FAIR VALUE CHANGES under IAS 40 and THEIR EFFECTS on PROFITABILITY and TOTAL ACCRUALS: PANEL DATA EVIDENCE FROM BORSA ISTANBUL REITs

Abstract

This study examines the effect of measuring investment properties at fair value under IAS/TMS 40 on the financial performance indicators of real estate investment trusts (REITs) listed on Borsa Istanbul (BIST). Using financial statement data for the 2016-2025 period, the effects of fair value (FV) changes on reported return on assets (ROA), FV-adjusted return on assets (D_ROA), and FV-adjusted total accruals (TAH) are tested through panel data analysis. FV changes are measured using the "value increase/(decrease)" items disclosed in investment property movement tables in the footnotes, rather than income statement figures. The findings show that FV changes have a positive and significant effect on reported profitability, but this effect weakens once FV-adjusted performance indicators are considered. This divergence highlights the need to assess the gap between reported profitability and operating performance from an earnings quality perspective. The results indicate that the fair value method applied under IAS/TMS 40 warrants careful consideration when evaluating the financial performance of REITs.

Keywords

• Fair Value
• IAS 40
• REITs

TMS 40 KAPSAMINDA GERÇEĞE UYGUN DEĞER DEĞİŞİMLERİNİN KÂRLILIK VE TOPLAM TAHAKKUKLARA ETKİSİ: BORSA İSTANBUL GYO'LARI ÜZERİNE PANEL VERİ ANALİZİ

Abstract

Bu çalışma, TMS 40 kapsamında yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değer yöntemiyle ölçülmesinin, Borsa İstanbul'da işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) finansal performans göstergeleri üzerindeki etkisini incelemektedir. 2016-2025 dönemine ait finansal tablo verileri kullanılarak, gerçeğe uygun değer değişimlerinin raporlanan aktif kârlılığı (ROA), gerçeğe uygun değer etkisinden arındırılmış aktif kârlılığı (D_ROA) ve düzeltilmiş toplam tahakkuk (TAH) üzerindeki etkileri panel veri analizi yöntemiyle test edilmiştir. Gerçeğe uygun değer değişimleri, gelir tablosu kalemleri yerine yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin dipnot hareket tablolarındaki "değer artışı/(azalışı)" verileri esas alınarak ölçülmüştür. Bulgular, gerçeğe uygun değer değişimlerinin raporlanan kârlılık üzerinde pozitif ve anlamlı bir etki oluşturduğunu, ancak bu etkinin arındırılmış göstergelerde zayıfladığını ortaya koymaktadır. Bu ayrışma, raporlanan kârlılık ile faaliyet temelli performans arasındaki farkın kazanç kalitesi açısından değerlendirilmesi gerektiğine işaret etmektedir. Sonuçlar, TMS 40 kapsamında uygulanan gerçeğe uygun değer yönteminin GYO'ların finansal performansının değerlendirilmesinde dikkatle ele alınması gerektiğini göstermektedir.

Keywords

• Uygun Değer
• TMS 40
• GYO

References

1. Aslan, M. (2022). The effect of r&d expendıtures on profıtabılıty performance of the company an applıcatıon for bıst technology companıes. Ekinoks Ekonomi İşletme ve Siyasal Çalışmalar Dergisi, 9(1), 1-16. https://doi.org/10.48064/equinox.1039962
2. Aslan, M., & Sığınç, H. (2022). Pazarlama harcamalarının firma karlılık ve büyüme performansına etkisi. Dicle Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 30, 311-327. https://izlik.org/JA79SG94BJ
3. Banker, R. D., Huang, R., Natarajan, R., & Zhao, S. (2019). Market valuation of intangible asset: Evidence on SG&A expenditure. The Accounting Review, 94(6), 61-90. https://doi.org/10.2308/accr-52468
4. Bayazidi, Y., Homaie Rad, E., Mojahedian, M., Toroski, M., Nabizadeh, A., Farahmand, P., & Felezi Nasiri, B. (2016). The impact of research and development and marketing costs on the profitability of pharmaceutical companies of Tehran Stock Exchange using panel data 2001-2013. International Journal of Pharmaceutical and Healthcare Marketing, 10(4), 467-476.
5. Bulut, N., & Akbaba, A. N. B. (2025). Finansman ve Faaliyet Giderlerinin Kârlılığa Etkisi: BİST Bilişim Şirketlerinde Uygulama. Bingöl Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 9(2), 304-316.https://doi.org/10.33399/biibfad.1720373
6. Çiftçi, C. (2014). Türkiye İmalat Sanayiinde Ölçek Bazında Kârlılık ve Temel Giderler İlişkisi: 1998-2009 Dönemi. Sosyoekonomi, 22(22). https://doi.org/10.17233/se.59619
7. Demir, C., & Güleç, Ö. F. (2019). Araştırma ve geliştirme giderlerinin firma karlılığı üzerine etkisi: BİST imalat sektörü örneği. Pamukkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, (34), 57-72. https://doi.org/10.30794/pausbed.411141
8. Dimitropoulos, P. E. (2020). R &D investments and profitability during the crisis: evidence from Greece. R&D Management, 50(5), 587-598. https://doi.org/10.1111/radm.12424

