Kentsel Dönüşüm Süreçlerinde Yapılaşma Dinamikleri ve Arazi Kullanımı Üzerine Bir Analiz: Beykoz İlçesi Örneği

Abstract

Kentsel dönüşüm, şehirlerin; fiziksel, sosyal ve ekonomik yapısını iyileştirerek, sürdürülebilir kalkınmayı hedefleyen kapsamlı bir planlama sürecidir. Bu çalışma, İstanbul’un Beykoz ilçesi Kavacık Mevkiinde yer alan düşük katlı ve boş parsellerin kentsel dönüşüm sonrası sahip olabileceği yapı yoğunluğu potansiyelini değerlendirmektedir. Araştırmada, mevcut parsel yapılaşma durumları analiz edilerek imar planında öngörülen maksimum kat sayıları ile karşılaştırılmış ve potansiyel yapı artışı hesaplanmıştır. Ayrıca, parsellerin imar kullanım türlerine göre dağılımı incelenmiş; ticaret ve karma kullanımlı alanlardaki dönüşüm potansiyeli ayrıntılı şekilde değerlendirilmiştir. Çalışmanın temel amacı, Beykoz’daki mevcut kentsel dokunun dönüşüm süreci ile nasıl şekilleneceğini analiz etmek ve yapılaşma yoğunluğunun artışına yönelik bilimsel bir çerçeve sunmaktır. Çalışmada, kentsel dönüşüm sürecinin planlama parametreleri üzerindeki etkilerini belirlemek amacıyla çeşitli istatistiksel yöntemler uygulanmıştır. Özellikle, TAKS ve KAKS gibi planlama parametrelerinin, yapılaşma yoğunluğu üzerindeki belirleyici rolü ortaya konmuştur. Kullanılan istatistiksel analizler arasında eşleştirilmiş t-testi, tek yönlü ANOVA testi ve regresyon analizleri yer almaktadır. Bu yöntemler sayesinde parsel bazında dönüşüm potansiyeli sayısal olarak değerlendirilmiş ve bölgesel yapılaşma dinamikleri hakkında çıkarımlarda bulunulmuştur. Araştırma bulguları, ticaret ve karma kullanım bölgelerinin dönüşüm açısından öncelikli alanlar olduğunu ortaya koymaktadır. Ayrıca, boş parsellerin, mevcut yapılarla kıyaslandığında daha yüksek kat artış potansiyeline sahip olduğu görülmüştür. Bu durum, boş alanların dönüşüm süreçlerinde stratejik bir öneme sahip olduğunu göstermektedir. Çalışma, veriye dayalı karar alma süreçlerinin kentsel dönüşüm projelerinde kritik bir rol oynadığını ve parsel bazlı analizlerin şehir planlamasında daha yaygın olarak kullanılması gerektiğini vurgulamaktadır. Sonuçlar, kentsel dönüşüm projelerinin başarılı olabilmesi için bilimsel analizlerin sürece entegre edilmesi gerektiğini göstermektedir.

Keywords

• Kentsel dönüşüm
• İmar Planlaması
• Yapılı Çevre Analiz
• Mekânsal analiz
• Şehir Projeleri Yönetimi.

An Analysis of Building Dynamics and Land Use in Urban Transformation Processes: The Case of Beykoz District

Abstract

Urban transformation is a systematic approach to developing cities to enhance their physical, social, and economic aspects and ensure sustainable development. This research aims to determine whether there is an increase in building density during urban renewal in low-rise areas and vacant parcels in the Kavacık neighborhood in the Beykoz district of Istanbul. This research compares the current structural conditions of the parcels and the maximum building heights allowed by the zoning regulations to determine the possibility of increasing the development intensity. Furthermore, the distribution of the parcels is discussed in terms of zoning categories, and the transformation potential in the commercial and mixed-use areas is highlighted. The primary purpose of this study is to determine how the urban transformation will influence the built environment in Beykoz and to provide a scientific basis for the density changes that result from the redevelopment. The role of the study in providing this framework is important because it informs the audience and increases their knowledge on the subject of urban planning. Paired t-tests, one-way ANOVA, and regression models were used to assess the impact of urban transformation on zoning parameters. The study also shows that factors such as Floor Area Ratio (KAKS) and Building Coverage Ratio (TAKS), which are planning regulations, are key determinants of the intensity of future development. Quantitative assessment of transformation potential at parcel level is possible with paired t-tests, one-way ANOVA, and regression models. These methods give empirical evidence of how land use categories affect changes in building density. The study establishes that commercial and mixed-use zones will most likely experience a high degree of transformation. Also, it shows that vacant plots have a better potential for vertical development than the developed ones. This means that empty land has a key role in the urban regeneration project. The study also strongly supports the need to incorporate data-driven decision-making into urban planning as it offers a strong platform for formulating effective transformation policies. The importance of parcel-based analyses in informing these policies is also mentioned. In the end, the results also show that scientific methodologies must be incorporated into the planning and implementation process(s) for successful urban transformation projects, which is a premise that the audience will likely agree with.

