Legal Position of Third Party in Transfer of Indirect Possession by an Agreement between Transferor and Transferee Compared to Lessee in Case of Transfer of Leased Property

Abstract

In Turkish and Swiss law, if a bailee (third party) is in possession based on a legal relationship with the bailor, the bailor (transferor) can transfer the indirect (constructive) possession by an agreement with the transferee without the consent of the third-party bailee. The Turkish Civil Code (CC) – like the Swiss Civil Code – contains some provisions intended to prevent any negative effect from such an agreement on the interests of the third party. First, the transfer of indirect possession by agreement between transferor and transferee has no legal effect on the third party until that party is notified by the transferor (Article 979/II of Turkish Civil Code [CC]). This period of ineffectiveness ends upon notice to the third party. However, the third party can refuse delivery to the transferee based on the same defenses that could be invoked against the transferor (Article 979/III CC). Contrary to the prevailing view in Turkish and Swiss literatures, this study argues that the above-referenced provision allows the third party to invoke defenses based on personal rights besides those based on property rights. However, this provision is only applicable to the transfer of indirect possession of chattel. In contrast to a recent opinion in Swiss literature, notice of the transfer does not cause the transferee to become a new party to the legal relationship between the original third-party bailee and transferor. Turkish and Swiss law includes only a provision about lease contracts to that effect. This provision is applicable with regard to the lease of personal and real property. However, in contracts for the lease of chattels, Article 979/III CC, as interpreted in this study, would have been sufficient to protect the lessee’s interests without a disproportionate interference in the freedom of contract.

Keywords

• Transfer of indirect (constructive) possession
• personal right
• lease contract
• chattel
• defense

Zilyetliğin Havalesinde Üçüncü Kişinin Hukukî Durumu ve Kiralananın Devrinde Kiracının Hukukî Durumu ile Karşılaştırılması

Abstract

Türk ve İsviçre hukuklarında, zilyetliğin havalesi, özel bir hukukî ilişkiye dayanarak eşyaya zilyet olan üçüncü kişinin rızası aranmaksızın, devreden ile devralan arasında yapılan bir sözleşme ile devralana dolaylı zilyetlik kazandırılması imkânını yaratmaktadır. Üçüncü kişinin rızası olmaksızın yapılan bu işlemin onun menfaatlerini ihlâl etmemesi için kanunda bazı düzenlemeler yer almaktadır. Türk Medenî Kanunu’nun 979. maddesinin 2. fıkrasına göre, zilyetliğin havalesi, üçüncü kişiye devreden tarafından bildirilmesinden önce üçüncü kişi açısından hüküm ve sonuç doğurmamaktadır. Bu hüküm ile öngörülen nisbî etkisizlik, üçüncü kişiye yapılan bildirim ile sona ermektedir; dolayısıyla üçüncü kişiye geçici bir koruma sağlamaktadır. Türk Medenî Kanunu’nun 979. maddesinin 3. fıkrasına göre, üçüncü kişi devredene karşı ileri sürebildiği savunmalara dayanarak eşyayı devralana teslimden kaçınabilir. Türk ve İsviçre doktrinlerinde hâkim olan görüşün aksine, bu hüküm aynî hakka dayanan savunmaların yanında şahsî (nisbî) hakka dayanan savunmaların da devralana ileri sürülmesine imkân vermektedir. Söz konusu düzenleme, hükmün sözünde açıklık olmasa da, sadece taşınırlar üzerinde devralana aynî hak kazandırılması için zilyetliğin devri gereken hâllerde uygulanmalıdır. İsviçre doktrininde savunulan yeni görüşün aksine, zilyetliğin havalesinin bildirimi üzerine, üçüncü kişi ile devreden arasındaki ilişkide devredenin yerini devralanın alması söz konusu değildir. Türk ve İsviçre hukuklarında, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın devri durumunda, devreden yerine devralanın kiraya veren olması yönünde açık bir düzenleme yer almaktadır. Bu düzenleme kiralananın taşınır veya taşınmaz olması açısından bir fark getirmemektedir. Bu makalede savunulan görüşe göre, kira sözleşmesine dair özel hüküm olmasaydı bile, kiralanan taşınırın mülkiyetinin zilyetliğin havalesi ile devri durumunda üçüncü kişi (kiracı) kiralananı kira süresinin sonuna kadar teslimden kaçınabilirdi. Bu nedenle, taşınır kiraları açısından kiralananın devrine dair özel düzenleme, kiracının irade serbestîsine ölçüsüz bir müdahale teşkil etmektedir.

