RENTAL DISPUTES AND THE AVAILABILITY OF RENTAL DISPUTES FOR DOMESTIC ARBITRATION IN THE LIGHT OF THE SUPREME COURT DECISIONS

Year 2024, Volume: 6 Issue: 14, 34 - 49, 03.05.2024

Salih Hakan Kasalak

https://doi.org/10.46236/jovosst.1439912

Abstract

Rental disputes frequently encountered in practice; determination of the rental fee, eviction of the tenant, and compensation cases arising from rent disputes. The lawsuit for determination of the rental price is a lawsuit that can be filed by the tenant or the lessor and allows the determination of the rental fee in the new lease year. Eviction cases, on the other hand, are cases that enable the eviction of the tenant, limited to the causes of action stated in the text of the law. Compensation lawsuits arising from lease disputes are lawsuits aimed at compensation for defects in the leased property, retention of the lease, or compensation for material and moral damages caused by the tenant. It is seen that rent disputes are also submitted to arbitration by the parties. Arbitration, on the other hand, is that the parties agree to leave the disputes to the arbitrators instead of state jurisdiction, and the arbitrators resolve the dispute as a result of arbitration proceedings. Arbitration proceedings will not be available in case of two disputes by law. These situations are disputes that are not subject to the will of the parties and disputes arising from the real estate. However, when we look at the judicial decisions, while the suitability of arbitration in the determination of the rental price and eviction cases in residential and roofed workplace rents is questioned in accordance with the concept of public order and the principle of protection of the weak, the predominant opinion is that in residential and roofed workplace rents, the receivable cases arising from the lease agreement are seen as disputes that can be resolved by the will of the parties. . In terms of commercial rents, the idea that merchants should act prudently and therefore the principle of protecting the weak has no application and is suitable for arbitration is accepted in judicial decisions. In this study, firstly, the concepts affecting the arbitrability of lease disputes will be examined. In the second part of the study, information will be given about the types of cases and commercial cases that are the subject of residential and roofed workplace rent disputes, and the arbitrability of rent disputes will be discussed in the light of the Supreme Court decisions.

Keywords

Public Order, Principle of Protection of the Weak, Concept of Arbitrability, Arbitration, Rental Disputes.

YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA KİRA UYUŞMAZLIKLARI VE KİRA UYUŞMAZLIKLARININ İÇ TAHKİME ELVERİŞLİLİĞİ

Abstract

Uygulamada sıkça karşılaşılan kira uyuşmazlıkları; kira bedelinin tespiti, kiracının tahliyesi davası ve kira uyuşmazlıklarından kaynaklı tazminat davasıdır. Kira bedelinin tespiti davası, kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilen ve yeni kira yılında kira bedelinin belirlenmesi sağlayan davadır. Tahliye davası ise kanun metninde yer alan dava sebepleriyle sınırlı olacak şekilde kiracının tahliyesini sağlayan davadır. Kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan tazminat davası ise kiralananın ayıbı ya da kiracının verdiği maddi ve manevi zararların tazmini amaçlayan alacak davasıdır. Kira uyuşmazlıklarında da taraflarca tahkim yargılamasına başvurulduğu görülmektedir. Tahkim ise tarafların karşılaştığı uyuşmazlıkların devlet yargılaması yerine tarafların anlaşarak yargılamayı hakemlere bırakması ve hakemlerin tahkim yargılaması sonucunda uyuşmazlığı çözmesidir. Tahkim yargılaması kanun gereği iki uyuşmazlık durumunda elverişli olmayacaktır. Bu haller, tarafların iradelerine tabi olmayan uyuşmazlıklarla taşınmazın aynınden kaynaklı uyuşmazlıklardır. Ancak yargı kararları incelendiğinde konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin tespiti ve tahliye davalarında kamu düzeni kavramı ve zayıfın koruma ilkesi gereğince tahkime uygunluğu sorgulanırken, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesinden kaynaklı alacak davası hakkında ise tarafların iradeleriyle çözümlenebilecek uyuşmazlık olarak görülmesi ağırlıklı görüştür. Ticari nitelikli kiralar yönünden ise tacirlerin basiretli şekilde davranması gerektiği bu sebeple zayıfı koruma ilkesinin uygulama alanı bulmadığı ve tahkime elverişli olduğu düşüncesi yargı kararlarında kabul görmektedir. Bu çalışmada öncelikle kira uyuşmazlıklarının tahkime elverişliliğini etkileyen kavramlar irdelenecektir. Çalışmanın ikinci kısmında konut ve çatılı işyerleri kira uyuşmazlıklarına konu olan dava türleri ve ticari davalar hakkında bilgi verilecek ve kira uyuşmazlıklarının tahkime elverişliliği Yargıtay kararları ışığında ele alınacaktır.

