Valuation of House Prices in the Central District of Rize Province Using an Hedonic Price Model

Abstract

The aim of the study was to determine the factors affecting the housing price in the central district of Rize province by using the physical and spatial features of the house. The data of the study was obtained from the surveys conducted by 100 households who bought a house in the central district of Rize province in 2016. Hedonic Price Model was used to determine the factors affecting the housing price. The research model explained 62.1% of the variance in the housing prices. According to the model results, net area of the house, housing material quality, heating system, socio-economic level of the district and sea view positively affected the housing prices while the age of the house negatively affected the housing prices. There was an average of 11.1% differences between the actual housing prices and estimated housing prices. These results indicate that the model can be used to determine the prices of housing in the research area.

Keywords

• Housing price,hedonic price,Rize

Rize İli Merkez İlçesinde Konut Fiyatlarının Hedonik Fiyat Modeliyle Değerlemesi

Abstract

Araştırmanın amacı, konuta ait fiziksel ve mekânsal özellikler kullanılarak Rize ili Merkez ilçesinde konut fiyatını etkileyen faktörleri belirlemektir. Araştırmanın verileri, Rize ili Merkez ilçesinde 2016 yılında konut alan 100 hane halkıyla yapılan anketlerden elde edilmiştir. Konut fiyatını etkileyen faktörlerin tespitinde hedonik fiyat modelinden yararlanılmıştır. Araştırma modeli, konut fiyatlarındaki değişimin %62.1’ini açıklayabilmektedir. Model sonuçlarına göre konutun net alanı, konut malzeme kalitesi, ısıtma sistemi, semtin sosyo-ekonomik düzeyi ve deniz manzarası konut fiyatını pozitif yönde etkilerken, konutun yaşı negatif yönde etkilemektedir. Konutun gerçekleşen alış-satış fiyatı ile model yardımıyla tahmin edilen konut fiyatı arasında ortalama %11.1’lik fark bulunmuştur. Bu sonuçlar, araştırma bölgesindeki konutların fiyatlarının tespit edilmesinde modelin kullanılabileceğini göstermektedir.

Keywords

• Konut fiyatı,hedonik fiyat,Rize

References

1. Afşar A, Yılmazel Ö, Yılmazel S. 2017. Konut fiyatlarini etkileyen faktörlerin hedonik model ile belirlenmesi: Eskişehir Örneği. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, (37), 195-205.
2. Anonim, 1960. Gelir vergisi kanunu. Resmi Gazete Kanun Numarası: 193, Sayı: 10700. Kabul Tarihi: 31/12/1960.
3. Ayvaz Ö, 2002. Emlak fiyatlarının hedonik model ile araştırılması, İzmir Örneği, Yüksek Lisans Tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi, Sosyal bilimler Enstitüsü, İzmir, 112921.
4. Bulut H, Öner Y, İslamoğlu E, 2015. Samsun ili konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile incelenmesi. Alphanumeric Journal, 3(2): 121-130.
5. Court A. T, 1939. Hedonic price indexes with automotive examples. In The Dynamics of Automotive Demand, ed. C. F. Roos, Vol. 17, 99–1. New York: General Motors.
6. Cui N, Gu H, Shen T, Feng C, 2018. The impact of micro-level influencing factors on home value: A housing price-rent comparison. Sustainability, 10(12): 4343.
7. Çalmaşur G, Aysin M. E, 2019. Konut fiyatlarina etki eden faktörlerin hedonik modelle belirlenmesi: TRA1 alt bölgesi üzerine bir uygulama. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi (22):77-92
8. Çiçek U, Hatırlı S, 2016. Isparta ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli İle analizi Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 1(13): 98-114.

9. Daşkiran F, 2015. Denizli kentinde konut talebine etki eden faktörlerin hedonik fiyatlandirma modeli ile tahmin edilmesi. Journal of International Social Research, 8(37): 850-857
10. Ecer F, 2014. Türkiye’deki konut fiyatlarının tahmininde hedonik regresyon yöntemi ile yapay sinir ağlarının karşılaştırılması. In International Conference On Eurasian Economies (pp. 1-10).
11. Ghorbani S, Afgheh S. M, 2017. Forecasting the house price for Ahvaz City: the comparison of the hedonic and artificial neural network models. Journal of Urban Economics and Management, 5(19): 29-44.
12. Kördiş G, Sayım I, Mert M, 2014. Antalya’da konut fiyatlarini etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile tahmin edilmesi. Akdeniz Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14(28): 103-132.
13. Lancaster K, 1966. A new approach to consumer theory. Journal of Political Economy 74: 132–157.
14. Mirasyedi, A. 2006. Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin İncelenmesi Üsküdar Örneği. Yüksek Lisans Tezi. İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü.
15. Opoku R. A, Abdul-Muhmin A. G, 2010. Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia. Habitat International, 34: 219–227.
16. Rosen S, 1976. A theory of life earnings. The Journal of Political Economy, Part 2: Essays In Labor Economics In Hanor of H. Gregglewis, 84 (4): 45–67.
17. Shimizu C, Takatsuji H, Ono H, Nishimura K. G, 2010. Structural and temporal changes in the housing market and hedonic housing price indices: a case of the previously owned condominium market in the Tokyo metropolitan area. International Journal of Housing Markets and Analysis, 3(4): 351-368.
18. TÜİK, 2019. Türkiye İstatistik Kurumu. http://tuik.gov.tr/UstMenu.do?metod=temelist (Erişim Tarihi: 06.03.2019)
19. Üçdoğruk Ş, 2001. İzmir ilinde emlak fiyatlarina etki eden faktörler:Hedonik yaklaşim. Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 16(2): 149-161.
20. Yankaya U, Çelik H. M, 2005. İzmir metrosunun konut fiyatlari üzerindeki etkilerinin hedonik fiyat yöntemi ile modellenmesi. Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 20(2): 61-79.
21. Yayar R, Gül D, 2014. Mersin kent merkezinde konut piyasası fiyatlarının hedonik tahmini. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi. 14 (3): 87-99.