Rent Control Under the Eyes of the Panopticon: The Impact of Visibility and Control on Tenant-Landlord Relations

Year 2025, Volume: 10 Issue: 28, 812 - 827

Hakan Eryüzlü , Durmuş Baysal , Birol Erkan , Nazif Çalış

https://doi.org/10.25204/iktisad.1737544

Abstract

This study aims to examine the economic and social effects of rent control policies within the framework of Michel Foucault's Panopticon metaphor. The study employed a literature review and quantitative secondary data analysis as its primary method, combined with a comparative analysis of the OECD’s 2015-based (2015=100) rent increase index was analysed comparatively with the rent increase rate, inflation and minimum wage data between 2010 and 2025 in Türkiye. The effects of surveillance, discipline and visibility on tenant-landlord relations were analysed in the study. Within the scope of the research, the conceptual framework of the Panopticon was adapted to rent control policies. It was revealed that the constant surveillance principle of the Panopticon was similar to rent control mechanisms. In addition, it was found that tenants were able to partially mitigate information asymmetry by using technological tools. However, the study emphasizes that while rent control policies may reduce economic inequalities, they can also create long-term negative effects, such as a decline in housing supply. As a result, the visibility provided by technology can contribute to the development of a more equitable housing market. However, it is important to develop balanced and sustainable policies by taking ethical and privacy issues into account in this process.

Keywords

Information Asymmetry , Rent Control , Housing Market , Panopticon

Panoptikon Gözü Altında Kira Kontrolü: Görünürlük ve Denetimin Kiracı-Ev Sahibi İlişkilerine Etkisi

Abstract

Bu çalışma, Michel Foucault’nun Panoptikon metaforu çerçevesinde kira kontrolü politikalarının ekonomik ve sosyal etkilerini incelemeyi amaçlamaktadır. Yöntem olarak literatür taraması ve nicel ikincil veri analizi kullanılmış olup 2010-2025 yılları arası OECD'nin 2015 bazlı (2015=100) kira artış endeksi ile Türkiye'deki kira artış oranı, enflasyon ve asgari ücret verileri karşılaştırmalı olarak analiz edilmiştir. Çalışmada gözetim, disiplin ve görünürlüğün kiracı-ev sahibi ilişkileri üzerindeki etkileri tartışılmıştır. Araştırma kapsamında Panoptikon’un kavramsal çerçevesi kira kontrolü politikalarına uyarlanmıştır. Panoptikon’un sürekli gözetim prensibinin, kira kontrolü mekanizmalarıyla benzerlik gösterdiği ortaya konulmuştur. Ayrıca, kiracıların teknolojik araçları kullanarak bilgi asimetrisini kısmen dengelediği tespit edilmiştir. Bununla birlikte, kira kontrolü politikalarının ekonomik eşitsizlikleri azaltma potansiyeline rağmen, konut arzında azalma gibi uzun vadeli olumsuz etkiler doğurabileceği de vurgulanmıştır. Sonuç olarak, teknolojinin sağladığı görünürlük, daha adil bir konut piyasasının oluşumuna katkı sağlayabilir. Ancak, bu süreçte etik ve mahremiyet sorunları dikkate alınarak dengeli ve sürdürülebilir politikalar geliştirilmesi önem taşımaktadır.