Keywords

Kamu Düzeni, Zayıfın Korunması İlkesi, Tahkime Elverişlilik Kavramı, Tahkim, Kira Uyuşmazlıkları.

References

• Ağırman D. (2022). Milli ve Milletlerarası Tahkim (1. Baskı). Adalet Yayınevi.
• Akay Akgün M. (2017). Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri (1. Baskı). Seçkin Yayıncılık.
• Akçaal M. (2002). “Yargıtay Uygulması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 12 (2), 949- 979.
• Akıncı Z. (2020). Milletlerarası Tahkim (5. Baskı). Vedat Yayıncılık.
• Aydemir E. (2013). Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku (2. Baskı). Seçkin Yayıncılık.
• Aydemir E. (2016). Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku (4. Baskı). Seçkin Yayıncılık.
• Aydemir F. (2017). Türk Hukukunda Tahkim Sözleşmesi (1. Baskı). On iki Levha Yayıncılık.
• Aydoğdu, M. ve Kahveci, N. (2023) Türk Borçlar Hukuku Özet Hükümler Özet Ders Kitabı (3. Baskı) Adalet Yayınevi.
• Ceren M. (2022). Kira Sözleşmeleri Tahliye, Tesbit, Uyarlama, Alacak ve Tezminat Davaları (4. Baskı) Yetkin Yayıncılık.
• Çabri S. (2023). Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu (2. Baskı) Adalet Yayınevi.
• Çelikel, A. ve Erdem, B. (2017) Milletlerarası Özel Hukuk (15. Baskı) Beta Yayıncılık.
• Çetinel T. (2022) “İç(Milli) Tahkime Elverişlilik Çerçevesinde Kira Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklar” Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 26 (3), 425-470.
• Dayınlarlı K. (1988) “Milletlerarası Özel Hukukta Kamu Düzeni” Mürsel Başgü ve Haluk Konuralp (ed.) , Prof. Dr. Yaşar Karayalçın’a 65’in yaş armağını içinde (1. Baskı, 653-692), Türkiye İş Bankası Kültür Yayınları.
• Demir, N.F., (2019). Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi, Doktora Tezi, Kırıkkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü , Kırıkkale.
• Doğu, M. H., (2019). “Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin Üçüncü Fıkrasına Göre Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi” Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi 7 (14), 137-151.
• Ekşi N. (2013). Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda Tahkim (1. Baskı) Beta Yayıncılık.
• Erdem M., (2016). “Konut ve Çatılı İş yeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları ve Özellikle Taahhüdün Kiralananın Tespitinden Sonra Verilmiş Olduğunun İspatı” Bahçesehir Üniversitesi Hukuk Dergisi, 11 (145), 481-506.
• Eren F. (2022). Borçlar Hukuku Özel Hükümler (9. Baskı) Yetkin Yayıncılık.
• Ermenek İ. (2021). Arabuluculuk Sürecinde Zayıf Tarafın Korunması (1. Baskı) Yetkin Yayıncılık.
• Göçüm O. (2021). Kira Hukuku (2. Baskı) Adalet Yayınevi.
• Gözler K. (2009). İdare Hukuku (2. Baskı) Ekin Kitabevi.
• Gümüş, A., (2013). Borçlar Hukuku Özel Hükümler-Cilt 1 (3. Baskı) Vedat Kitapçılık.
• Günay E. (2023). Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi (3. Baskı) Seçkin Yayıncılık.