9. Doğan, M., & Mecek, G. (2015). Pazarlama harcamalarının firma değeri üzerindeki etkisi üzerine bir araştırma. İşletme Araştırmaları Dergisi, 7(2), 180-194.
10. Esangbedo, M. O., & Adeyemi, S. A. (2023). Effects of Sales and Distribution Expenses on Organizational Performance in Nigeria’s Consumer Goods Sector. Management Science and Business Decisions, 3(2), 5-17. https://doi.org/10.52812/msbd.66
11. Hacıhasanoğlu, T., & Temi̇z, R. K. S. (2017). İmalat ve hizmet sektörlerinde pazarlama giderlerinin satış gelirleri üzerindeki etkisinin incelenmesi. Journal of Academic Value Studies, 3(15), 432-443.
12. Herath, H. M. M. K. (2025). Evaluating The Influence Of R&D Investment On Corporate Profitability: A Sectoral Analysis.
13. İ. Küçükkaplan, İ. Sakınç, E. S. Başcı, ve S. Ö. Sakınç, (2007). Maddi Olmayan Duran Varlıklar ile Araştırma Geliştirme ve Pazarlama Giderlerinin İMKB de Faaliyet Gösteren Üretim Firmalarının Finansal Performasına Katkısının İncelenmesi. Muhasebe Bilim Dünyası MÖDAV Dergisi, vol. 9, no. 1, pp. 61–76.
14. Karjalainen, P. (2008). R&D investments: The effects of different financial environments on firm profitability. Journal of multinational financial management, 18(2), 79-93. https://doi.org/10.1016/j.mulfin.2007.02.006
15. Kayıhan, B., & Ekinci, M. A. (2021). Temel Ekonomik Göstergelerin İşletme Maliyet ve Giderlerine Etkisinin İncelenmesi: BİST Tekstil Sektöründe Bir Uygulama (Nicel Araştırma). Muhasebe ve Finansman Dergisi, (91). https://doi.org/10.25095/mufad.826615
16. Kayıhan, B., & Tepeli, Y. (2017). Faaliyet Giderlerinin İşletme Kârliliği Üzerindeki Etkisi: BIST Metal Eşya, Makine ve Gereç Yapim Sektöründe Bir Araştirma. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 9(20), 327-337. https://doi.org/10.20875/makusobed.341455
17. Mun, S. G., & Jang, S. S. (2018). Restaurant operating expenses and their effects on profitability enhancement. International Journal of Hospitality Management, 71, 68-76. https://doi.org/10.1016/j.ijhm.2017.12.002
18. Öndeş, T., & Levet, M. (2023). Faaliyet giderlerinin firma kârlılığına etkisi: Bist 30 endeksinde işlem gören firmalar üzerine bir İnceleme. Maliye ve Finans Yazıları, (119), 77-96. https://doi.org/10.33203/mfy.1205139
19. Özer, A., Öztürk, M., & Özer, N. (2019). BİST imalat sanayi firmalarının araştırma ve geliştirme giderlerinin piyasa değeri ve firma kârlılığı üzerindeki etkisi. Muhasebe ve Finansman Dergisi, (82), 135-146. https://doi.org/10.25095/mufad.536034
20. Öztürk, E., & Dülgeroğlu, İ. (2016). Pazarlama ve genel yönetim giderlerinin firma performansı üzerindeki etkisi. Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 9(3), 137-146. https://izlik.org/JA82RK28LB
21. Rađenović, T., Krstić, B., Janjić, I., & Vujatović, M. J. (2023). The effects of R&D performance on the profitability of highly innovative companies. Strategic Management-International Journal of Strategic Management and Decision Support Systems in Strategic Management, 28(3). https://doi.org/10.5937/StraMan2200034R Rusdiyanto; Hidayat, Widi; Bahari, Chabib; Susetyorini; Elan, Umi; Indrawati, Mei; Panglipursari, Dwi Lesno; Aminatuzzuhro; Gazali. (2021). Company profitability is influenced by sales and administration & general costs: Evidence from Indonesia. J. Legal Ethical & Regul. Isses, 24, 1.
22. Sarlak, N. (2024). Do SG&A expenses predict future profitability?: an industry-specific analysis of intangible investments. (Master’s Thesis). Oulu Busıness School.
23. Sharma, J. K., & Husain, S. (2015). Marketing expenses & profitability: evidence from the telecom sector in the kingdom of Saudi Arabia. Marketing, 7(35), 69-70.
24. Shubita, M. F. (2023). Relationship between marketing strategy and profitability in industrial firms: Evidence from Jordan. Innovative Marketing, 19(2), 17. http://dx.doi.org/10.21511/im.19(2).2023.02
25. Tuna, G., & Yıldız, S. (2016). The impact of operating expenditures on firm performance in Turkey: Evidence from technology sector. Ekonomika, 62(4), 1-16. https://doi.org/10.5937/ekonomika1604001T
26. Udiin, M. H., & Hossain, M. S. (2020). Impact of operating expenditures on firms profitability. ELK Asia Pacific Journal of Finance, 11(4), 1-18. https://doi.org/10.16962/EAPJFRM/issn. 0976-7185
27. Yenisu, E. (2020). Faaliyet giderlerinin kârlılığa etkisi: imalat sanayi üzerine bir inceleme. Artvin Çoruh Üniversitesi Uluslararası Sosyal Bilimler Dergisi, 6(1), 1-12. https://doi.org/10.22466/acusbd.604301
28. Yun, J. J., Zhao, X., & Hahm, S. D. (2018). Harnessing the value of open innovation: Change in the moderating role of absorptive capability. Knowledge Management Research & Practice, 16(3), 305-314 https://doi.org/10.1080/14778238.2018.1471328
29. Yunus, N., Damayanti, C. R., & Imamah, N. (2025). Elevating Profitability: The Roles of Innovation, SG&A Expenses, Capital Structure and Production Costs. The International Journal of Accounting and Business Society, 33(1), 18-40. https://doi.org/10.21776/ijabs.2025.33.1.831
30. Yüksek, H., & Kısakürek, M. (2023). Faaliyet Giderleri ile Karlılık Arasındaki İlişki: BIST’te Bir Araştırma. Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 28(3), 305-323.