Keywords

Bilgi Asimetrisi , Kira Kontrolü , Konut Piyasası , Panoptikon

References

• Ağın, E. (2022). Michel Foucault’nun çalışmalarında Panoptikon, kapatılma ve okul kurumu. Eğitim Bilim Toplum Dergisi, 20(79), 64–82. https://dergipark.org.tr/tr/pub/ebt/issue/70873/1138380
• Akalın, M. (2024). Yabancıların konut talebi ile artan konut ve kira fiyatları arasındaki ilişkinin sorgulanması: Antalya ili örneği. Giresun Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 10(1), 86–117. https://doi.org/10.46849/guiibd.1457278
• Akman, C. (2024, 19 Haziran). Ev sahipleri neden evlerini boş tutuyor? https://halktv.com.tr/gundem/ev-sahipleri-neden-evlerini-bos-tutuyor-844679h
• Aktan, E. (2018). Büyük veri: Uygulama alanları, analitiği ve güvenlik boyutu. Ankara Üniversitesi Bilgi Yönetimi Dergisi, 1(1), 1–22. https://doi.org/10.33721/by.403010
• Al, E. (2022). Sociological and Marxist analysis of surveillance in the process leading to data surveillance. Türkiye İletişim Araştırmaları Dergisi, 40, 323–339. https://doi.org/10.17829/turcom.1051028
• Alp, E. (2019). Türkiye konut kira fiyatlarının makroekonomik belirleyenleri. Bankacılar Dergisi, 110. https://tinyurl.com/mufed54z
• Aydın, M. D. (2007). Kamu hizmetlerinde bilgi teknolojileri uygulamaları: Fırsat ve tehditler. H.Ü. İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 25(2), 295–322. https://dergipark.org.tr/tr/pub/huniibf/issue/7873/103453
• Bahçeşehir Üniversitesi BETAM. (2025, 10 Ekim). Sahibindex kiralık konut piyasası görünümü. https://betam.bahcesehir.edu.tr/kategori/ekonomik-arastirmalar/yayinlar/kiralik-konut-piyasasi-gorunumu/
• Bakaç, S. (2024, 30 Ekim). Kira sözleşmelerinde yeni dönem: “e-kira sözleşmesi.” https://www.alomaliye.com/2024/10/30/elektronik-kira-sozlesmesi/
• Bareviciute, J. (2010). The classic concept of the Panopticon: The aspect of visual communication. Filosofija Sociologija, 21(1), 37-44. https://doi.org/10.6001/fil-soc.2010.21.1.5
• Barkuş, F. ve Koç, M. (2019). Dijital mahremiyet kavramı ve ilgili çalışmalar üzerine bir derleme. Bilim, Eğitim, Sanat ve Teknoloji Dergisi, 3(1), 35–44. https://doi.org/10.46328/seat.v3i1.23
• Baştürk, E. (2016). Panoptikon’dan Post Panoptikon’a gözetimin soykütüğü (Yayımlanmamış Doktora Tezi). Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. Ankara.
• Bilgili, M. ve Toprak, M. A. (2020). Kuantum mekaniği, sosyal bilimler felsefesi ve coğrafya. Celal Bayar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 18(1), 369–381. https://doi.org/10.18026/cbayarsos.705019
• Bulut, S. (2020). Milli Korunma Kanunu çerçevesinde Türkiye’de kira denetimi meselesi (1940-1960). Belgi Dergisi, 2(20), 2627–2656. https://doi.org/10.33431/belgi.747988
• C&B Hukuk. (2025, 10 Ekim). Fahiş kira artışı. https://tinyurl.com/5629tcyz
• Cardozo, E. (2017). Panoptic pranksters: Power, space and visibility in the information panopticon in scare campaign. Cinej Cinema Journal, 6(2), 112–128. https://doi.org/10.5195/cinej.2017.174
• Demir, H. S. (2024). Konut kira bedeli artışında belirlenen yasal üst sınırın anayasal hak ve ilkeler bakımından değerlendirilmesi. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 73(1), 621–669. https://doi.org/10.33629/auhfd.1408127
• Demirgil, B., Yeter, F. ve Şimşek, M. H. (2024). Türkiye’de enflasyon ve konut fiyat ilişkisi üzerine uygulamalı bir çalışma. Gazi İktisat ve İşletme Dergisi, 10(3), 340–356. https://doi.org/10.30855/gjeb.2024.10.3.002
• Ekonomim. (2024, 9 Temmuz). TÜİK başkanı Erhan Çetinkaya: Şirket kârları enflasyonu yukarı taşıyan etkiye sahiptir. https://www.ekonomim.com/ekonomi/tuik-baskani-erhan-cetinkaya-sirket-karlari-enflasyonu-yukari-tasiyan-etkiye-sahiptir-haberi-753386
• Ekoyapı. (2024, 19 Kasım). Konut ve kira krizi derinleşiyor. https://www.ekoyapidergisi.org/konut-ve-kira-krizi-derinlesiyor
• Erol, İ. (1992). Ekonomi açısından devlet ve piyasa. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 47(3), 145–155. https://doi.org/10.1501/SBFder_0000001589