• İpek E., (2012). “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı İşYeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine ilişkin Getirilen Yenilikler”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, (102), 59-92.
• Karaman T. (2023). Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davalarında Yap- Yapma (2. Baskı) Seçkin Yayıncılık.
• Köse Y., (2023). “Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Davası” Hayrunnisa Özdemir (ed), Kira Hukuku Davaları (2. Baskı, saufa aralığı) Seçkin Yayıncılık.
• Özkanoğlu N., (2023). 6098 Sayılı TBK Kapsamında Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi (3. Baskı) Seçkin Yayıncılık.
• Öztürk Kılıç G., (2017) “Kira Tespit Davası ve Esasları” Türkiye Barolar Dergisi, (129), 229-260.
• Pehlivan M., (2017) “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Konut İhtiyacı(Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye” Journal of Economics, 4 (4), 179-190.
• Pekcanıtez H. ve Taş Korkmaz H. ve Özekes M. ve Akkan M. (2017) Medeni Usul Hukuku C.3 (15. Baskı) Oniki Levha Yayıncılık.
• Pürselim Selim H., (2023). “Milletlerarası Tahkim Kanunu Çerçevesinde Kira Sözleşmelerinin Tahkime Elverişliliği” Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Araştırmaları Dergisi, 27(1), 496-512.
• Ruhi C ve Ruhi C. A. (2023). Türk Borçlar Kanunu ile İcra ve İflas Kanunu Hükümlerine Göre Kira Hukuku (4. Baskı) Seçkin Yayıncılık.
• Sarı M., (2009). “Tahkime Elverişlilik” Terazi Hukuk Dergisi, 4 (32), 145-172.
• Schönenberger O. (1947). Borçlar Hukuku (1. Baskı), Adalet Bakanlığı Yayınları.
• Sezgin M. (2021). Tahkim Sözleşmesine Uygulanacak Hukuk, Yüksek Lisans Tezi, Antalya Bilim Üniversitesi.
• Sırataş B., (2021). Türk Borçlar Kanunu’na göre Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (1. Baskı) Seçkin Yayıncılık.
• Tatlısoy Z. (2020). Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcu (1. Baskı) Seçkin Yayıncılık.
• Tuğ M. A., (2021) “Kira Sözleşmelerinden Kaynaklanan Ticari Davalarda Görevli Mahkeme” Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 29 (3), 1897-1921.
• Tekdemir C., (2023) “Yeniden İnşa Veya İmar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi” Çukurova Üniversitesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, (4), 94-115.
• Yanık H. (2023). Kira Hukuku Davaları (4. Baskı) Yetkin Yayıncılık.
• Yavuz N. (2021). Kira Hukuku (8. Baskı) Adalet Yayınevi.
• Yeğengil R. (1974). Tahkim (L’Arbitrage) (1. Baskı) Cezaevi Matbaası.
• Yeniocak U. (2023). Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespiti ve Kira Uyarlama Davaları (3. Baskı) Seçkin Yayıncılık.
• Yenipınar Berberoğlu F. (2023). Örnek İçtihatlarla Kira Davaları (2. Baskı) Seçkin Yayıncılık.
