İmar Kanununda Düzenlenen İmar Hakkı Aktarımı Müessesesinin Hukuki Değerlendirmesi

Abstract

İmar hakkı aktarımı, daha önce birkaç kanunda yer almış olsa da İmar Kanunu’nda ilk kez 12 Aralık 2024 tarihinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar, imar hakkı aktarımı yapılarak kamu mülkiyetine geçirilebilecektir. Burada imar hakkı aktarımının, düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar bakımından kamulaştırmaya alternatif olarak düzenlendiği görülmektedir. Düzenlemenin amacı idarelerin üzerindeki kamulaştırma yükünün azaltılması, mülkiyet hakkına hukuki el atma oluşturacak müdahalelerin engellenmesidir. İmar hakkı aktarımının bu şekilde düzenlenmesi, müessesenin menşei ülkesi olan Amerika Birleşik Devletleri’nden (ABD) farklı, kendine özgü (sui generis) bir müesseseyi karşımıza çıkarmıştır. İmar hakkı aktarımı, mülkiyet hakkından yoksun bırakma sonucu doğuran bir uygulama olması sebebiyle Anayasanın temel hak ve hürriyetlerin sınırlanması başlıklı 13. maddesine uygun olarak düzenlenmeli ve uygulanmalıdır. Ancak Kanun’daki düzenlemenin eksiklikler barındırdığını söylemek gerekmektedir. Bu eksiklikler Yönetmelik’le tamamlanmaya çalışılmıştır. Çalışmada, imar hakkı aktarımı hukuki boyutuyla ele alınarak mevcut kanuni düzenlemenin nasıl uygulanabileceği tartışılmıştır.

Keywords

• İmar hakkı aktarımı
• imar hakkı transferi
• verici parsel
• alıcı parsel
• kamulaştırma
• umumi ve kamu hizmet alanı
• mülkiyet hakkı
• düzenleme ortaklık payı
• mal edinme yöntemi

Legal Assessment of the Transfer of Development Rights Institution Regulated in the Zoning Law

Abstract

Transfer of Development Rights (TDR) was previously included in several laws; however, it was first regulated in the Zoning Law on December 12, 2024. According to this regulation, privately owned properties designated for development readjustment share in the implementation zoning plan may be transferred to public ownership through TDR. This indicates that TDR has been introduced as an alternative to expropriation for properties subject to development readjustment share. The main objective of the regulation is to reduce the expropriation burden on administrative authorities and to prevent interventions that could constitute unlawful takings of property rights. The way TDR has been structured in Turkey differs from its country of origin, the United States, resulting in a sui generis legal institution. Since TDR leads to the deprivation of property rights, its regulation and implementation must comply with Article 13 of the Constitution, which governs the restriction of fundamental rights and freedoms. These shortcomings have been addressed through regulations. In this study, the transfer of development rights is examined from a legal perspective, and the possible implementation of the existing legal framework is discussed.

Keywords

• Transfer of Development Rights
• TDR
• receiving parcel
• sending parcel
• expropriation
• public service areas
• property rights
• development readjustment share
• property acquiring method

References

1. Akıncı Müslüm, ‘Kamulaştırma- Kamulaştırmasız El Atma’ iç Ayşe Havutçu ve Müslüm Akıncı (edr) Gayrimenkul Davaları (Seçkin 2019). google scholar
2. Akyılmaz Bahtiyar, Sezginer Murat ve Kaya Cemil, Türk İdare Hukuku (18. Bası, Seçkin, 2024). google scholar
3. Aslan Esra, ‘Kamulaştırmanın Sınırlı Ayni Hak ve Kişisel Haklara Etkisi’ (2021) 3(1) Türk Alman Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 123. google scholar
4. Aydemir Yıldırım Şafak, Anayasanın 35. Maddesi Çerçevesinde Hukuki El Atma, (1. Bası, Adalet, 2024). google scholar
5. Aynural Melike Sevim, ABD Uygulaması Işığında İmar Hakkı Transferi (1. Bası, On İki Levha, 2021). google scholar
6. Azak Kerim, ‘Anayasa Mahkemesi Kararları Çerçevesinde İmar Planı Uygulamaları ile Mülkiyet Hakkının Sınırlanması’, (2023) 31(4) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 1562. google scholar
7. Boz Selman Sacit, Eraslan Yunus, ‘İdari Yargılama Usulünde “Karar Verilmesine Yer Olmadığı” Kararları’ (2020) 24(2) Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 397 vd. google scholar
8. Costanis John J., ‘Development Rights Transfer: An Exploratory Essay’ (1973) 83 Yale Law Journal 75. google scholar