• Esen, M. F. (2015). Finansal piyasalarda bilgi asimetrisi kaynakları ve içerideki bilgi. Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 8(40), 700–707. www.sosyalarastirmalar.com
• Falch, M. (2020, 26-27 Kasım). Surveillance capitalism - A new techno-economic paradigm?. 2020 13th CMI Conference on Cybersecurity and Privacy - Digital Transformation - Potentials and Challenges (51275) içinde (s. 1-5). Copenhagen, Denmark. https://doi.org/10.1109/CMI51275.2020.9322713
• Gandy Jr, O. H. (2021). The panoptic sort: A political economy of personal information a political economy of personal information (2nd ed.). Oxford University Press.
• Gill, S. (1995). The global panopticon? The neoliberal state, economic life, and democratic surveillance. Alternatives: Global, Local, Political, 20(1), 1–49. http://www.jstor.org/stable/40644823
• Guidi, M. E. (2004). “My own utopia”. The economics of Bentham’s Panopticon. The European Journal of the History of Economic Thought, 11(3), 405–431. https://doi.org/10.1080/0967256042000246485
• Gustavussen, M. L. (2025). Legislating corporate landlords: A comparative analysis of recent interventions in Los Angeles and San Francisco. International Journal of Housing Policy. 25(2), 372–382 https://doi.org/10.1080/19491247.2024.2414936
• Gül, D. (2022, 29 Aralık). Yeni EYT düzenlemesi ekonomiyi nasıl etkileyecek? https://tr.euronews.com/2022/12/29/yeni-eyt-duzenlemesi-ekonomiyi-nasil-etkileyecek
• Gürsel, S., Güneş, G. Ş. ve Şahin, M. C. (2022). Asgari Ücret Konut Fiyatlarını ve Kiraları Ne Ölçüde Karşılıyor?. BETAM Araştırma Notu 22/263. https://betam.bahcesehir.edu.tr/2022/10/asgari-ucret-konut-fiyatlarini-ve-kiralari-ne-olcude-karsiliyor/
• İstanbul Hukuki Danışmanlık ve Arabuluculuk. (2025, 10 Ekim). Aşırı yararlanma (gabin) hükümleri kapsamında, fahiş kira bedellerinin indirilmesini talep etmek mümkün müdür? https://istanbulhda.com/asiri-yararlanma-gabin-hukumleri-kapsaminda-fahis-kira-bedellerinin-indirilmesini-talep-etmek-mumkun-mudur/
• Jonkman, A., Janssen-Jansen, L. ve Schilder, F. (2018). Rent increase strategies and distributive justice: the socio-spatial effects of rent control policy in Amsterdam. Journal of Housing and the Built Environment, 33(4), 653–673. https://doi.org/10.1007/s10901-017-9573-2
• Kanatlı, M. (2021). Piyasa ekonomisi, özgürlük ve eşitlik: Friedrich August Von Hayek üzerine eleştirel bir değerlendirme. Bulletin of Economic Theory and Analysis, 6(2), 131-153. https://doi.org/10.25229/beta.1034684
• Kholodilin, K. A. (2024). Rent control effects through the lens of empirical research: an almost complete review of the literature. Journal of Housing Economics, 63, 101983. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2024.101983
• Li, H., Wei, Y. D. ve Wu, Y. (2019). Analyzing the private rental housing market in Shanghai with open data. Land Use Policy, 85, 271–284. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2019.04.004
• Lyon, D. (1993). An electronic Panopticon? A sociological critique of surveillance theory. The Sociological Review, 41(4), 653-678. https://doi.org/10.1111/j.1467-954X.1993.tb00896.x
• Manokha, I. (2018). Surveillance, Panopticism, and self-discipline in the digital age. Surveillance & Society, 16(2), 219–237. https://doi 10.24908/ss.v16i2.8346
• Mccarthy, J., Peach, R. W. ve Ploenzke, M. S. (2010). The measurement of rent inflation. Staff Report No. 425. https://www.newyorkfed.org/medialibrary/media/research/staff_reports/sr425.pdf
• Mill, J. S. (2025, 10 Ekim). The Panopticon. https://www-utilitarianism-com.translate.goog/panopticon.html?_x_tr_sl=en&_x_tr_tl=tr&_x_tr_hl=tr&_x_tr_pto=tc
• NTV. (2024, 4 Kasım). Kirada yeni dönem başladı: Sözleşmeler e-Devlet’ten yapılacak. https://www.ntv.com.tr/galeri/ntvpara/kirada-yeni-donem-basladi-sozlesmeler-e-devletten-yapilacak,Yy-3uM11g0-bC8rXYFKFZA
• Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD). (2025, 10 Ekim). Housing prices. https://www.oecd.org/en/data/indicators/housing-prices.html?oecdcontrol-82d381eddd-var3=1947