• Yeşilırmak A. (2011). Türkiye’de Ticari Hayatın ve Yatırım Ortamının İyileştirilmesi için Uyuşmazlıkların Etkin Çözümünde Doğrudan Görüşme, Arabuluculuk, Hakem- Bilirkişilik ve Tahkim: Sorunlar ve Çözüm Önerileri (1. Baskı) On iki Levha Yayıncılık.
• Yücer İ., (2008) “Alt kira”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 57 (3), 791-832. İnternet Kaynakları
• <https://www.anayasa.gov.tr/tr/kararlar-bilgi-bankasi.> (Erişim Tarihi: 20.01.2024).
• < https://dilberciftci.av.tr/tahliye-taahhudunde-esin-rizasi-gerekir-mi/> (Erişim Tarihi: 25.01.2024).
• <https://www.gordionarabuluculuk.com/kira-sozlesmesinin-iki-hakli-ihtar-nedeniyle-sona-ermesi/> (Erişim Tarihi:26.01.2024).
• <https://www.delilavukatlik.com/post/kira-bedelinin-tespiti-davasi> (Erişim Tarihi:23.01.2024).
• < https://denktas.av.tr/kira-hukuku/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi> (Erişim Tarihi: 23.01.2024).
• <https://jusmundi.com/en/document/pdf/decision/tr-claimant-v-yapi-kooperatifi-and-other-yargitay-15-hukuk-dairesi-karari-2011-4411-e-2011-5792-k-monday-10th-october-2011> (Erişim Tarihi: 22.01.2024)
• <https://karararama.yargitay.gov.tr/> (Erişim Tarihi: 25.01.2024).
• <https://www.kazanci.com.tr/gunluk/6hd-2016-51.htm> (Erişim Tarihi:26.01.2024).
• < https://www.kilinc.av.tr/yeni-malikin-ihtiyaci-nedeniyle-kiralananin-tahliyesi/> (Erişim Tarihi: 24.01.2024).
• < https://kulacoglu.av.tr/insaat-veya-tadilat-nedeniyle-kiracinin-tahliyesi/> (Erişim Tarihi: 24.01.2024).
• < https://kulacoglu.av.tr/yeni-malikin-ihtiyaci-nedeniyle-tahliye-davasi/> (Erişim Tarihi: 24.01.2024)
• <https://kulacoglu.av.tr/kirasini-odemeyen-kiracinin-iki-hakli-ihtarla-tahliyesi/> (Erişim Tarihi:26.01.2024).
• <https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/hukuk-genel-kurulu-e-2017-975-k-2021-1108-t-28-9-2021> (Erişim Tarihi: 25.01.2024).
• <https://www.mecralegal.com/post/kira-s%C3%B6zle%C5%9Fmelerinde-tahkim-%C5%9Fart%C4%B1> (Erişim Tarihi: 29.01.2024).
• < https://oner.av.tr/kira-tespit-davasi-yargitay-kararlari/> (Erişim Tarihi:23.01.2024).
• <https://ozmeric.av.tr/index.php/2023/11/21/yeni-malikin-ihtiyacina-dayanan-tahliye-davasi/> (Erişim Tarihi: 24.01.2024)
• <https://www.paldimoglu.av.tr/yayinlar/kira-sozlesmesinde-tahkim-sartinin-gecerliligi>(Erişim Tarihi:23.01.2024).
• <https://www.resmigazete.gov.tr/arsiv/11685.pdf> (Erişim Tarihi: 20.01.2024).
• <https://www.resmigazate.gov.tr/eskiler/2012/09/20120920-8.htm.> (Erişim Tarihi: 20.01.2024).
• <https://tr.linkedin.com/pulse/kira-s%C3%B6zle%C5%9Fmesinde-tahkim-%C5%9Fart%C4%B1n%C4%B1n-ge%C3%A7erlili%C4%9Fipaldimoglulawfirm?trk=article-ssr-frontend-pulse_more-articles_related-content-card> (ErişimTarihi:24.01.2024).
• <https://tuncayilcim.av.tr/v5/yenilenen-kira-sozlesmesi-ile-verilen-tahliye-taahhutnamesi-kira-kontrati-ile-ayni-tarihi-tasisa-da-gecerli-olur-t-c-yargitay-6-hukuk-dairesi/> (Erişim Tarihi: 25.01.2024).