Legal Provisions Regarding The Determination of The Rental Price in Residential Rents and The Evaluation of The Renter’s Claim for Adaptation

Abstract

Since 2018, due to the economic crisis and high inflation, the real value of money has decreased dramatically, construction costs have increased and the current housing stock has been insufficient to fulfil the housing needs. These conditions have also affected the rental price and Article 344 of the TCO has been amended in order to prevent a possible housing crisis. With exceptions, the determination of the rental price in foreign currency has been prohibited, the CPI increase rate has been accepted instead of the PPI increase rate and the rate of increase is temporarily fixed at twenty-five per cent instead of the CPI. These amendments, which functioned as the state’s intervention in the economic public order in order to protect the tenant, caused the rental prices to remain excessively low in terms of lease agreements for certain periods and an imbalance between the performances against the renters. The renters, who are obliged to continue the contract due to the strict termination regime of the residential lease, have filed lawsuits for the determination of the rental price based on Article 344/III of the TCO, and in cases where the conditions of these lawsuits are not met, they have filed lawsuits for the adaptation of the rental price based on Article 138 of the TCO. The purpose of this study is to determine the conditions of the renter’s claim for adaptation of the lease price by taking into consideration the source BGB § 313/I and to determine whether the imbalance between the performances can be considered as a reason for adaptation in accordance with Article 138 of the TCO.

Keywords

• Inflation
• Rental Price
• Adaptation
• Imbalance With Performance

Konut Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Düzenlemeler İle Kiraya Verenin Uyarlama Talebinin Değerlendirilmesi

Abstract

Ülkemizde 2018 yılından itibaren derinleşen ekonomik kriz ve yüksek enflasyona bağlı olarak paranın reel değeri aşırı şekilde düşmüş, inşaat maliyetleri artmış ve mevcut konut stoku barınma ihtiyacının giderilmesinde yetersiz kalmıştır. Bu gelişmeler kira bedellerinde fahiş yükselişe sebep olmuş ve muhtemel bir barınma krizinin önüne geçebilmek için konut kiralarında yenilenen dönem kira bedeli artışlarına ilişkin TBK m.344 hükmünde değişiklikler yapılmıştır. Belirli istisnalar dışında kira bedelinin yabancı para ile belirlenmesi yasaklanmış, kira bedeli artış oranının üst sınırı olan ÜFE artış oranı yerine TÜFE artış oranı kabul edilmiş, son olarak da geçici süre ile TÜFE yerine artış oranı yüzde yirmi beş ile sabitlenmiştir. Kiracının korunması amacıyla devletin ekonomik kamu düzenine müdahalesi niteliğindeki bu değişiklikler, belirli dönemlerdeki sözleşmeler bakımından kira bedellerinin aşırı derecede düşük kalmasına ve kiraya verenler aleyhine edimler arasında dengesizliğe yol açmıştır. Konut kirasının sıkı şartlara tabi sona erme rejimi nedeniyle sözleşmeye devam etmeye mecbur kalan kiraya verenler ise TBK m.344/III’e dayalı kira bedelinin belirlenmesi davalarına, bu davaların şartlarının oluşmadığı durumlarda da TBK m.138’e dayalı uyarlama davalarına yönelmişlerdir. Ancak sözleşmenin değişen durumlara uyarlanmasının, TBK m.138’de kaynak BGB § 313/I’den farklı şekilde yalnızca aşırı ifa güçlüğüne özgülenmesi ve özellikle artış oranlarının yüzde yirmi beş ile sabitlenmesi karşısında, kiraya veren tarafından kira bedelinin uyarlanmasının talep edilip edilemeyeceği konusunda tereddütler oluşmuştur. Çalışmada amacımız özellikle bu noktalarda, kaynak BGB § 313/I hükmünü göz önünde tutarak kiraya veren tarafından ileri sürülen uyarlama taleplerinin şartlarının ortaya konulması ve edimler arası dengesizliğin TBK m.138 uyarınca uyarlama sebebi olarak ele alınıp alınamayacağının belirlenmesinden oluşmaktadır