Keywords

• Building density
• Built Environment Analysis
• Urban Planning
• Urban Transformation
• Urban Projects Management
• Spatial analysis.

References

1. Ataöv, A., & Osmay, S. (2007). Türkiye’de kentsel dönüşüme yöntemsel bir yaklaşım. METU Journal of the Faculty of Architecture, 24(2), 57–82.
2. Balaban, O. (2012). The negative effects of construction boom on urban planning and the environment in Turkey: Unravelling the role of the public sector. Habitat International, 36(1), 26–35. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2011.05.003.
3. Beydemir, A. G. D. M. (2024). Türkiye’de Kentsel Dönüşüme Yönelik Teşvik Politikası Araçları. Vergi Sorunları Dergisi, (433).
4. Beykoz Belediyesi. (2025). İmar bilgileri. Beykoz Belediyesi Resmî Web Sitesi. https://beykoz.bel.tr/sayfa/2/1/imar, (Erişim tarihi: 1 Mart 2025).
5. Beykoz Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü. (2018). 1/1000 ölçekli geri görünüm ve etkilenme bölgesi koruma amaçlı revizyon uygulama imar planı açıklama raporu (2. Etap). Beykoz Belediyesi Yayınları. https://sehirplanlama.ibb.istanbul/ust-olcekli-planlar/ (Erişim tarihi: 1 Haziran 2025).
6. Brownhill, S. (1990). Developing London's Docklands: Another Great Planning Disaster (Paul Chapman, London).
7. Caves, R. W. (2004). Encyclopedia of the City. Routledge.
8. Citaristi, I. (2022). United nations human settlements programme—UN-habitat. In The Europa directory of international organizations 2022 (pp. 240-243). Routledge.