• Oust, A. (2018). The end of Oslo's rent control: Impact on rent level. Economics Bulletin, 38(1). 443-458. http://hdl.handle.net/11250/2494309
• Sabahçı, B. (2023). Sanal ortamlarda Panoptikon kavramı ve gözetim toplumu. Amasya Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(13), 111–134. https://dergipark.org.tr/tr/pub/asobid/issue/78402/1232417
• Şahin, Y. (2005). Kira denetim politikası üzerine bir değerlendirme. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 60(4), 213–237. https://dergipark.org.tr/tr/pub/ausbf/issue/3217/44794
• Şahnagil, S. (2023, 20-23 Temmuz). Post Panoptikon dönemi: Gözetimin yeni versiyonu olarak dijitalleşme. Socrates 7th International Social and Applied Sciences Congress içinde (s. 18-26). Venice – Italy. https://ubsder.org.tr/wp-content/uploads/2023/11/socrates7.pdf
• Şanlı, O. ve Peker, O. (2023). Enflasyon, kur, faiz ve gelirin konut satışlarına etkisi: Türkiye örneği. İktisat Politikası Araştırmaları Dergisi, 10(1), 37–60. https://doi.org/10.26650/jepr1104822
• T.C. Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı. (2025). 2023 Kahramanmaraş ve Hatay Depremleri Raporu. https://www.sbb.gov.tr/2023-kahramanmaras-ve-hatay-depremleri-raporu/
• T.C. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı. (2025). Asgari Ücret. https://www.csgb.gov.tr/poco-pages/asgari-ucret/
• T.C. Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı. (2018). On Birinci Kalkınma Planı (2019-2023). https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2022/07/On_Birinci_Kalkinma_Plani-2019-2023.pdf
• Tolj, M. (2025). Landlord-tenant sweet spot: Game changing balance. https://tinyurl.com/2m7ru2xv
• Tosun, S. (2025). Kiracıların endişelerini anlamak: Konut sorununun ruh sağlığı, refah düzeyi ve gelir dağılımına etkisi. İnsan ve İnsan, 12(39), 11-31. https://doi.org/10.29224/insanveinsan.1558813
• Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK). (2025a). Enflasyon ve Fiyat. https://data.tuik.gov.tr/Kategori/GetKategori?p=enflasyon-ve-fiyat-106
• Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK). (2025b). Nüfus ve Demografi. https://data.tuik.gov.tr/Kategori/GetKategori?p=Nufus-ve-Demografi-109
• Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK). (2025c). İnşaat ve Konut. https://data.tuik.gov.tr/Kategori/GetKategori?p=insaat-ve-konut-116
• Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK). (2025d). Evlenme ve Boşanma İstatistikleri. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Evlenme-ve-Bosanma-Istatistikleri-2023-53707
• Uğurlar, A. ve Özelçi Eceral, T. (2017). Özel kiralık konut sektörü ve politikaları: Dünyadan farklı yaklaşım ve düzenleme örnekleri. Trakya University Journal of Engineering Sciences, 18(1), 53–71. https://dergipark.org.tr/tr/pub/tujes/issue/27499/298002
• Uncu, G. (2020). Modern dünyanın panoptikonları: Fordist üretim ve bio-iktidar bağlamında Charlie Chaplin’in ‘Modern Zamanlar’ film incelemesi. Kastamonu İletişim Araştırmaları Dergisi, 4, 145–158. https://dergipark.org.tr/tr/pub/kiad/issue/61063/906599
• Utucu, S. B. (2024, 3 Temmuz). Kiralara uygulanacak zam oranı yüzde 65.07 oldu. EuroNews. https://tinyurl.com/yc8263z7
• Vikipedi. (2025). Türkiye'deki depremler listesi. https://tr.wikipedia.org/wiki/T%C3%BCrkiye%27deki_depremler_listesi
• Watkins, M. D. (2007, 4 Mayıs). Welcome to the Panopticon: are leaders under too much scrutiny? https://hbr.org/2007/05/welcome-to-the-panopticon-1
• Yang, T., Huo, D., Choy, L. H. T. ve Chau, K. W. (2023). The impact of measurement and pricing cost on rental transaction prices – evidence from the Institutional Rental Housing Market in Beijing. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 66(1), 119–140. https://doi.org/10.1007/s11146-022-09899-9
• Yurdakul F. ve Doğruöz, A. (2021). Seçimlerin ekonomik etkileri: Türkiye üzerine bir uygulama. International Journal of Social Sciences, 5(23), 290-317. https://doi.org/10.52096/usbd.5.23.5.16