Keywords

• Enflasyon
• Kira Bedeli
• Uyarlama
• Edimler Arası Dengesizlik

References

1. Akçaal M, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinde Artışa İlişkin 7161 Sayılı Kanun’la Getirilen Değişikliklerin Değerlendirilmesi’ (2022) 12 (1) Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 361-384. google scholar
2. Altaş H, ‘Kira Parası Artışlarının Sınırlanması’ (2000) 49 (1) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 97-116. google scholar
3. Altınok Ormancı P, ‘İşlem Temelinin Çökmesi ve Temel Hatası Arasındaki İlişki’ iç Osman Berat Gürzumar (ed), Halûk Konuralp Anısına Armağan C3 (Yetkin 2009) 95-114. google scholar
4. Altop A, ‘Aşırı İfa Güçlüğü’nü Düzenleyen TBK. M. 138 Hükmü İlle İlgili Bazı Tartışmalı Hususlara İlişkin Bir Değerlendirme’, Prof. Dr. Galip Sermet Akman’a Armağan (Filiz 2020) 43-65. google scholar
5. Antalya G, Marmara Hukuk Yorumu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C.V/1,3 (2. Bası, Seçkin 2019). google scholar
6. Arat A, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması (Seçkin 2006). google scholar
7. Aybay ME, ‘Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması’ iç Gökhan Antalya ve Murat Topuz (edr), (2016) 22 (3) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan CI 323-347. google scholar
8. Aydoğdu M ve Tuncer N, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (3. Bası, Adalet 2023). google scholar