Keywords

• Zilyetliğin havalesi
• şahsî (nisbî) hak
• kira sözleşmesi
• taşınır
• savunma

Thanks

Koç Üniversitesi Medenî Hukuk Ana Bilim Dalı Öğretim Üyesi Dr. Işık Önay’a makalenin taslak hâlini okuması ve değerlendirmeleri paylaşması için teşekkür ederim.

References

1. Acar F, Kira Hukuku Şerhi (3. Bası, Beta 2016).
2. Akipek JG ve Akıntürk T, Eşya Hukuku (Beta 2009).
3. Altınok Ormancı P, ‘Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi: “Satım Kirayı Bozmaz” İlkesinin Sonuçları’ (2013) 12 İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi 125-141.
4. Arnet R, ‘Art. 641’, Breitschmid P ve Jungo A (edr), Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Sachenrecht (3. Bası, Schulthess 2016).
5. Arnet R ve Eitel P, ‘Art. 920’, Breitschmid P ve Jungo A (edr), Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Sachenrecht (3. Bası, Schulthess 2016).
6. Aybay A ve Hatemi H, Eşya Hukuku (Vedat 2009).
7. Baldus C, ‘§ 986’, Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 8: Sachenrecht (8. Bası, CH Beck).
8. Başoğlu B, Mülkiyeti Saklı Tutma Anlaşması (Vedat 2019).

