi 2 Temmuz 2021. google scholar
31. Noll D, ‘Distributed-Ledger Technologie im Grundbuchwesen’ (2019) 15(1) Forschungsberichte des Instituts für Wirtschaftsinformatik der Universitat Leipzig. google scholar
32. Nomer HN ve Ergüne MS, Eşya Hukuku (7. Baskı On İki Levha 2019). google scholar
33. Oğuzman K, Seliçi Ö ve Oktay-Özdemir S, Eşya Hukuku (22. Baskı, Filiz 2020). google scholar
34. Oprunenco A ve Akmeemana C, ‘Using blockchain to make land registry more reliable in India’ (United Nations Development Programme, 1 May 2018) Erişim Tarihi 25 Haziran 2021. google scholar
35. Paulus D, ‘Was ist eigentlich eine Blockchain?’ (2019) 18(11) Juristische Schulung 1049-1050. google scholar
36. Pfammatter A, OFK-Orell Füssli Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch (3. Auflage, Orell Füssli Verlag 2016). google scholar
37. Schaffler F, ‘Blockchain wird die Welt verandern’ (Prometheus, 12 May 2015) Erişim Tarihi 5 Temmuz 2021. google scholar
38. Schmid J, BSK-Basler Kommentar-ZGB II (6. Auflage, Helbing Lichtenhahn Verlag 2019). google scholar
39. Schrey J ve Thalhofer T, ‘Rechtliche Aspekte der Blockchain’ (2017) 70(20) Neue Juristische Wohenschrift 1431-1437. google scholar
40. Shang Q ve Price A, ‘A Blockchain-Based Land Titling Project In The Republic of Georgia’ (2019) 12(3-4) Innovations Technology Governance Globalization 72-78. google scholar
41. Simmchen C, ‘Blockchain (R)Evolution’ (2017) 18(3) MMR- Zeitschrift für IT-Recht und Digitalisierung 162-165. google scholar
42. Singh P, ‘Role of Blockchain Technology in Digitization of Land Records in Indian Scenario’ (2020) IOP Conference Series: Earth and Environmental Science Erişim Tarihi 26 Haziran 2021. google scholar
43. Sirmen AL, Eşya Hukuku (8. Baskı, Yetkin 2020). google scholar
44. Sözüer E, Unutulma Hakkı - İnsan Hakları Hukuku Perspektifinden Bir İnceleme (1.Baskı, On İki Levha 2017). google scholar
45. Şengül M, Tapu Sicilinin Aleniyeti (1.Baskı, Adalet 2013). google scholar
46. Şenol N, ‘Taşınmaz Satış Sözleşmelerinde Bedelde Muvazaa ve Sonuçları’ (2020) 17(1) YÜHFD 305-337. google scholar
47. Tüfekçi A ve Karahan Ç, ‘Blokzincir Teknolojisi ve Kamu Kurumlarınca Verilen Hizmetlerde Blokzincirin Kullanım Durumu’ (2019) 3(4) Verimlilik Dergisi 157-193. google scholar
48. Ünal G ve Uluyol Ç, ‘Blok Zinciri Teknolojisi’ (2020) 13(2) Bilişim Teknolojileri Dergisi 167-175. google scholar
49. Ünal M ve Başpınar V, Şekli Eşya Hukuku (11. Baskı, Savaş 2020). google scholar
50. Ünsal E ve Kocaoğlu Ö, ‘Blok Zinciri Teknolojisi: Kullanım Alanları, Açık Noktaları ve Gelecek Beklentileri’ (2018) 9(13) Avrupa Bilim ve Teknoloji Dergisi 54-64. google scholar
51. Üstün ES, Akıllı Sözleşmeler-Blokzincir Teknolojisi (1. Baskı, Seçkin 2021). google scholar
52. Vos J, ‘Blockchain-Based Land Registry: Panacea, Illusion Or Something In Between?’ (2016) European Land Registry Association, 10 Erişim Tarihi 22 Haziran 2021. google scholar
53. Weber RH, ‘Blockchain als rechtliche Herausforderung’ (2017) 1(1) E-Justiz und google scholar
54. Technologiefortschritte Erişim Tarihi 22 Haziran 2021. google scholar
55. Weiss A, ‘Zivilrechtliche Grundlagenprobleme von Blockchain und Kryptowahrungen’ (2019) 18(11) Juristische Schulung 1050-1058. google scholar
56. Widmer B, ‘Der lange Weg der digitalengrundbuchzugriffe: Die Platform Terravis’ (2019) 14(12) Aktuelle Juristische Praxis 1303-1315. google scholar
57. Wilsch H, ‘Die Blockchain-Technologie aus der Sicht des deutschen Grundbuchrechts’ (2017) 112(10) Deutsche Notar Zeitschrift 761- 787. google scholar