Consequences of Pre-emption Clauses in Lease Agreements When the Contract Ends

Year 2025, Volume: 83 Issue: 1, 1 - 19, 06.05.2025

Abdurrahim Altun

https://doi.org/10.26650/mecmua.2025.83.1.0001

Abstract

The right of preemption can arise from legal provisions or contractual agreements. The right of preemption arising from a contract is addressed in Turkish Civil Code and Turkish Code of Obligations. These rights may either derive directly from a pre-emption agreement or result from a contractual clause added to another agreement, such as a lease contract. It is noteworthy that examples of the latter form have been cited in the recent jurisprudence. The main reason why pre emption agreements differ in form from purchase and repurchase agreements is that pre-emption clauses are frequently included in lease contracts in practical applications.

The clause granting the lessee a right of pre-emption included in the lease agreement serves a dual purpose. On the one hand, it allows the lessee to potentially acquire ownership of the leased property in the future. On the other hand, it provides the lessee with the ability to prevent unwanted third parties from gaining ownership rights over the subject property. Consequently, granting the lessee a right of pre-emption has significant practical implications.

The insertion of a pre-emption clause into a lease contract merges a regulation with independent implications into the agreement. This requires identifying the consequences and effects of the right of preemption, particularly in relation to lease agreements. This study tackled this problem. Specifically, the analysis encompasses whether the right of pre-emption is contingent on the lease contract, how the length of the right of pre-emption is established, and what occurs to the right of pre-emption upon the expiration of the lease agreement.

Keywords

Contractual Pre-Emption Right, Pre-Emption Clause in Lease Contract, Accessory Qualification of Pre-Emption Right, Duration of Pre-Emption Right, and Termination of Pre-Emption Right

Kira Sözleşmesine Koyulan Önalım Hakkına İlişkin Kayıtların Sözleşmenin Sona Ermesi Halinde Akıbet

Abstract

Önalım hakkı, önalım olgusu gerçekleştiğinde hak sahibine, hakkın konusu üzerinde mülkiyet hakkı kazanma olanağı tanıyan bir yenilik doğuran haktır. Önalım hakkı kanundan ya da sözleşmeden doğabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda ele alınmıştır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ya doğrudan doğruya önalım sözleşmesinden doğar ya da kira sözleşmesi gibi başka bir sözleşmeye eklenen bir sözleşme kaydına bağlı olarak ortaya çıkar. Son yıllarda mahkeme içtihatlarında anılan bu ikinci şeklin örneklerine rastlanmaktadır. Kanun koyucu önalım sözleşmesinde geçerlilik şekli olarak adi yazılı şekli yeterli görmüştür. Esas itibarla önalım sözleşmesinin şekil yönünden alım ve gerialım sözleşmelerinden ayrılarak görece daha kolay bir şekilde yapılabilmesinin temel sebebi de mehaz uygulamada sıklıkla karşılaşılan kira sözleşmelerine önalım kayıtlarının eklenmesi halidir. Kira sözleşmesi yapıldığı sırada sözleşmeye koyulan bir kayıtla kiracı lehine meydana gelen önalım hakkı bir yandan kiracının gelecekte kira konusunun mülkiyetini kazanabilmesine kapı aralamakta, öte yandan kiracının, kira konusu üzerinde istemediği kişilerin mülkiyet hakkı kazanmasına engel olma imkânı tanımaktadır. Bu yönüyle kiracıya önalım hakkı tanımanın önemli pratik sonuçları bulunmaktadır. Kira sözleşmesinde önalım kaydına yer verilmesiyle birlikte, kanun koyucunun bağımsız hüküm ve sonuç bağladığı bir kurum, kira sözleşmesiyle iç içe geçmektedir. Bunun sonucu olarak bilhassa önalım hakkının hüküm ve sonuçlarını kira sözleşmesini de nazara alarak tayin etmek gerekmektedir. Çalışma bu konuyu ele almaktadır. Bu bağlamda önalım hakkının kira sözleşmesine bağlı olup olmadığı, önalım hakkının süresinin nasıl belirleneceği, kira sözleşmesinin sona ermesi halinde önalım hakkının akıbetinin ne olacağı incelenmektedir.

