Property Acquisition and Citizenship Relations of Foreign Nationals in Türkiye: A General Overview with a Case Study of Alanya District, Antalya Province

Abstract

In many countries, foreign nationals acquire real estate for various reasons, and these processes are closely monitored and continuously evaluated. Similarly, this study examines both the general trends in real estate acquisitions by foreigners in Türkiye and the property acquisitions, purposes, and citizenship-related aspects of foreign nationals in Alanya, a district of Antalya province. Considering the increase in the number of foreign residents and real estate transactions in Türkiye, the study focuses on understanding the motivations of foreign individuals to invest in real estate, their interest in acquiring Turkish citizenship, their experiences with the related procedures, and the challenges they face. Based on data collected through surveys with 400 participants in the district, the findings reveal that foreign property owners exhibit a high level of satisfaction with their investments. Furthermore, 64.7% of participants recommend Antalya and its districts as an investment destination for foreigners, and 77.7% do not express any preferences regarding their neighbors. Although language barriers occasionally create difficulties, only a small proportion of foreign residents (4%) reported challenges in acquiring or using real estate. A significant majority of participants (79.3%) observed a positive increase in the value of their properties following their relocation to Antalya. Additionally, most participants are aware of the opportunity to acquire Turkish citizenship through real estate purchases and are open to utilizing this option. The findings underscore Antalya's appeal as a real estate investment destination and highlight the potential for future growth in the property sector. Moreover, the study identifies opportunities to improve support services to promote citizenship through real estate investments. It is recommended that residence permits linked to real estate ownership be prioritized over direct citizenship, with varying durations of residence permits offered based on the property’s use.

Keywords

• Real Estate Acquisition by Foreigners
• Socio-Spatial Analysis
• Sustainable Real Estate Investments

Türkiye’de Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi ve Vatandaşlık İlişkileri: Antalya İli Alanya İlçesi Örneği

Abstract

Birçok ülkede yabancı uyruklular çeşitli gerekçelerle gayrimenkul edinmekte, bu süreçler izlenmekte ve sürekli olarak değerlendirilmektedir. Benzer bir yaklaşımla bu araştırmada; hem genel olarak Türkiye’deki yabancıların gayrimenkul edinimleri hem de Antalya ili Alanya ilçesindeki yabancıların taşınmaz edinimleri, edinim amaçları ve vatandaşlık ilişkileri ele alınmıştır. Türkiye’de yaşayan yabancıların sayısındaki ve gayrimenkul işlemlerindeki artıştan hareketle, araştırma yabancı gerçek kişilerin gayrimenkul yatırımı yapma motivasyonlarını, Türk vatandaşlığına yönelik ilgilerini ve bu süreçteki deneyimlerini anlamaya ve yaşanan sorunları analiz etmeye odaklanmıştır. Araştırma kapsamında, ilçede 400 katılımcıyla yapılan anket sonuçlarına göre, yabancı gayrimenkul sahiplerinin bu yatırımlarından yüksek düzeyde memnuniyet duyduğu belirlenmiştir. Katılımcıların %64,7’si Antalya ve ilçelerini yabancılara yatırım destinasyonu olarak tavsiye etmekte, %77,7’si ise komşu tercihlerinde herhangi bir ayrım yapmadıklarını ifade etmektedir. Bununla birlikte dil engellerinin zaman zaman zorluklara neden olduğu, ancak yabancı yerleşiklerin yalnızca küçük bir kısmının (%4) gayrimenkul edinimi ve kullanımında sorun yaşadığı tespit edilmiştir. Katılımcıların %79,3’ü, Antalya’ya yerleşmelerinin ardından gayrimenkullerinin değerinde olumlu bir artış gözlemlediğini belirtmiştir. Ayrıca katılımcıların büyük bir çoğunluğu, gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığı elde etme fırsatının farkında olup bu yönteme açık olduğunu ifade etmiştir. Araştırma bulguları, Antalya’nın bir gayrimenkul yatırım destinasyonu olarak çekiciliğini ve gayrimenkul sektöründeki büyüme potansiyelini ortaya koymaktadır. Bunun yanı sıra, gayrimenkul temelli vatandaşlığı teşvik etmek amacıyla destek hizmetlerinin geliştirilmesi için fırsatlar bulunduğu görülmektedir. Gayrimenkul edinimine bağlı olarak farklı sürelerle ikamet izni verilmesi ve doğrudan vatandaşlık yerine, edinilen gayrimenkulün kullanımına dayalı ikamet izinlerinin önceliklendirilmesinin yararlı olacağı önerilmektedir.

