Günümüzde Taşınmaz Değerleme Yöntemlerinin Hukuki ve Ekonomik Açıdan İncelenmesi

Year 2023, , 299 - 308, 31.12.2023

Ömer Yurdakul , Ali Saklan , S. Savaş Durduran

https://doi.org/10.47112/neufmbd.2023.27

Abstract

Türkiye’de ve Dünya’da taşınmaz (gayrimenkul) satışlarının ekonomideki yeri ve önemi artmaktadır. Türkiye’de her yıl iki milyonun üzerinde gayrimenkul satış işlemleri tapu müdürlüklerince gerçekleştirilmektedir. Bu satışlardan elde edilen vergiler bütçede önemli bir paya sahiptir. Bu aşamada taşınmazların değerinin nasıl belirlendiği sorusu akla gelmektedir. Taşınmaz değerleme, belirli bir zaman periyodunda piyasa koşullarına göre bir taşınmazın değerini etkileyen özelliklerinin dikkate alınarak, değer tahmini yapılması şeklinde tanımlanmaktadır. Taşınmaz değerleme çalışmalarına ilişkin çok farklı yöntemler ortaya konulmuştur. Taşınmaz değerleme yöntemlerinin günümüzde hukuki ve ekonomik açıdan incelenmesi, gayrimenkul sektöründe önemli bir konudur. Taşınmaz değerleme yöntemlerinin doğru bir şekilde uygulanması ile tüm taşınmaz kullanıcıları için adil bir ortam oluşturulabilir. Bu durum, gayrimenkul sektöründe güvenilirlik ve şeffaflık açısından büyük önem taşır. Ayrıca, yasal düzenlemelere uygunluk ve ekonomik koşulların göz önünde bulundurulması, piyasa koşullarına daha uygun değerleme sonuçları elde edilmesine yardımcı olur. Taşınmaz değerleme çalışmalarından elde edilen veriler yardımıyla Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) yazılımları sayesinde mekânsal ve istatistiksel analizler de yapılabilmektedir. Bu çalışmada taşınmaz değerleme yöntemlerine ilişkin literatür taraması yapılarak, yöntemlerin hukuki ve ekonomik açıdan genel bir değerlendirilmesi ortaya konulmuştur. Çalışma ile mevcut hukuki düzenlemelerin değerleme süreçlerine etkisi ve ekonomik faktörlerin değerleme modellerine olan yansımalarını da ele alınmıştır. Aynı zamanda taşınmaz değerleme kullanıcılarına ilişkin bir perspektif sunulmaya çalışılmış ve bu sayede literatüre bir katkı sunulmuştur.

Keywords

Arazi yönetimi, Taşınmaz değerleme, CBS, Tapu harcı, Emlak vergisi

Examination of Today's Real Estate Valuation Methods from Legal and Economic Perspectives

Abstract

The place and importance of real estate sales in the economy are increasing in Türkiye and in the world. More than two million real estate sales transactions are carried out by land registry offices every year in Türkiye. Taxes from these sales have a significant share in the budget. At this stage, the question of how the value of real estate is determined comes to mind. Real estate valuation is defined as estimating the value of a real estate according to market conditions over a determined period, considering the characteristics that affect its value. Many different methods have been put forward for real estate valuation studies. Today, examining real estate valuation methods from a legal and economic perspective is an important issue in the real estate sector. By correctly applying real estate valuation methods, a fair environment can be created for all real estate users. This is of great importance in terms of reliability and transparency in the real estate sector. Additionally, compliance with legal regulations and consideration of economic conditions helps to obtain valuation results that are more appropriate to market conditions. With the help of data obtained from real estate valuation studies, spatial and statistical analyzes can be made using Geographic Information Systems (GIS) software. In this study, a literature review on real estate valuation methods was conducted and a general evaluation of the methods from a legal and economic perspective was presented. The study also discusses the effects of existing legal regulations on valuation processes and the reflections of economic factors on valuation models. At the same time, a perspective on real estate valuation users has been tried to be presented and thus a contribution to the literature has been made.