Keywords

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, Kira Sözleşmesindeki Önalım Kaydı, Önalım Hakkının Fer’i Niteliği, Önalım Hakkının Süresi, Önalım Hakkının Sona Ermesi

References

• Akbay D, ‘Anonim Ortaklık Pay Sahipleri Arasında Yapılan Önalım Hakkı İçeren Sözleşmeler’ (2019) 77 İstanbul Hukuk Mecmuası 697-746. google scholar
• Akkurt SS, ‘El Değiştiren Taşınmaz Kiraları Bakımından TBK m 310 ile Kiranın Şerhine İlişkin TBK m 312 Hükümlerinin Tahlili’ (2019) 68 Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 3956. google scholar
• Altınok Ormancı P, ‘Önalım Hakkından Feragat ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme’ (2019) 31 Türkiye Barolar Birliği Dergisi 265-287. google scholar
• Aral F ve Ayrancı H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (13. Bası, Yetkin Yayıncılık 2020). google scholar
• Arık KF, ‘Şuf’a Üzerine Bir İnceleme’ [1943] Adalet Ceridesi 789-826. google scholar
• Ayan M, Eşya Hukuku II (10. Bası, Adalet Yayıncılık 2020). google scholar
• Aydoğdu M, Yasadan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (1. Bası, Adalet Yayınevi 2013). google scholar
• Brückner C, ‘Verwandte Verträge (Vorvertrag, Vorkaufsvertrag, Vertrag auf Begründung eines Kaufsrechts bzw Rückkaufsrechts)’ in Alfred Koller (Hrsg), Der Grundstückkauf (2. Auflage, Stämpfli Verlag AG 2001). google scholar
• Buz V, Yenilik Doğuran Haklar (1. Bası, Yetkin Yayıncılık 2005). google scholar
• Demirbaş F, ‘Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı’ (2016) 65 Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 249-278. google scholar
• Demirsatan B, ‘Taşınmazlara İlişkin Olarak Tanınan Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı’ (2016) 11 Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 905-946. google scholar
• Dural M ve Sarı S, Türk Özel Hukuku Cilt I (14. Bası, Filiz Yayınevi 2019). google scholar
• Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (26. Bası, Yetkin Yayıncılık 2021). google scholar
• ——, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (10. Bası, Yetkin Yayıncılık 2022). google scholar
• Eren F ve Yücer-Aktürk İ, Türk Miras Hukuku (2. Bası, Yetkin Yayıncılık 2019). google scholar
• Fasel U, ‘Art 216a’ in Corinne Widmer Lüchinger und David Oser (Hrsg), Basler Kommentar – Obligationenrecht I (7. Auflage, Helbing Lichtenhahn Verlag 2020). google scholar
• Feyzioğlu FN, Şufa Hakkı (Fakülteler Matbaası 1959). google scholar
• Gauch P und so weiter, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band I (11. Auflage, Schulthess Juristische Medien AG 2020). google scholar
• Gümüş MA, ‘6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Sözleşmesel Önalım Hakkına İlişkin Hükümlerinin (TBK m 237/III, 238, 239 ve 240- 242) Değerlendirilmesi’ (2012) IX Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 435-453. google scholar
• ——, Borçlar Hukuku Özel Hükümler C I (2. Bası, Vedat Kitapçılık 2012). google scholar
• Gürsoy KT, Eren F ve Cansel E, Türk Eşya Hukuku (2. Bası, Ankara Hukuk Fakültesi Yayınları 1984). google scholar
• Haab R, ‘Art 681/82’ in Robert Haab und so weiter (Hrsg), Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, IV Band: Das Sachenrecht, Erste Abteilung: Das Eigentum, Art 641-729 (2. Auflage, Schulthess Polygraphischer Verlag 1977). google scholar
• Hatemi H, Serozan R ve Arpacı A, Eşya Hukuku (Filiz Yayınevi 1991). google scholar
• Helvacı İ, ‘İsviçre Borçlar Kanunu’nun Sözleşmeden Doğan Ön Alım, Alım ve Geri Alım Haklarına İlişkin Değişiklikleri (İsviçre Borçlar Kanunu Madde 216/Fıkra 2, Fıkra 3, Madde 216a-216e)’ (1999) 19 Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni (Prof Dr Aysel Çelikel’e Armağan) 397-417. google scholar
