6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNA GÖRE SATIŞ İLİŞKİSİ DOĞURAN HAKLAR VE ÖZELLİKLE ÖNALIM HAKKINA İLİŞKİN HÜKÜMLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Yıl 2016, Cilt: 22 Sayı: 3, 1773 - 1796, 16.12.2016

Mahmut Kizir

Öz

 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu önceki Borçlar Kanununa ek olarak birçok yeni hüküm getirmiş bulunmaktadır. Yapılan değişiklikler, hem mevcut Yargıtay içtihatları ve ilmî tartışmaların kanun maddesi şeklinde devşirilmesi hem de kanunda önceden hiç bulunmayan yeni hükümlerin getirilmesi şeklinde olmuştur.

Satış ilişkisi doğuran haklar ve özellikle önalım hakkına ilişkin hükümler de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 238 ilâ 242. maddeleri arasında ilk defa yer almıştır. Düzenlemeyle bu haklara ilişkin farklı yeniliklere yer verilmiştir. Bunlardan ilki; önalım (şuf’a), geri alım (vefa) ve alım (iştira) haklarının en çok 10 yıllık süre için kararlaştırılabileceğine ilişkin düzenlemedir. Böylece bu tür haklar için bir üst süre sınırı getirilmiştir (TBK. m. 238). Bir diğer yenilik, sözleşmeden doğan önalım (şuf’a), geri alım (vefa) ve alım (iştira) haklarının aksine bir anlaşma olmadıkça devredilemeyeceği, ancak miras yoluyla geçebileceğine ilişkin düzenlemedir. Şayet sözleşme ile bu hakların devredilebileceği kararlaştırılmış ise devir işleminin hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılması gerektiği ifade edilmiştir (TBK. m. 239/II).

Türk Borçlar Kanunundaki düzenlemeden evvel önalım hakkı sadece satış sözleşmelerinde kullanılabilmekteydi. Yeni getirilen hükümle “taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlem” ile artık önalım hakkı kullanılabilecektir (TBK. m. 240/I). Maddenin ikinci fıkrasında ise önalım hakkının şılması kapsamında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamusal yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla kazanılması hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz (TBK. m. 240/II). 

Türk Borçlar Kanununda satıcının veya alıcının taşınmaz satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini, noter aracılığıyla önalım hakkı sahibine bildirmek zorunda olduğu (TBK. m. 241/I); önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılır veya alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa bu durumun önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemeyeceği (TBK. m. 241/II) ve aksi kararlaştırılmadıkça önalım hakkı sahibinin taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle yaptığı satışın koşulları çerçevesinde kazanacağı belirtilmiştir (TBK. m. 241/III). Türk Borçlar Kanununun tek fıkradan oluşan 242. maddesinde ise önalım hakkının kullanılmasına yer verilmiştir. Buna göre önalım hakkı ancak dava açılarak kullanılabilecektir (TBK. m. 242). 

Bu çalışmada 6098 sayılı kanun ile satış ilişkisi doğuran haklar ve özellikle önalım hakkına ilişkin getirilen yenilikler Türk hukuku ve ilmî çalışmalar bakımından incelenip değerlendirilmiştir. 

