Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yapı Kayıt Belgesi Alınmasının Yüklenicinin Edimini İfasına Etkisi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin edimini yerine getirmesi arsa sahibi ve üçüncü kişilerin satın aldıkları bağımsız bölümlere ilişkin tapu devrinin yapılmasında önemli bir unsurdur. Yüklenici açısından sözleşmenin tam ve gereği gibi yerine getirilmesi, edimin ifası ile sağlanır. Edimin ifa edilmemesi arsa sahibinin, inşaatın tamamlanma oranına göre sözleşmeden dönme veya sözleşmenin feshi yoluna gidebilmesine imkan verir. Edimin ifası, inşaatın tamamlanması kadar imara uygun yapılmasını da kapsar. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre kural olarak tüm yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunludur (m. 21). 2018 yılında çıkarılan 7143 sayılı kanunla, 3194 sayılı İmar Kanunu’na geçici 16. madde eklenmiştir. Buna göre “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.” Bu hükümle bazı nitelikleri taşıyan binalar için yapı kayıt belgesi alınması ve böylece söz konusu yapının hukuka uygun hale gelebilmesi sağlanmıştır. Kanunkoyucunun imar barışı çerçevesinde verilebileceğini düzenlediği bu belge açısından uygulamada şöyle bir mesele ortaya çıkmıştır: İnşaat için yapı kayıt belgesi alınması, inşaatın tamamlandığı ve yüklenicinin edimini hukuka uygun şekilde ifa ettiği anlamına gelir mi? Yargıtay kararları incelendiğinde 2018 yılında verilen kararlarda, bu belgenin yapıyı hukuka uygun hale getireceği ve yüklenicinin edim yükümlülüğünü yerine getirmesi konusunda göz önünde bulundurulacağının kabul edildiği görülmektedir. Oysa 2019 yılına gelindiğinde Yargıtay bu belgelerin geçici niteliğine vurgu yaparak, belgenin alınmasının yüklenici açısından ifa sonucunu doğurmayacağı yönünde kararlar vermiştir. Konunun açıklığa kavuşması, yapı kayıt belgesinin hukuki niteliğinin tartışılması ile sağlanabilecektir. Çalışmada, yapı kayıt belgesinin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu belgenin alınmasının hukuki sonuçları, Yargıtay kararları çerçevesinde değerlendirilmiş ve ulaşılan sonuçlar ortaya konulmuştur.