• Hess-Odoni U, ‘Art 216a’ in Heinrich Honsell, Nedim Peter Vogt und Wolfgang Wiegand (Hrsg), Basler Kommentar – Obligationenrecht I: Art 1-529 OR (4. Auflage, Helbing Lichtenhahn Verlag 2007). google scholar Huguenin C, Obligationenrecht (3. Auflage, Schulthess Juristische Medien AG 2019). google scholar
• İnceoğlu M, Kira Hukuku Cilt 1 (1. Bası, On İki Levha Yayıncılık 2014). google scholar
• Kizir M, ‘6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Satış İlişkisi Doğuran Haklar ve Özellikle Önalım Hakkına İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi’ (2016) 22 Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 1773-1796. google scholar
• Kırkbeşoğlu N, Kanundan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (1. Bası, On İki Levha Yayıncılık 2020). google scholar
• Loosschelders D, Schuldrecht Besonderer Teil (18. Auflage, Vahlen Verlag 2023). google scholar
• Meier R, ‘Das Neue Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrecht - vier Neuerungen und drei Auslegungsfragen’ AJP 1994 139-146. google scholar
• Oğuzman MK, Seliçi Ö ve Oktay-Özdemir S, Eşya Hukuku (21. Bası, Filiz Yayınevi 2018). google scholar
• Okur S, ‘Önalım Olgusuna Dair Yeni Bir Kategori; Ekonomik Bakımdan Satışa Eşdeğer İşlem Kavramı Üzerine Mukayeseli Bir İnceleme’ (2019) 9 Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 101-258. google scholar
• Rey H, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, Grundriss des Schweizerischen Sachenrechts, Band I (3. Auflage, Stämpfli Verlag AG 2007). google scholar
• Rolfs C, ‘Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen - § 577 Vorkaufsrecht des Mieters’ in Volker Emmerich und Jürgen Sonnenschein (Hrsg), Miete: Handkommentar. §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (De Gruyter Kommentar) (9. neu bearb und erw Auflage, Walter de Gruyter 2011) google scholar
• Rüegg J, Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken (Schulthess Juristische Medien AG 2014). google scholar
• Schmid HP, Das Vorkaufsrecht (1. Auflage, Helbing & Lichtenhahn 1934). google scholar
• Schöbi F, ‘Die Revision des Kaufs-, des Vorkaufs- und des Rückkaufsrechts’ AJP 1992 567-571. google scholar
• Simonius P und Sutter T, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Band I: Grandlagen, Grundbuch und Grundeigentum (Helbing & Lichtenhahn 1995). google scholar
• Sirmen AL, Eşya Hukuku (7. Bası, Yetkin Yayıncılık 2019). google scholar
• Stark M, ‘Art 216a’ in Heinrich Honsell (Hrsg), Kurzkommentar – Obligationenrecht (1. Auflage, Helbing Lichtenhahn Verlag 2014). google scholar
• Taman Şıpka Ş, Türk Hukukunda Kanuni Önalım (Şuf’a) Hakkı (Alfa Basım Dağıtım 1994). google scholar
• Tandoğan H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C I/1 (6. Bası, Vedat Kitapçılık 2008). google scholar
• Tekinay SS, Taşınmaz Mülkiyetinin Takyitleri II/1 (Filiz Yayınevi 1993). google scholar
• ——, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (7. Bası, Filiz Yayınevi 1993). google scholar
• Tunçomağ K, Türk Borçlar Hukuku II. Cilt (3. Bası, Sermet Matbaası 1977). google scholar
• Yavuz C, Acar F ve Özen B, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (10. Bası, Beta Yayıncılık 2014). google scholar
• Yücel S, ‘Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı’ (Yüksek Lisans Tezi, Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2006). google scholar
• Zevkliler A ve Gökyayla KE, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (18. Bası, Turhan Kitabevi 2018). google scholar