9. Aydoğdu M, ‘Kira Parasında Artışı %25 ile Sınırlayan Düzenlemeler Konusunda Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar Hakkındaki Değerlendirmeler’ (2023) 88 (3) İzmir Barosu Dergisi 135164. google scholar
10. Atamulu İ, ‘Kira Bedelinin Uyarlanması’ iç Hayrunnisa Özdemir (ed), Kira Hukuku Davaları (Seçkin 2023) 371-454. google scholar
11. Babaoğlu T, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Arabuluculuk Yoluyla Çözümü (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi) (KTO Karatay Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü 2023) google scholar
12. Baygın C, ‘Türk Borçlar Kanunu’nun Borç İlişkisinin Hükümleri Borçların ve Borç İlişkilerinin Sona Ermesi Konularında Getirdiği Bazı Yenilik ve Değişiklikler’ (2010) XIV (3-4) Erzincan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 119-144. google scholar
13. Baysal B, ‘Aşırı İfa Güçlüğü’, Derleyen M Murat İnceoğlu, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu : Makaleler-Tebliğler (On İki Levha 2011) 114-143. google scholar
14. Baysal B, Sözleşmenin Uyarlanması, BK m.138, Aşırı İfa Güçlüğü (4. Bası, On İki Levha 2020). google scholar
15. Bischoff J, Vertagsrisiko und Clausula Rebus Sic Stantibus (Schulthess 1983). google scholar
16. Belen H, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu Genel Hükümler (Kısa Şerh) Sözleşmeden Doğan Borç İlişkileri, Borç İlişkisinin Hükümleri, (Bazı) Sona Erme Halleri Sistematik-Değişiklik-Yenilik Değerlendirmeleriyle (Beta 2014). google scholar
17. BT-Drucks 1406040.fm (bundestag.de) google scholar
18. Burcuoğlu H, Son Mahkeme Kararları ve Yargıtay Kararları Işığında Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama - Taşınmaz Kirası Sözleşmelerinde ve Dövize Endeksli Kredi Sözleşmelerinde Uyarlama Uygulaması (Filiz 1995). google scholar
19. Canbolat F, Sözleşmelerde Amacın Gerçekleşmesi, Çökmesi ve Boşa Çıkması (Yetkin 2012). google scholar
20. Cashin-Ritaine E, ‘Emprevizyon, Hardship ve İşlem Temelinin Çökmesi: Pacta Sunt Servanda ve Alman-Fransız Hukuki İlişkilerinde Sözleşmelerin Uyarlanmasına Giden Yollar’ çev Başak Baysal (2005) LXIII (63) İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası 321-342. google scholar
21. Doğan G, ‘Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması’ (2014) (111) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 9-36. google scholar
22. Eren F ve Dönmez Ü, Eren Borçlar Hukuku Şerhi CI m.1-48 (Yetkin 2022). google scholar
23. Eren F ve Dönmez Ü, Eren Borçlar Hukuku Şerhi CIII m.83-206 (Yetkin 2022). google scholar
24. Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (3. Bası, Yetkin 2016) google scholar
25. Finkenauer T, in Münchener Kommentar zum BGB, Band III, Schuldrecht-Allgemeiner Teil II (9. Auflage, C.H. Beck Verlag 2022). google scholar
26. Ganbari MK, ‘Kira Artış Oranına Dair Geçici Maddeler İle Taraf İradesi: Özellikle Arabuluculuk’ (2023) XXVII (3) Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 197-232. google scholar
27. Gökyayla EK, ‘Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin 344. Maddesinin Değerlendirilmesi’ (2013) 9 (103-104) Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi 18-49. google scholar
28. Görmez M, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması (On İki Levha 2019). google scholar
29. Gülekli Y, ‘Aşırı İfa Güçlüğü ve Alacaklının Tasavvurunun Boşa Çıkması Halinde İşlem Temelinin Çökmesi Öğretisi’ (1990) 15 (18) İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi 43-69. google scholar
30. Gümüş MA, Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmelerin Uyarlanması (TBK 138) (Yetkin 2022). google scholar
31. Gümüş MA, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK 299-356) (2. Bası, Vedat 2012). google scholar
32. Gümüş MA, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı (3. Bası, Vedat 2018) google scholar
33. Gümüş MA, ‘Yeni Yargı Kararları Nedeniyle Bir Kez Daha Cevaplanması Gereken Soru: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında, Kiraya Veren, Sona Erdiğinde TBK 344/III Hükmüne Dayalı Kira Tespit Davası Açmayı Amaçladığı Beş Yıllık Sürenin İçinde TBK 138’e Dayalı Uyarlama Davası Açabilir mi?” < https://www.lmkedmcom/m/mustafa-alper-g%C3%BCm%C3%BC%C5%9F-57583929a/ >. google scholar
34. Gürsoy KT, Hususi Hukukda Clausula Rebus Sic Stantibus (Emprevizyon Nazariyesi) (Güney 1950). google scholar
35. Havutçu A, ’İfa Engelleri ve İfa Engellerine Bağlanan Hukuki Sonuçlar’ (2012) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Özel Hukuk Sempozyumu, Özel Sayısı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerinin Değerlendirilmesi Sempozyumu (3-4 Haziran 2011) Sempozyum No: III, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan (Legal) 307-327. google scholar
36. Honsell H, Schweizerisches Obligationenrecht: Besonderer Teil (8. Auflage, Stâmpfli 2006). google scholar
37. İnce N, ‘Alman Hukukunda İfa İmkânsızlığı ile İşlem Temelinin Bozulması Arasındaki İlişki’ Legal Hukuk Dergisi (2016) 14 (165) 4845-4906. google scholar
38. İnce Akman N ve Özyakışır Ö, ‘Alman ve İsviçre Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Türk Hukukunda Başlangıç Kira Bedelinin Sınırlandırılması Meselesi’ (2021) 11 (2) Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 725-770. google scholar
39. İnceoğlu MM, Kira Hukuku C 1 (On İki Levha 2014). google scholar
40. İnceoğlu MM, Kira Hukuku C2 (On İki Levha 2014). google scholar
41. Kahraman Z, Beklenmedik Haller ve Hukuki Sonuçları (Mücbir Sebep, İfa İmkânsızlığı, İşlem Temelinin Çökmesi, Uyarlama ve Frustration Doktrini) (Vedat 2023) google scholar
42. Kapancı KB, ‘Bir Yıldan Uzun Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Türk Lirası Üzerinden Belirlenmesinde TBK 344 F. 1 C. Son’un Yorumlanması’ (2015) 6 (Özel Sayı 4) İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 809-834. google scholar
43. Kaplan İ, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Sözleşmenin Yorumu, Sözleşmenin Tamamlanması, Sözleşmenin Değişen Hal ve Şartlara Uyarlanması (2. Bası, Ankara 2007) google scholar
44. Kaşak FE, Sözleşme Özgürlüğünün Sınırı Olarak Kanunun Emredici Hükümlerine Aykırılık (On İki Levha 2021). google scholar
45. Kaya Ü, ‘Sözleşmenin Uyarlanmasında Sonradan Değişen Şartlar ve Öngörülemezlik İlkesi’ in Gökhan Antalya ve Murat Topuz (edr), (2016) 22 (3) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan CII 1569-1593. google scholar
46. Kırkbeşoğlu N, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Uyarlanmış Türk Özel Hukukunda Kısmi Hükümsüzlük (Vedat 2011) google scholar
47. Kocayusufpaşaoğlu N, Borçlar Hukukuna Giriş, Hukuki İşlem, Sözleşme (7. Bası, Filiz 2017) google scholar
48. Kocayusufpaşaoğlu N, ‘İşlem Temelinin Çökmüş Sayılabilmesi İçin Sosyal Felaket Olarak Nitelenebilecek Olağanüstü Bir Olayın Gerçekleşmesi Şart Mıdır?’ Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman’ın Anısına Armağan (Beta 2000) 503-514. google scholar
49. Küçükdağlı A, ‘Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Yüksek Enflasyonun Etkisi’ (2023) 31 (3) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 993-1037. google scholar
50. Larenz K, Geschaftsgrundlage und Vertragserfüllung - Die Bedeutung veranderte Umstande“ im Zivilrecht (3. Auflage, C.H.Beck’sche 1963). google scholar
51. Oğuzman MK ve Öz T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (19. Bası, Vedat 2021) google scholar
52. Öktem Çevik S, ‘Türk Borçlar Kanunu Madde 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi’ (2022) 24 (1) Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 39-77. google scholar
53. Öktem Çevik S, ‘Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararın Kira Sözleşmelerinde Uygulama Alanı’ iç Murat Topuz (ed), Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar Çerçevesinde Döviz ile Sözleşme Yapma Yasağı ve Sözleşmelerin Uyarlanması (Seçkin 2019) 89-110. google scholar
54. Özen B, ‘Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi’ in Gökhan Antalya, Murat Topuz (edr) (2016) 22 (3) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan CII 2033-2062. google scholar
55. Öztürk İÖ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi) (İstanbul Kültür Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü 2019) google scholar
56. Özyakışır Ö, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli (Adalet 2019). google scholar
57. Pakdil H, Türk Borçlar Kanunu Madde 138 Çerçevesinde Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi) (İhsan Doğramacı Bilkent Üniversitesi Ekonomi ve Sosyal Bilimler Enstitüsü 2020). google scholar
58. Pekmez C, ‘Kısa Süreli Sözleşmelerin Uyarlanmasının 30.12.2002 Tarihli Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı Işığında Değerlendirilmesi’ Prof. Dr. Hasan Erman’a Armağan (Der Yayınları 2015) 731-750. google scholar
59. Sarı Fidan Ö, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi’ (2023) (1) Yıldırım Beyazıt Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 345-380. google scholar
60. Sarı Fidan Ö, ‘Kira Bedeli Artışına İlişkin Hukuki Sınırlamalar Karşısında Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Değerlendirilmesi’ (2024) 32 (2) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 599-632. google scholar
61. Serozan R, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme (4. Bası, Filiz 2006). google scholar
62. Serozan R, ‘Karşılıklı Sözleşmelerde Baştan Dayatılmış veya Sonradan Oluşmuş Edimler Arası Dengesizliğin Uyarlama Yoluyla Düzeltilmesi’ Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman’ın Anısına Armağan (Beta 2000) 1013-1030. google scholar
63. Stadler A, in Othmar Jauernig BGB, Bürgerliches Gesetzbuch mit Rom-I-, RomII-VO, EuUnthVO/ HUntProt und EuErbVO (19. Auflage, C. H. Beck 2023). google scholar
64. Şafak Sarıkaya EE, ‘Olağanüstü Olayların Tasnifi ve Borç İlişkilerine Etkilerinin Çeşitli Görünümleri: Covid-19 Örneği Üzerinden Bir İnceleme’ (2022) Antalya Bilim Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 337-374. google scholar
65. Şafak Sarıkaya EE, Teorik Boyutuyla İfa İmkansızlığı (On İki Levha 2022). google scholar
66. Tekinay SS, Akman S, Burcuoğlu H ve Altop A, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (7. Bası, Filiz 1993). google scholar
67. Tile L, Uyarlama Sebebi Olarak Aşırı İfa Güçlüğü (Yetkin 2021). google scholar
68. Topuz S, Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale (Yetkin 2009). google scholar
69. Tüzüner Ö ve Öz K, ‘Aşırı İfa Güçlüğüne İlişkin İçtihat İncelemesi’ (2015) (3) Ankara Barosu Dergisi 421-470. google scholar
70. Ural Çınar N, Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları (On İki Levha 2014). google scholar
71. Hande Uysal, Kira Bedelinin Tespiti (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi) (İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2019) google scholar
72. Yavuz C, Acar F ve Özen B, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler C1 (11. Bası, Beta 2022). google scholar
73. Yeniocak U, Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları (Seçkin 2023). google scholar
74. Yörük I, Türk Hukukunda Söözleşmelerin Uyarlanması (On İki Levha 2021). google scholar
75. www.kazanci.com google scholar
76. www.legalbank.net google scholar
77. www.lexpera.com google scholar
78. https://dserver.bundestag.de/btd/14/060/1406040.pdf google scholar