Keywords

Land management, Real estate valuation, GIS, Title deed fee, Property tax

References

• I. Cheloti, I. M. Mooya, Valuation Problems in Developing Countries: A New Perspective, Land. 10(12), 1352. doi:10.3390/land10121352.
• M. Girgenç, T. Alkan, S.S. Durduran, Ankara / Mamak ilçesinde taşınmaz değer haritalarının bulanık mantık yöntemiyle irdelenmesi, Niğde Ömer Halisdemir Üniversitesi Mühendislik Bilimleri Dergisi. 11(3) (2022), 681-688. doi: 10.28948/ngmuh.1092210
• K. Çelik, Gayrimenkul değerlemesinde geleneksel yöntemler, Gümüşhane Üniversitesi Fen Bilimleri Dergisi. 12(1) (2022), 246-259, doi:10.17714/gumusfenbil.925678.
• T. Özcan, Analitik Hiyerarşi Yöntemi (AHP) Kullanılarak Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) Destekli Taşınmaz Değer Haritası Üretimi, Master's Thesis, Necmettin Erbakan University, Institute of Science and Technology, Department of Geomatics Engineering, Konya, 2019.
• Ö. Yurdakul, Türkiye Kadastrosunun Mevcut Durumu ve Güncelleme Çalışmalarının Katkıları, 2. International Congress of Engineering Sciences and Multidisciplinary Approaches, 2021, Online, 2021.
• B. Keleş, S.S. Durduran, Osmaniye İlinin Arazi Örtüsü ve Kullanımındaki Zamansal Değişimin Uzaktan Algılama Teknikleri ile Araştırılması, Necmettin Erbakan Üniversitesi Fen ve Mühendislik Bilimleri Dergisi. 1(1) (2019), 32-52.
• T. Alkan, S.S. Durduran, Turizm kentlerinde taşınmaz değerlemenin CBS ve AHP yöntemi yardımıyla incelenmesi: Alanya kenti örneği, Niğde Ömer Halisdemir Üniversitesi Mühendislik Bilimleri Dergisi. 10(1) (2021), 178-187. doi: 10.28948/ngumuh.760816.
• S. Ünlü, Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) Yardımı İle Taşınmaz Değer Haritalarının Oluşturulması Ve Eskişehir Örneği, Master's Thesis, Selçuk University, Institute of Science and Technology, Department of Geomatics Engineering, Konya, 2010.
• M. Alkan, F. Özfidan, Taşınmaz Değerlemesine Yönelik Coğrafi Bilgi Sistemi Tasarımı ve Uygulaması, Karaelmas Fen ve Mühendislik Dergisi. 6(2) (2016), 334-344.
• GDLRC, 2023, General Directorate of Land Registry and Cadastre 2022 Administrative Activity Report, https://www.tkgm.gov.tr/stratejig-db/idare-faaliyet-raporlari, Ankara, (access 27.11.2023).
• F.B. Ünel, L. Kuşak, M. Yakar, Kamu Taşınmazlarının Yönetiminde Değerleme, Teke Academy Publishing, Mersin, e-ISBN: 978-605-73805-8-6, 2022.
• T. Yomralıoğlu, Arazi Yönetimi, Geomatics Engineering Lecture Note, İstanbul Technic University, İstanbul, 2021.
• N. Erdem, Türkiye İçin Bir Taşınmaz Değerleme Sistemi Yaklaşımı, Ph.D. Thesis, Erciyes University, Institute of Science and Technology, Department of Geomatics Engineering, Kayseri, 2016.
• H. Tanrıvermiş, Gayrimenkul Değerleme Esasları, Residential Appraisal Exam, Real Estate Appraisal Exam, Licensing Exam Workbooks, Course Code: 1014, Ankara. 2017.
• M. Doldur, R.M. Alkan, Nominal Değerleme Yöntemi ile CBS Destekli Taşınmaz Değer Haritalarının Oluşturulması: Avanos/Nevşehir Örneği, Afyon Kocatepe Üniversitesi Fen Ve Mühendislik Bilimleri Dergis. 21(4) (2021), 846-863. do: 10.35414/akufemubid.888502.
• M.O. Mete, T. Yomralıoğlu, CBS ile Nominal Taşınmaz Değer Haritası Üretiminde Çözünürlük Araştırması, Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi. 1(1) (2019), 16-23.