Keywords

• Sosyomekânsal Analiz
• Sürdürülebilir Gayrimenkul Yatırımları
• Yabancıların Gayrimenkul Edinimi

References

1. Akça, K. (2015). Anayasa Mahkemesi Kararları Işığında Mülkiyet Hakkı. İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 6 (3); 543-596.
2. Antalya Büyükşehir Belediyesi. (2020). Antalya İli Alanya İlçesi Nazım İmar Planı Revizyonu. https://antalya.bel.tr/Content/UserFiles/Files/meclis_toplantilar/2020/KASIM/20201109_87.pdf.
3. Atalay, M., Ünal, D. A., Balık, İ. ve Fidan, A. (2022). Internationalization Strategies of Emerging-Market Multinational Enterprises: The Case of Investments Made by Yılport Holding in Port Cities in Foreign Countries. Kent Akademisi Dergisi. 15 (1); 358-374.
4. Atalay, I. (2018). Yerleşik Yabancılık Yerel Ekonomiye Etkisi: Alanya Örneği. (Yüksek Lisans Yüksek Lisans). Alanya Üniversitesi, Alanya.
5. Atasoy, T. (2015). Türkiye’de Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminin Sınırlandırılması: Antalya İli Alanya İlçesi Örneği. (Yüksek Lisans Yüksek Lisans). Ankara Üniversitesi, Ankara.
6. Aybay, R. (2010). Yabancılar Hukuku. İstanbul Bilgi Üniversitesi Yayınları.
7. Baltacı, F. (2011). İkinci Konut Turizmi Kapsamında Alanya’da Konut Edinen Yabancıların Kentin Sosyal, Kültürel ve Ekonomik Yapısına Etkileri. (Yüksek Lisans Yüksek Lisans). Akdeniz Üniversitesi, Antalya.
8. Başpınar, V. (2008). Elektronik Tapu Sicili Düzenlenirken Tapu Sicilinin Aleniyeti ve Diğer Alanlarla İlgili Alınması Gereken Tedbirler. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 57(3), 97-132.

