TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ YAPILMASINA İMAR KANUNU VE TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU TARAFINDAN GETİRİLEN SINIRLAMALAR VE NOTERİN SORUMLULUĞU

Mülkiyet hakkı bütün malvarlığı haklarının özüdür. Bu sebeple mülkiyet hakkının nitelikleri ve korunması da kendisine özgüdür. Mülkiyet hakkının mutlak ve sınırsız olması toplum yararının gerçekleştirilmesi konusunda hukuki sorunlara sebep olmuştur. Sosyal hakların genişlemesi ve her ikisi arasındaki denge sağlanması çoğu kez Devletin toplumsal alana daha fazla müdahil olması mülkiyet hakkının mutlak ve sınırsız olması niteliğini sınırlandırmıştır. Öte yandan ölçek ekonomisinin tarım alanlarında da etkili olması, miras ve devirler sebebiyle tarım arazilerinin bölünmesinin önlenmesi ihtiyacını da doğurmuştur. Tapu sicil müdürlüklerinde mülkiyetin devrine getirilen sınırlamalar başka bir sorunu daha ortaya çıkarmıştır: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği ve mülkiyetin devrinin sınırlandırılmasının bu sözleşmelere etkisinin tespiti sorunu. Bunun yanında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılmasında Noterlerin bu sözleşmenin yapılmasındaki sorumluluğu önem taşımaktadır.

İmar Kanunu şehirleşmenin sonucu olarak ortaya çıkmıştır. Toplu yaşamın zorunlu sonuçlarından olan şehirleşme, devletin yerleşim yerlerinde mülkiyetin sınırlamasına sebep olmuştur. Kamu hizmetlerinin görülmesi için gerekli olan taşınmazların edinilmesi devlet bakımından hem bir zorunluluk hem de bir görevdir. İmar Kanununun 18 inci maddesi, taşınmazların devrinin sınırlandırılması konusunda önemli düzenlemeler getirmiştir. Bu sınırlamalara aykırı olarak mülkiyet devredilemeyeceği gibi devire ilişkin ön sözleşme de yapılamaz.

Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu tarım arazilerinin satış, devir, miras ve rehin suretiyle bölünmesinin verimliliği etkilediği gerekçesiyle mülkiyetin devrine önemli sınırlamalar getirmiştir. Özellikle anılan Kanunun 8 inci maddesi emredici ve kamu düzenine ilişkindir. Bu hükme aykırı olarak taşınmaz satışı yapılamaz. Satış vaadi de yapılamaz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine resmi niteliğini veren noterler, Noterlik Kanununun 53 ve 162 nci maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, devir yasağına aykırı olarak taşınmaz satış vaadi yaptıkları takdirde bundan doğacak zarardan sorumlu olacaktır. Yargıtay’ın içtihatlarına göre noterlerin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Noter ancak uygun illiyet bağının kesildiği gerekçesiyle veya hallerinde sorumluluktan kurtulabilir.