9. Baur JF ve Stürner R, Sachenrecht (18. Bası, CH Beck 2009).
10. Beetschen R, Der Grundsatz ‘Kauf bricht Miete’ im schweizerischen Recht (Effingerhof 1925).
11. Bieber HJ, ‘§ 549’, Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 5: Schuldrecht – Besonderer Teil II (8. Bası, CH Beck 2020).
12. Bucher E, Obligationenrecht Besonderer Teil (3. Bası, Schulthess 1988).
13. Canaris CW, ‘Die Verdinglichung obligatorischer Rechte’, Jacobs HH ve diğerleri (edr), Festschrift für Werner Flume zum 70. Geburtstag (Verlag Dr. Otto Schmidt KG 1978) 371-427.
14. Eitel P, ‘Bricht Kauf Miete und Leihe bei Fahrnis?’, Wiegand W, Koller T ve Walter HP (edr), Tradition mit Weitsicht – Festschrift für Eugen Bucher zum 80. Geburtstag (Stämpfli 2009) 69-80.
15. Ergüne MS, Taşınır Mülkiyeti (On İki Levha 2017).
16. Ernst W, ‘Art. 924 ZGB’, Honsell H, Vogt NP ve Geiser T (edr), Basler Kommentar – Zivilgesetzbuch II (5. Bası, Helbing Lichtenhahn 2015).
17. Ertaş Ş, Eşya Hukuku (13. Bası, Barış 2017).
18. Esener T ve Güven K, Eşya Hukuku (7. Bası, Yetkin 2017).
19. Fuchs N, Die Besitzesschutzklagen nach Art. 927 ff. ZGB (Dike 2018).
20. Gursky KH, J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, Buch 3: Sachenrecht, §§ 985-1011 (Eigentum 3) (Sellier – de Gruyter 2013).
21. Gümüş MA, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (Vedat 2011).
22. Gürsoy KT, Eren F ve Cansel E, Türk Eşya Hukuku (2. Bası, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları 1984).
23. Happel M, Die Besitzessurrogate im schweizerischen Sachenrecht (Helbing Lichtenhahn 2012).
24. Hatemi H, Eşya Hukuku (On İki Levha 2020).
25. Hatemi H, Serozan R ve Arpacı A, Eşya Hukuku (Filiz 1991).
26. Häublein M, ‘§ 566 BGB’, Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 5: Schuldrecht – Besonderer Teil II (8. Bası, CH Beck 2020).
27. Hedinger MP, System des Besitzesrechts (Stämpfli 1985).
28. Higi P ve Wildisen C, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Vorbemerkungen zum 9. Titel, Art. 253-265 OR (5. Bası, Schulthess 2019).
29. Homberger A, Kommentar zum Schweizerischen Gesetzbuch, Band IV: Das Sachenrecht, Dritte Abteilung: Besitz und Grundbuch (2. Bası, Schulthess 1938).
30. Huguenin C, Obligationenrecht Allgemeiner und Besonderer Teil (2. Bası, Schulthess 2014).
31. Hulliger U ve Heinrich P, ‘Art. 260-261a’, Müller-Chen M ve Huguenin C (edr), Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse Teil 1: Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe (3. Bası, Schulthess 2016).
32. Hürlimann-Kaup B, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht (Schulthess 2008).
33. İnceoğlu M, Kira Hukuku (On İki Levha 2014).
34. Kocayusufpaşaoğlu N, Borçlar Hukukuna Giriş – Hukukî İşlem – Sözleşme (4. Bası, Filiz 2008).
35. Nomer HN, Beklenen Haklar Üzerindeki Tasarrufların Hukukî Sonuçları (Beta 2002).
36. Nomer HN ve Ergüne MS, Eşya Hukuku (7. Bası, On İki Levha 2019).
37. Oğuzman MK, Seliçi Ö ve Oktay-Özdemir S, Eşya Hukuku (22. Bası, Filiz 2020).
38. Ostertag F, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Band IV: Sachenrecht, III. Abteilung: Art. 919-977 (2. Bası, Stämpfli 1917).
39. Öktem Çevik S, Kira Sözleşmesine Etkisi Bakımından Kiralananın Devri ve Sınırlı Ayni Hakka Konu Olması (On İki Levha 2016).
40. Özen B, Haksız Zilyetlikte İade (Beta 2003).
41. Özen B, ‘Kira Konusunun Devri’ (2010) 16/1-2 MÜHF – HAD 137-179.
42. Rahmatian A, ‘A Comparison of German Moveable Property Law and English Personal Property Law’ (2008) 3 J Comp L 197.
43. Reber M ve Hurni C (edr), Berner Kommentar, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Materialien zum Zivilgesetzbuch, Die Erläuterungen von Eugen Huber, Band II (Stämpfli 2007).
44. Schmid J ve Hürlimann-Kaup B, Sachenrecht (5. Bası, Schulthess 2017).
45. Schöbi F, Der Besitzesschutz (Stämpfli 1987).
46. Serozan R, Eşya Hukuku I (3. Bası, Filiz 2014).
47. Sirmen AL, Eşya Hukuku (8. Bası, Yetkin 2020).
48. Stark EW, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Band IV: Das Sachenrecht, 3. Abteilung: Besitz und Grundbuch, 1. Teilband: Der Besitz, Art. 919-941 ZGB (3. Bası, Bern 2001).
49. Stark EW, ‘Art. 924 ZGB’, Honsell H, Vogt NP ve Geiser T (edr), Basler Kommentar – Zivilgesetzbuch II (2. Bası, Helbing Lichtenhahn 2003).
50. Stark EW ve Lindenmann B, Berner Kommentar, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Der Besitz, Art. 919-941 ZGB (4. Bası, Stämpfli 2016).
51. Steinauer PH, Les droits réels, vol 1 (5. Bası, Stämpfli 2012).
52. Sutter-Somm T, Schweizerisches Privatrecht, Band V/1: Eigentum/Besitz (2. Bası, Helbing Lichtenhahn 2014).
53. Tekinay SS ve diğerleri, Tekinay Eşya Hukuku, Cilt I (5. Bası, Filiz 1989).
54. Tuor P ve diğerleri, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (13. Bası, Schulthess 2009).
55. Ünal M ve Başpınar V, Şekli Eşya Hukuku (10. Bası, Savaş 2018).
56. Vardar Hamamcıoğlu G, Medenî Hukuk’ta Tasarruf İşlemi Kavramı (On İki Levha 2014).
57. Waltermann R, ‘§ 986 Abs. 2 BGB als Ausdruck einer Verdinglichung schuldrechtlicher Rechtspositionen durch das Gesetz? – Zur Rechtsstellung des schuldrechtlich berechtigten Besitzers’ [1993] JURA 521-532.
58. Weber R, ‘Art. 261’, Honsell H, Vogt NP ve Wiegand W (edr), Basler Kommentar – Obligationenrecht I (6. Bası, Schulthess 2015).
59. Weber R, ‘Art. 261a’, Honsell H, Vogt NP ve Wiegand W (edr), Basler Kommentar – Obligationenrecht I (6. Bası, Schulthess 2015).
60. Weimar W, ‘Die Erhaltungsfunktion des Besitzes gem. § 986 Abs. 2 BGB’ [1982] JR 364-365.
61. Westermann HP, Gursky KH ve Eickmann D, Sachenrecht (8. Bası, CF Müller 2011).
62. Wiegand W, ‘Art. 641’, Honsell H, Vogt NP ve Geiser T (edr), Basler Kommentar – Zivilgesetzbuch II (5. Bası, Helbing Lichtenhahn 2015).
63. Wieling H, ‘Voraussetzungen, Übertragung und Schutz des mittelbaren Besitzes’ (1984) 184 AcP 439-464.
64. Zycha A, ‘Eigentumsverfolgung und Verkehrsschutz bei Fahrnis nach dem Schweizerischen Civil-gesetzentwurfe’ (1903) 22 ZSR 74-150.