Anahtar Kelimeler

Borçlar hukuku, satış ilişkisi, önalım, alım, geri alım

Kaynakça

• AKALP DEMİRTABAK, Didem, Yasal Önalım Hakkı, İstanbul 2010.
• AYAN, Mehmet, Eşya Hukuku II, Mülkiyet, Genel Esaslar, Taşınmaz Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti, Devre Mülk, Taşınır Mülkiyeti, Konya 2014 (AYAN, Mülkiyet).
• AYAN, Mehmet, Kanuni Şuf’a Hakkı, Prof. Dr. Halil Cin’ e Selçuk Üniversitesinde 10. Hizmet Yılı Armağanı, Konya 1995 (AYAN, Kanuni Şuf ’a).
• AYDOĞDU, Murat/ KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İzmir 2013.
• BAYGIN, Cem, Yeni Borçlar Kanununun Satış İlişkisi Doğuran Haklar Konusunda Getirdiği Düzenlemelere Genel Bir Bakış, Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, Mart- Nisan 2011, S. 79- 80, s. 7- 30.
• BECKER, Hermann, Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Band VI, 1 Abteilung, Allgemeine Bestimmungen, Art. 1- 183, Bern 1941.
• BERKİ, Şakir, Aynî Haklar, Mülkiyet, Mülkiyetten Gayri Aynî Haklar, Rehin, Zilyetlik, Tapu Sicili, Ankara 1965.
• BUZ, Vedat, Yenilik Doğuran Haklar, Ankara 2005.
• ÇETİNKAYA, Mehmet, Vefa Hakkı ve Menkul Hükmünde Sayılan Taşınmazlarda Hakkın Tesisi, AD, Y. 1970, S. 1- 12.
• DEMİRBAŞ, Harun, Yenilik Doğuran Haklar, İstanbul 2007.
• EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2014 (EREN, Özel Hükümler).
• EREN, Fikret, Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XII, S. 1-2, 2008, s. 103- 126 (EREN, Önalım Hakkı).
• ERTAŞ, Şeref, Eşya Hukuku, Zilyetlik, Tapu Sicili, Taşınmaz- Taşınır Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti- Devre Mülk (5711 Sayılı Kanun Değişikliğiyle), İrtifak Hakları ve Rehin Hakları, Ankara 2012.
• ERZURUMLUOĞLU, Erzan, Sözleşmeler Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2011.
• FEYZİOĞLU, Necmeddin Feyzi, Şuf ’a Hakkı, İstanbul 1959.
• GIGER, Hans, Berner Kommentar, schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Band.IV, 2 Abteilung, Die einzelnenVertragsverhältnisse, Kauf und Tausch, Der Grundstückkauf, Art. 216- 221 OR, Bern 1997.
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Akdi Önalım Hakkına İlişkin Hükümlerinin (TBK. m. 237/III, 238, 239 ve 240- 242) Değerlendirilmesi, YÜHFD. C. 8, S. 2 (2011), YÜHFD. C. 9, S. 1 (2012), s. 435- 453.
• HAYOZ- MEİER, Arthur, (Çev. Y. Ümit DOĞANAY), Şuf ’a Akdi, İÜHFM. C. XXXIII, s. 1-2, İstanbul 1967.
• HELVACI, İlhan, İsviçre Borçlar Kanununun Sözleşmeden Doğan Ön-Alım, Alım ve Geri Alım Haklarına İlişkin Değişiklikleri (İsviçre Borçlar Kanunu Madde 216/Fıkra 2, Fıkra 3, Madde 216a-216e), Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni, C. 19, S. 1-2, Prof. Dr. Aysel Çelikel’e Armağan, 1999- 2000, s. 397- 417.
• HESS, Urs, Basler Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, Art 1- 529 OR, 4. Aufl. (Herausgeber: Heinrich HONSELL/ Nedim Peter VOGT/ Wolfgang WİEGAND), Basel und Frankfurt 2007.
• KILIÇOĞLU, Mustafa, Akdi ve Kanuni Şuf ’a Davaları (Önalım), Ankara 1997.
• KIRCA, Çiğdem, Önalım Hakkı Konusunda Medeni Kanunda Değişiklikler, Prof. Dr. Ömer Teoman’a 55. yaş günü Armağanı, C. II, İstanbul 2002.
• KISAGÜN, Adli, Şuf ’a Davaları, Ankara 1958 (KISAGÜN, Şuf ’a).
• KISAGÜN, Adli, Vefa ve İştira Hakları, AD, Y. 1961, S. 1- 12 (KISAGÜN, Vefa).
• KÜLEY, M. Muin, Medeni Kanunda ve Tatbikatında Şüf ’a Hakkı, İstanbul 1950.
• NOMER, Haluk, Vefa Hakkı, İstanbul 1992.
• OĞUZMAN, Kemal/ SELİÇİ, Özer, Eşya Hukuku, Zilyetlik- Tapu Sicili, Taşınmaz ve Taşınır Mülkiyeti, Kat Mülkiyeti, Sınırlı Ayni Haklar, İstanbul 2002.
• OSER, Hugo/ SCHÖNENBERGER, Wilhelm, Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch, V. Band: Das Obligationenrecht 2. Teil, Art. 184- 418, 2. Aufl. Zurich 1936.
• ÖNDER, Ali Rıza, Şuf ’a- Önalım, ABD, S. 2, Y. 1985.
• ÖZ, Turgut, Yeni Borçlar Kanununun Getirdiği Başlıca Değişiklikler ve Yenilikler, 2. Baskı, İstanbul 2012.
• PAKSÜT, Emin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun İnceleme ve Kararına Arz Olunan Vefa Hakkı Davası, Dosya No: H. G. K. 1986/ 6- 188, Broşür- Cevap Dilekçesi, s. 3
• PULAŞLI, Hasan, Yargıtay Kararları Işığında Şuf ’a Hakkının Kullanılmasına İlişkin Bazı Sorunlar, TNBHD, S. 43, 15 Ağustos 1984.
• SEBÜK, M. Tahir, Şuf ’a, Vefa ve İştira Hakları, İstanbul 1951.
• ŞIPKA, Şükran Taman, Türk Hukukunda Kanuni Önalım (Şuf ’a) Hakkı, Hukuki Niteliği ve Kullanma Koşulları, İstanbul 1994.
• TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C. I/ 1, İstanbul 2008.
• TEKİNAY, S. Sulhi, Taşınmaz Mülkiyetinin Takyitleri, II/1, İstanbul 1988.
• YAVUZ, Cevdet/ ACAR, Faruk/ ÖZEN, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Güncellenmiş ve Yenilenmiş 13. Baskı, İstanbul 2014.