9. Çabuk Mehmet, Çakmak Nuran Doğan ve Şengöz Dilara, Danıştay Kararları Işığında Kamulaştırmasız El Atma (3. Bası, Seçkin, 2022). google scholar
10. Çakır Hüseyin Melih, ‘7221 Sayılı Kanunla İmar ve Parselasyon Planlarına Karşı Dava Açma Süresinin Sınırlandırılması’ (2024) 30(2) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 506. google scholar
11. Çaptuğ Dilek Mehpare, ‘İmar Hukukunda Bedelsiz Terk Uygulamaları ve Mülkiyet Hakkı Açısından Değerlendirilmesi’ (2024) (72) Adalet Dergisi 323. google scholar
12. Danner John C., ‘TDRs – Great Idea But Questionable Value’ (1997) 65(2) The Appraisal Journal, 133. google scholar
13. Edward H. Ziegler ve Kernan David F., Transfer Development Rights (1. Bası, Rocky Mountain Land Use Institute, 1994). google scholar
14. Gemalmaz H. Burak, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinde Mülkiyet Hakkı (2. Bası, Beta Yayıncılık, 2017) google scholar
15. Gök Hasan, Koruma Alanlarındaki İmar Uygulamaları, (1. Bası, On İki Levha, 2020). google scholar
16. Gülan Aydın, Türk İmar Hukukunda “Hamur Kuralı” Uygulaması 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Uygulamasına İlişkin Teorik Bir Yaklaşım (2000) (Yayınlanmamış Doçentlik Tezi). google scholar
17. İlgezdi Ali Rıza, Hukuki El Atma (Kamulaştırmasız El Atmada Yeni Dönem) (6. Bası, Seçkin, 2024). google scholar
18. Juergensmeyer Julian Conrad, Nicholas James C. ve Leebrick Brian D., ‘Transferable Development Rights And Alternatives After Suitum’ (1998) 30(2) The Urban Lawyer 441. google scholar
19. Kalabalık Halil, İdari Yargılama Usulü Kanunu (17. Bası, Seçkin, 2024) google scholar
20. Kalabalık Halil, İmar Hukuku Dersleri (13. Bası, Seçkin, 2024). google scholar
21. Karal Özlem, ‘İdare Tarafından Bir Mal Edinme Yöntemi Olarak Kullanılan Terk Uygulaması’ (2019) İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi). google scholar
22. Kutlu Gürsel Meltem, Kamulaştırma Hukuku, (3. Bası, Seçkin, 2019). google scholar
23. Marquitz Phyllis J., ‘Transfer of Development Rights’ (2004) The Agricultural Law Resource and Reference Center, 10 Şubat 2025. google scholar
24. Moore Audrey, ‘From a Practical Planning Perspective’ in Jerome G. Rose (ed), The Transfer of Development Rights: A New Technique of Land Use Regulation, (Center For Urban Policy Research 1975). google scholar
25. Oğurlu Yücel, Karşılaştırmalı İdare Hukukunda Ölçülülük İlkesi (1. Bası, Seçkin, 2002) google scholar
26. Örücü Esin, Taşınmaz Mülkiyetine Bir Kamu Hukuku Yaklaşımı: Mülkiyet Hakkının Sınırlanması, (1. Bası, Sulhi Garan Matbaası, 1976). google scholar
27. Öztürk Yasir Talha, ‘Eylemsiz El Atma’ (2021) İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi). google scholar
28. Pizor Peter J., ‘Making TDR Work: A Study of Program Implementation’ (1986) 52(2) Journal of the American Planning Association 203. google scholar
29. Sağlam Fazıl, Temel Hakların Sınırlanması ve Özü (1. Bası, AÜSBF Yayınları, 1982). google scholar
30. Sancaktar Oğuz, İmar Hukuku (2. Bası, Seçkin, 2024). google scholar
31. Scro Jennifer, ‘Navigating the Takings Maze: The Use of Transfers of Development Rights In Defending Regulations Against Takings Challenges’ (2014) 19(2) Ocean And Coastal Law Journal 219. google scholar
32. Solmaz Eren, Kamulaştırma Hukukunda Malikin Geri Alma Hakkı (1. Bası, On İki Levha, 2016). google scholar
33. Yaşar Hasan Nuri, İmar Hukuku, İmar Planları ve Değişiklikleri, Yapı Kuralları, (1. Bası, Filiz Yayınevi, 2008). google scholar
34. Yıldızhan Yayla, İdare Hukuku, (2. Bası, Beta, 2010) 117. google scholar
35. Yayla Yıldızhan, Şehir Planlamasının Başlıca Hukuki Meseleleri ve İstanbul Örneği (1. Bası, Fakülteler Matbaası, 1975). google scholar
36. Yıldırım Ramazan, ‘İdâreye Taşınmaz Mal Kazandıran Bedelsiz Terk, Devir ve Temlikler’(2016) (1) 2 KTO Karatay Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 13 google scholar
37. Turan Yıldırım, ‘İdari İşlemler’ iç Nur Kaman (edr) İdare Hukuku, (9. Bası, onikilevha, 2024) 205. google scholar