9. Chan, E. H. W., & Lee, G. K. L. (2008). Critical factors for improving social sustainability of urban renewal projects. Social Indicators Research, 85(2), 243–256. https://doi.org/10.1007/s11205-007-9089-3.
10. Demirdağ, M., Özkan, H., & Ergün, T. (2023). The coordination of actors in urban regeneration projects: Fikirtepe, Istanbul. İdealkent, 15(40), 60–68. https://doi.org/10.31198/idealkent.1242717.
11. Dempsey, N., Bramley, G., Power, S., & Brown, C. (2011). The social dimension of sustainable development: Defining urban social sustainability. Social Indicators Research, 103(2), 289–308. https://doi.org/10.1007/s11205-010-9771-0
12. Dülgeroğlu Yüksel, Y. (2023). Some thoughts on urban renewal and natural disasters. Journal of Technology in Architecture Design and Planning, 1(2), 84–92. https://doi.org/10.26650/JTADP.23.001
13. Eizenberg, E., & Jabareen, Y. (2017). Social sustainability: A new conceptual framework. Sustainability, 9(1), 68. https://doi.org/10.3390/su9010068
14. Elmas, E. S. (2022). Kentsel Planlamaya Bütüncül Yaklaşım Kazandırmada Kentsel Tasarım Çalışmalarının Önemi: “Beykoz-Karlıtepe Kentsel Tasarım Rehberi Örneği". Kent Akademisi, 15(D.Ü. 2. Uluslararası Mimarlık Sempozyumu Özel Sayısı), 1-22. https://doi.org/10.35674/kent.1013928
15. Google. (2023). Beykoz, İstanbul, Türkiye. Google Haritalar. Erişim tarihi: 16 Mart 2025, Erişim adresi:https://www.google.com/maps/d/u/0/edit?mid=1QKpp85sB5Sa6_ILZf5pw5pbjznKoQgw&ll=41.093061229978844%2C29.07967891845207&z=16
16. Gümüşboğa, B. (2009). Katılım ekseninde kentsel dönüşüm: Altındağ Aktaş Mahallesi örneği. Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Sosyal Çevre Bilimleri Ana Bilim Dalı, Ankara.
17. Güzey, Ö. (2016). The last round in restructuring the city: Urban regeneration becomes a state policy of disaster prevention in Turkey. Cities, 50, 40-53.
18. Ha, S. K. (2001). Substandard settlements and joint redevelopment projects in Seoul. Habitat International, 25(3), 385-397.
19. Haksever, T., & Çıtak, C. (2019). The coordination of actors in urban regeneration projects: Fikirtepe, Istanbul. Journal of Contemporary Urban Affairs, 3(2), 114–123.
20. Hämäläinen, S., Fey, K., & Selonen, V. (2018). Habitat and nest use during natal dispersal of the urban red squirrel (Sciurus vulgaris). Landscape and Urban Planning, 169, 269-275.
21. Hao, Z., & Wang, Y. (2023). Evaluation of socio-economic-ecological environmental benefits of urban renewal projects based on the coupling coordination degree. Environmental Science and Pollution Research, 30(19), 56946-56968.
22. Harvey, D. (2017). The right to the city. In Citizenship rights (pp. 465-482). Routledge.
23. Hassan, A., & Lee, J. (2015). An overview of global trends in urban regeneration trials and policies. Land Use Policy, 48, 199–212. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.04.029
24. Jin, R., Huang, C., Wang, P., Ma, J., & Wan, Y. (2023). Identification of inefficient urban land for urban regeneration considering land use differentiation. Land, 12(10), 1957.
25. Karaman, O. (2013). Urban transformation in Istanbul: Reconfigured spaces, robotic lives. International Journal of Urban and Regional Research, 37(2), 715–733. https://doi.org/10.1111/j.1468-2427.2012.01163.x
26. Karakurt Tosun, E. (2018). Yaşanabilir kentler inşa etme sürecinde kentsel dönüşüm çalışmalarının analizi: Bursa örneği. Paradoks Ekonomi, Sosyoloji ve Politika Dergisi, 14(Özel Sayı 1), 17–30.
27. Kaplan, O. (2017). 5366 sayılı Kanun kapsamında yenileme alanlarında gerçekleştirilen kentsel dönüşüm süreci üzerine bir deneme. Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, 7(2), 275–304.
28. Kısar Koramaz, E.; Koramaz, T.K.; Özer, Ö. (2018). Urban transformation through property-led regeneration: A case of building renewals in Istanbul. ITU A|Z, 15(2), 183–196. https://doi.org/10.5505/itujfa.2018.95815
29. Lees, L., Slater, T., & Wyly, E. K. (Eds.). (2023). The planetary gentrification reader. New York, NY, USA: Routledge.
30. Özsoy, E., & Görgülü, T. (2022). Kentsel dönüşüm uygulamalarının süreç ve fiziksel mekâna etkilerinin Kayseri Sahabiye Mahallesi kentsel dönüşüm örneği üzerinden irdelenmesi. Megaron, 17(1), 51–67. https://doi.org/10.14744/MEGARON.2021.88964.
31. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü [TKGM]. (2025). Bina Bilgisi. Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS). Erişim adresi: https://www.tkgm.gov.tr. (Erişim tarihi: 1 Mart 2025).
32. T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı. (2019). Kentsel Dönüşüm Eylem Planı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. https://csb.gov.tr/kentsel-donusum-eylem-plani-aciklandi-bakanlik-faaliyetleri-28602
33. T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi. (2023). 5393 Sayılı Belediye Kanunu ve 6306 Sayılı Kanun. Erişim T. 01 Ocak 2025, https://www.mevzuat.gov.tr
34. Tekeli, İ. (2016). Dünya’da ve Türkiye’de kent-kır karşıtlığı yok olurken yerleşmeler için temsil sorunları ve strateji önerileri (Vol. 2). artcivic.
35. Turok, I. (2012). Cities, regions and competitiveness. In Regional Competitiveness (pp. 79-93). Routledge.
36. Turk, S. S. (2021). Three key issues of urban renewal: Approaches for Turkey. Journal of Design for Resilience in Architecture and Planning, 2(2), 206-221.
37. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK). (2022). Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2022. Türkiye İstatistik Kurumu Yayınları.
38. Sharifi, A. (2016). A critical review of selected tools for assessing community resilience. Ecological indicators, 69, 629-647.
39. Smith, N. (1982). Gentrification and uneven development. Economic geography, 58(2), 139-155.
40. Şavkay, D. (2024). Levene Testi Nedir? (SPSS). SPSS Yardımı İstatistik Merkezi. (Erişim tarihi: 12 Ağustos 2025).
41. Şavkay, D. (2025). SPSS ile Bağımlı Örneklem T-Testi (Resimli). SPSS Yardımı İstatistik Merkezi. (Erişim tarihi: 12 Ağustos 2025).
42. Uysal, Ü. E. (2012). Sulukule: Kentsel dönüşüme etno-kültürel bir direniş. Toplum ve Demokrasi, 7(14), 136–159.