9. Bereket, C.D. (2020). Anayasa Mahkemesi Bireysel Başvuru Kararları Eksenin Mülkiyet Hakkı. Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, (2), 169-196.
10. Böyük, O. (2024). Rusya-Ukrayna Savaşı: Ulusötesi Coğrafyada Yabancıların Konut Fiyatlarına Etkisi (Alanya Örneği). (Yüksek Lisans Yüksek Lisans). Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi, Nevşehir.
11. Çelikel A. ve Öztekin Gelgel G. (2015). Yabancılar Hukuku. 21. Basım, Beta Basım.
12. Demir, F. (2012). İslam Hukukunda Mülkiyet Hakkı ve Servet Dağılımı. Diyanet İşleri Başkanlığı Yayınları.
13. Dinçer, S. ve Şerbetci, T. (2022). Antalya’da Yabancıların Gayrimenkul Edinimi Üzerine Ekonomik Bir Yaklaşım. Selçuk Üniversitesi Sosyal ve Teknik Araştırmalar Dergisi (20), 14-28.
14. Dinçkol, A. (2007). Temel Hukuk Bilgisi (4. Baskı). Der Yayınları.
15. Doğan, V. (2020). Türk Yabancılar Hukuku. Savaş Yayınları.
16. Eren, F. (2011). Mülkiyet Hukuku. 8. Baskı, Legem Yayıncılık, Ankara.
17. Fidan, A. (2012). Uydukent, Saçaklanma Kentleşmede Bölgesel Eğilimler ve Köy Kent Açılımı: Tersine Göç Sürecinde Asimetrik Göç kaygısı Üzerine. Kent Akademisi Dergisi. 5 (12). 146-151.
18. Gemalmaz, M.S. (2007). Ulusal Üstü İnsan Hakları Usul Hukukunda Geçici Önlem (Kapsam, İşlev, Yetkili Organ, Uygulama ve Değerlendirme). Legal Yayınları.
19. Güneş, P., Kütük, T. ve Tanrıvermiş, Y. (2025). Sustainable Transportation Systems Framework and Spatial Analysis with Fractal Analysis Method. Kent Akademisi Dergisi. 18 (2), 860-877.
20. Güriz, A. (2001). Hukuk Başlangıcı (8. baskı). Siyasal Kitabevi.
21. Kaya, C. (2017). Yabancılar ve Uluslararası Koruma Hukukunda Kalıcı Bir Çözüm Olarak Yerel Entegrasyon. On İki Levha Yayıncılık.
22. Mutlu, L. (2005). Yabancı Kişilerin Taşınmaz Mal Edinimi Yönünden Avrupa Birliği ve Türkiye. Türkiye Barolar Birliği Dergisi.
23. Oğuzman, M.K. ve Barlas, N. (2002). Medeni Hukuk: Giriş, Kaynaklar, Temel Kavramlar (Tümüyle Gözden Geçirilmiş Dokuzuncu Baskı). Beta Yayınları.
24. Öğütçü, M. (2005). Doğal Hukuk ve Pozitif Hukuk Işığında İnsan Hakları Alanındaki Bazı Kavramlar. Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 7, 555-616.
25. Özlük, B. (2019). Mülkiyet ve Zilyetlik Üzerine Düşünceler. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 27(1), 139-166.
26. Salami, M.A., Tanrivermis, H. ve Aliefendioğlu (Tanrivermis), Y. (2023). Interdependence between Foreigner Housing Acquisitions and Housing Price Increase in Türkiye during the COVID-19 Pandemic Era, International Journal of Housing Markets and Analysis, 16(3), 575-597. https://doi.org/10.1108/IJHMA-08-2022-0109.
27. Sarıaslan, D. (2017). Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devletin Sorumluluğu. Türkiye Barolar Birliği Dergisi, (133), 393-422.
28. Sarp, Ç. (2015). Yerli Toplum Algılamalarında Ülke İçinde Yerinden Edilmiş Kişilerin Göçü: Harkiv Örneği. Akademik Hassasiyetler, 6(11), 205-232.
29. Sirmen, A.L. (1988). Taşınmaz Mülkiyetinin Kullanılmasında Çevre Etkileri Yaratan Müdahalelerden Dolayı Malikin Sorumluluğu. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 40(1).
30. Tanrıvermiş, H., Aliefendioğlu, Y. ve Bülbül, M. (2015). Land Acquisition by Foreigners and Evaluation of the Acquisition Process and Problems in Türkiye, 5th International Symposium of the European Academy of Land Use and Development (EALD), 3-5 September 2015, Oslo, Norway.
31. TÜİK. (2021a). Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Konut Satış İstatistikleri. Web Sitesi: data.tuik.gov.tr, Erişim Tarihi: 05.03.2024.
32. TÜİK. (2021b). Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Turizm İstatistikleri. Web Sitesi: data.tuik.gov.tr, Erişim Tarihi: 05.03.2024.
33. TÜİK. (2024). TÜİK Konut Satış İstatistikleri. Web Sitesi: data.tuik.gov.tr, Erişim Tarihi: 15.06.2024.
34. Yamane, Y. (1967). Mathematical Formulae for Sample Size Determination.
35. Yılmaz, D., Öztürk, S. ve Işınkaralar, Ö. (2022). Kent İmgesinin Yapıtaşı Olarak Sokaklarda Mekânsal Zenginliğin Fraktal Geometri ile Analizi. Kent Akademisi Dergisi. 15 (3); 1341-1358.
36. Yıldız, A. (2017). Göç ve Entegrasyon Politikalarında Vatandaşlık. Göç Araştırmaları Dergisi, 3(1); 36-67.