• T. Alkan, Y. Dokuz, A. Ecemiş, A. Bozdağ, S.S. Durduran, Using machine learning algorithms for predicting real estate values in tourism centers, Soft Computing. 27 (2023), 2601–2613, doi:10.1007/s00500-022-07579-7.
• C. Ulvi, G. Özkan, Taşınmaz Değerlemede Yapay Zekâ Tekniklerinin Kullanılabilirliği ve Yöntemlerin Karşılaştırılması, Journal of Geomatics. 4(2) (2019), 134-140, doi:10.29128/geomatik.501042.
• T. Alkan, S.S. Durduran, Konut Seçimi Sürecinin AHP Temelli TOPSIS Yöntemi ile Analizi, Necmettin Erbakan Üniversitesi Fen ve Mühendislik Bilimleri Dergisi. 2(2), (2020).
• M.A. Sayar, H.Z. Selvi, İ. Buğdaycı, Suruç Çadırkent Alanının Analitik Hiyerarşi Yöntemiyle Belirlenmesi, Necmettin Erbakan Üniversitesi Fen ve Mühendislik Bilimleri. 1(1), (2019).
• M. Dağdeviren, D. Akay, M. Kurt, İş Değerlendirme Sürecinde Analitik Hiyerarşi Prosesi ve Uygulaması, Gazi Üniversitesi Mühendislik Mimarlık Fakültesi Dergisi. 19(2) (2004), 131-138.
• B. Kırar, Taşınmazlarda Emlak Vergisine Esas Değer, Tapu Değeri Ve Piyasa Değeri Arasındaki Farklılıkların İncelenmesi; Beşiktaş Örneği, Master's Thesis, İstanbul Technic University Institute of Science and Technology, Interdisciplinary Department, İstanbul, 2008.
• M. Ünal, V. Başpınar, Şekli Eşya Hukuku, Savaş Publishing, Ankara, 2020.
• M.K. Oğuzman, Ö. Seliçi, S. Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, Filiz Publishing, İstanbul, 2019.
• Turkish Language Society, http:www.tdk.gov.tr, (access 24.11.2023).
• İ. Tonay, Arsa Değerini Etkileyen Faktörlerin İncelenmesi: Nazilli İlçesinde Bir Uygulama, Master's Thesis, Aydın Adnan Menderes University, Institute of Social Sciences, Department of Business Administration, Aydın, 2021.
• E. Tarin, Yerel Yönetimlerde Emlak Vergisi Matrahının Tespiti, Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri, Master's Thesis, İstanbul Aydın Üniversitesi Institute of Social Sciences, Department of Political Science and International Relations, İstanbul, 2013.
• T. Yomralıoğlu, R. Nişancı, M. Çete, E. Candaş, Dünya’da ve Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi, Real Estate Valuation in Turkey: II. Land Management Workshop, 21-22 May 2012, İstanbul Technic University, İstanbul, 2012.
• N. Erdem, Türkiye İçin Bir Taşınmaz Değerleme Sistemi Yaklaşımı, Journal of Geomatics. 2(1) (2017), 18-36.
• Y.B. Önal, K. Tezcan, Gayrimenkul Değerleme ve Önemi: Vergisel Açıdan Bir Değerlendirme, Muhasebe ve Denetime Bakış. 24 (2008), 15-36.
• B. Demirel, A. Yelek, H.M. Alağaş, T. Eren, Taşınmaz Değerleme Kriterlerinin Belirlenmesi ve Kriterlerin Önem Derecelerinin Çok Ölçütlü Karar Verme Yöntemi ile Hesaplanması, Kırıkkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi. 8(2) (2018), 665-682.
• Konya Meram Municipality, https://www.meram.bel.tr/upload/sdosyalar/, (access 27.11.2023).
• Konya Selçuklu Municipality, https://www.selcuklu.bel.tr/kurumsal/detay/238/faaliyet-raporlari.html, (access 27.11.2023).
• Konya Karatay Municipality, https://www.karatay.bel.tr/birim-dosyalar, (access 27.11.2023).
• Turkish Statistical Institute, https://data.tuik.gov.tr/Kategori/GetKategori?p=Ulusal-Hesaplar-113, (access 27.11.2023).
• Banks Association of Türkiye, https://www.tbb.org.tr/tr/bankacilik/banka-ve-sektor-bilgileri/istatistiki-raporlar/59, (access 27.11.2023).