The Problems and Resolution Approaches in Agricultural Land Valuation

Year 2020, Volume: 10 Issue: 2, 431 - 442, 15.12.2020

Volkan Başer

https://doi.org/10.31466/kfbd.826836

Cited By: 3

Abstract

The vast majority of the country's land consists of unstructured areas, while the presence of agricultural land attracts attention to approximately 30%. In addition, agricultural properties are used in real estate properties used in agricultural activities in urban areas. In this study, it is aimed to identify the problems experienced in the valuation of agricultural land and to develop solution approaches. Semi-structured interview form was developed with experts and academicians in the field. After ensuring the validity and comprehensibility of the questions, the interviews were conducted face to face with 12 people from different disciplines who are experts in the field. Expert reports submitted to the courts were provided and examined. The most important results of the study can be summarized as follows. Conflict between professions, failure to identify experts to include different disciplines according to the nature of real estate and the case, preparation of stereotypical and inadequate expert reports, reports not subject to an audit other than judicial review, execution of discovery with un-developed files, adequate determination of files by competent experts. In addition, the valuation criteria and their weights are subjectively determined, the lack of a database on the peer-reviewed real estates. As a solution for all these problems is through e-Turkey said that the establishment of decision support systems will be eliminated.

Keywords

Valuation, Real Estate, Agricultural Land, Land Management

Tarımsal Arazi Değerlemesinde Mevcut Sorunlar ve Çözüm Yaklaşımları

Abstract

Türkiye’nin topraklarının büyük bir çoğunluğu yapısız alanlardan oluşmakta, tarım arazi varlığı ise yaklaşık %30 olarak dikkat çekmektedir. Bunun dışında kentsel alanda olup tarımsal faaliyette kullanılan taşınmazlarda tarım arazi özellikleri ile değerlendirilmektedir. Bu çalışmada tarım arazilerinin değerlemesinde yaşanan sorunların tespit edilmesi ve çözüm yaklaşımlarının geliştirilmesi amaçlanmıştır. Alanda uzman ve akademisyenler ile yarı yapılandırılmış mülakat formu geliştirilmiştir. Soruların kapsam geçerliliği ve anlaşılabilirliği sağlandıktan sonra mülakatlar alanda uzman farklı disiplinlerden 12 kişi ile yüz yüze gerçekleştirilmiştir. Mahkemelere sunulmuş bilirkişi raporları sağlanmış ve incelenmiştir. Çalışmadan elde edilen en önemli sonuçlar şu şekilde özetlenebilir: Meslekler arası çatışma, taşınmazın ve davanın özelliğine göre farklı disiplinleri de içerecek şekilde bilirkişi belirlenememesi, basmakalıp ve yetersiz bilirkişi raporları hazırlanması, raporların yargı denetimi dışında bir denetime tabi olmaması, tekâmül etmemiş dosyalarla keşif icra edilmesi, dosyaların bilirkişilerce tekâmülünün sağlanması, emsal taşınmaz tespitinin yeterli nitelikte yapılamaması, emsal taşınmaz tespiti devamında değerleme kriterleri ve ağırlıklarının sübjektif olarak belirlenmesi, yargı denetiminden geçmiş emsal taşınmazlarla ilgili bir veri tabanı olmayışı sıralanabilir. Çözüm olarak ise tüm bu sorunları bertaraf edecek karar destek sistemlerinin e-Türkiye üzerinden tesis edilmesi söylenebilir.

Keywords

Değerleme, Taşınmaz, Tarım Arazisi, Arazi Yönetimi

References

• ARVES. (2020). Tarım Değerleme. Retrieved from https://www.arvesgd.com.tr/tarim-degerleme.html
• Baser, V., Uzun, B., & Yildirim, V. (2019). An alternative method for expropriation for lane-like projects in planned area: a case study from Trabzon in Turkey. Survey Review, 51(365), 147-153.
• Başer, V. (2019). Kamu Ulaşım Yatırımlarının Taşınmaz Üzerindeki Etkileri: Ordu-Giresun Havalimanı Örneği. Karadeniz Fen Bilimleri Dergisi, 9(1), 82-93.
• Başer, V., Biyik, C., Uzun, B., Yildirim, V., & Nişancı, R. (2016). A Recommendation of decision-support model based on geographical information systems for generating real estate evaluation maps: kaşüstü/trabzon example. Sigma: Journal of Engineering & Natural Sciences/Mühendislik ve Fen Bilimleri Dergisi, 34(3).
• Can, B., Bülbül, Z., & Dağaşan, V. (2013). Açıklamalı ve İçtihatlı Belediyelerde Emlak Vergisi Uygulaması. Türkiye Belediyeler Birliği, Ankara, Ocak.
• Cennet, O., & Zühal, Ü. (2004). Konya ili çumra ilçesi sulu tarim arazilerinde kapitalizasyon faiz oraninin tespiti. Selcuk Journal of Agriculture and Food Sciences, 18(33), 8-16.
• Choumert, J., & Phélinas, P. (2015). Determinants of agricultural land values in Argentina. Ecological Economics, 110, 134-140.
• Enemark, S. (2012). Sustainable land governance. FIG Working Week, Rome, Italy, 6-10.
• Engindeniz, S., Başaran, C., & Susam, B. (2015). Tarım arazilerinin kamulaştırma bedellerinin saptanmasında gelir yönteminin uygulanmasıyla ilgili anlaşmazlıklar. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 15.
• Gazete, R. (1983). 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu. T, 8(1983), 18215.
• Gazete, T. C. R. (2018). Bakanlıklara Bağlı, İlgili, İlişkili Kurum ve Kuruluşlar ile Diğer Kurum ve Kuruluşların Teşkilatı Hakkında 4 Nolu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi. Erişim adresi: http://www. resmigazete. gov. tr/eskiler/2018/07/20180715-1. pdf Erişim tarihi, 15, 2019.
• Mülayim, Z. (2001). Tarımsal Değer Biçme ve Bilirkişilik, Yenilenmiş ve Genişletilmiş 2. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara.
• Özalp, A. Y., Akıncı, H., & Kılıçer, S. T. (2020). Artvin Örneğinde Arsa Vasıflı Taşınmaz Malların Değerini Etkileyen Faktörlerin Analizi. Geomatik, 5(2), 100-111.
• Özel, S. (2015). Tarımsal Arazilerin Kamulaştırma Bedelinin Tespitine Yönelik Yasal Ölçütlerin Mülkiyet Hakkı Açısından İncelenmesi. Batman Üniversitesi Yaşam Bilimleri Dergisi, 5(1), 162-181.
• Rehber, E. (2017). Tarımsal Değerleme ve Bilirkişilik (Değerleme Uzmanlığı). Ankara: Ekin Basım Yayın.
• TUIK. (2020). Tarım Alanları. Retrieved from https://data.tuik.gov.tr
• Yalçın, G., Selçuk, O., & Şentürk, E. (2018). Bursa İli Mustafakemalpaşa İlçesi Tarım Arazilerinde Kapitalizasyon Oranının Tespiti. Afyon Kocatepe Üniversitesi Fen Ve Mühendislik Bilimleri Dergisi, 18(2), 548-560.
• Yomralıoğlu, T., Nişancı, R., Çete, M., & Candaş, E. (2011). Dünya’da ve Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi.