Legal Examination of the Acquisition of Real Estate and Real Rights in Turkiye by Companies with Foreign Capital

Year 2024, Volume: 7 Issue: 1, 27 - 43, 30.06.2024

Abdurrahman Hamza Tüzgen

Abstract

This article examines the restrictions and exceptions regarding the acquisition of real estate and limited real rights by companies with foreign capital in Turkiye as stipulated in the Land Registry Law. The article primarily addresses the legal regulations introduced with the aim of facilitating the acquisition of real estate by companies with foreign capital in the country. It also evaluates the historical background and legal basis of these regulations and highlights different restrictions on real estate ownership by companies with foreign capital. In the conclusion of the article, it emphasizes that the fundamental legal basis for the acquisition of real estate by foreigners in Turkey is the right to property, as stated in the Constitution, and that this right can be subject to certain conditions and limitations. Additionally, it provides an overview of the historical background and current regulatory framework for the real estate acquisition process by foreigners in Turkiye. The article further emphasizes that the exceptions introduced by Article 36/5 of the Land Registry Law aim to facilitate real estate acquisition by companies with foreign capital, with a particular focus on banks, real estate mortgages, merger and division transactions, and special investment zones.

Keywords

Property Right, Land Registry Law, Limited Real Right, Real Estate, Company with Foreign Capital.

Ethical Statement

I declare that this study is an original study; that I have acted in accordance with the principles and rules of scientific ethics at all stages of the study, including preparation, data collection, analysis and presentation of information; that I have cited sources for all data and information not obtained within the scope of this study and included these sources in the references; that I have not made any changes in the data used, and that I have accepted all the terms and conditions of the Committee on Publication Ethics (COPE) and complied with ethical duties and responsibilities.

Thanks

There is no specific acknowledgement to declare.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz ve Ayni Hak Ediniminin Hukuken İncelenmesi

Abstract

Bu makale, yabancı sermayeli ticaret şirketlerinin Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni haklar edinmelerine ilişkin Tapu Kanunu'ndaki sınırlamaları ve bu sınırlamalara getirilen istisnaları incelemektedir. Makale, özellikle yabancı sermayeli şirketlerin ülkede taşınmaz mal edinimini kolaylaştırmak amacıyla getirilen hukuki düzenlemeleri ele almaktadır. Ayrıca, bu düzenlemelerin tarihi arka planı ve hukuki dayanaklarını değerlendirmekte ve yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mülkiyetine yönelik farklı kısıtlamalara dikkat çekmektedir. Makalenin sonucunda, Türkiye'de yabancıların taşınmaz edinmelerinin temel hukuki dayanağının Anayasa'da yer alan mülkiyet hakkı olduğu ve bu hakkın belirli şartlarda sınırlanabileceği vurgulanmıştır. Ayrıca, Türkiye'de yabancıların taşınmaz edinim sürecinin tarihçesi ve güncel düzenlemeleri açıklanmıştır. Son olarak, Tapu Kanunu md.36/5 ile getirilen istisnaların yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimini kolaylaştırmayı amaçladığı ve bu istisnaların özellikle bankalar, taşınmaz rehni, birleşme ve bölünme işlemleri ile özel yatırım bölgelerine odaklandığı vurgulanmaktadır

Keywords

Mülkiyet Hakkı, Tapu Kanunu, Sınırlı Ayni Hak, Taşınmaz, Yabancı Sermayeli Şirket.

Ethical Statement

Bu çalışmanın, özgün bir çalışma olduğunu; çalışmanın hazırlık, veri toplama, analiz ve bilgilerin sunumu olmak üzere tüm aşamalarından bilimsel etik ilke ve kurallarına uygun davrandığımı; bu çalışma kapsamında elde edilmeyen tüm veri ve bilgiler için kaynak gösterdiğimi ve bu kaynaklara kaynakçada yer verdiğimi; kullanılan verilerde herhangi bir değişiklik yapmadığımı, çalışmanın Committee on Publication Ethics (COPE)' in tüm şartlarını ve koşullarını kabul ederek etik görev ve sorumluluklara riayet ettiğimi beyan ederim. Herhangi bir zamanda, çalışmayla ilgili yaptığım bu beyana aykırı bir durumun saptanması durumunda, ortaya çıkacak tüm ahlaki ve hukuki sonuçlara razı olduğumu bildiririm.

Thanks

Bulunmamaktadır.

References

• Akipek, Jale/ Akıntürk, Turgut/ Ateş, Derya, Türk Medeni Hukuku Başlangıç Hükümleri Kişiler Hukuku, 18. Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım, İstanbul, 2022.
• Alper, Gizem, Türk Özel Hukukunda Ultra Vires İlkesi, 1. Baskı Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2013. Arat, Tuğrul. Ticaret Şirketlerinin Tâbiiyeti. 1. Baskı, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara, 1970.
• Aydoğmuş Gisoldi, Ayşe Yasemin. AİHS’e Ek 1 No’lu Protokole Göre Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi. On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2016.
• Balkan, Ali Harun. The Acquisition of Immovable Properties in European Union and Turkey. Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayınlanmamış Doktora Tezi, İstanbul, 2009.
• Çınar, Kazım. Milletlerarası Özel Hukukta Taşınmazlara İlişkin Sözleşmeler. On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2016.
• Doğan, Vahit. Türk Yabancılar Hukuku. Savaş Yayınevi, Ankara, 2016.
• Doğanay İsmail, Türk Ticaret Kanunu Şerhi, 4. Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım, İstanbul 2004. Dural, Mustafa / Tufan Öğüz. Türk Özel Hukuku Cilt 2 Kişiler Hukuku. 23. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2022.
• Ekşi, Nuray. Milletlerarası Ticaret Hukuku. 4. Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım, İstanbul, 2020. Ekşi, Nuray. Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz İktisabı. 2. Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım, İstanbul, 2012.
• Erdem, B. Bahadır. Türk Vatandaşlık Hukuku. 9. Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım, İstanbul, 2022.
• Ermen, Gazi. “İlanından Yüz Elli Yıl Sonra Avrupa Birliği Müzakereleri Bağlamında Islahât Fermânı’na Yeniden Bir Bakış”, Ankara Üniversitesi İlahiyat Fakültesi Dergisi, C. 51, S. 1, 2010, s. 327-348.
• Yabancı Sermayeli Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz ve Ayni Hak Ediniminin Hukuken İncelenmesi
• Ertaş, Şeref / Gülseren Y. Öztürk. “Yabancıların Taşınmaz Edinmesindeki Gelişmeler ve Türkiye’deki Son Durum”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 23, S. 3, 2017, s. 441-84.
• Gözler, Kemal. Anayasa Hukukuna Giriş. 20. Baskı, Ekin Yayınevi, Bursa, 2013.
• Güncan, Gökhan. “Türk Şirketler Hukukunda Ultra Vires İlkesinin Dünü ve Bugünü”, Pearson
• Journal, C. 6, S.15, 2021, s. 520-540.
• Helvacı, Serap, Gerçek Kişiler, 9. Baskı, Legal Kitabevi, İstanbul 2021.
• Hatemi, Hüseyin, Kişiler Hukuku. 9. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2021.
• Karaağaç, Ömür, Türk Yabancılar Hukukunda Yabancı Şirketler ile Yabancı Sermayeli Şirketlerin
• Türkiye’de Bulunan Taşınmaz Mallar Üzerindeki Hakları, Gazi Üniversitesi Sosyal
• Bilimler Enstitüsü, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2014.
• Kılıç, Fatoş. Kurumlar Vergisi Kanunu Açısından Anonim Şirketlerde Birleşme ve Bölünme. Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayınlanmamış Doktora Tezi, İstanbul, 2006.
• Köksal, Mehmet. Yabancıların Taşınmazlarda Mülkiyet ve Sınırlı Ayni Hak Edinmeleri, 1. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2015.
• Kuşçu, Nihal. Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi. Akdeniz Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Antalya, 2010.
• Moroğlu Erdoğan, “Anonim Ortaklıkların Tabiiyeti ve Tanınması”, Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni, C. 22, S. 2. 2011, s. 413-420.
• Niboyet, J. P. “Şirketlerin, Hakikaten, Bir Tâbiiyeti Mevcut Mudur?” Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, çeviren Hicri Fı̇ şek, C. 9, S. 3, 1952, s. 97-113.
• Nomer, Ergin. Türk Vatandaşlık Hukuku. 31. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2023, Nomer, Haluk Nami/ Ergüne, Mehmet Serkan. Eşya Hukuku, 10. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2023.
• Oğuzman, M. Kemal / Seliçi, Özer / Oktay Özdemir, Saibe. Eşya Hukuku. 23. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2021.
• Oğuzman, Kemal/ Seliçi Özer / Oktay Özdemir, Saibe. Kişiler Hukuku: Gerçek ve Tüzel Kişiler, 20. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2021.
• Özbudun, Ergun. Türk Anayasa Hukuku. 13. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2012.
• Serozan, Rona. “Taşınmaz Rehni”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. 64, S. 2, 2006, s. 301-24.
• Serozan, Rona, Tüzel Kişiler- Özellikle Dernekler ve Vakıflar, 2. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1994.
• Sirmen, Lale. Eşya Hukuku, 10. Baskı, Yetkin Yayınları, İstanbul, 2022.
• Sürer, Duygu. Yabancıların Taşınmaz Edinmesi. Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2008.
• Topçuoğlu Metin, “Ticaret Şirketlerinde Konu Dışı İşlemler ve Sonuçları” Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 2, S. 2012. s.47-79.
• Turanlı, Hüsnü. “Yabancı Sermayeli Türk Şirketlerinin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimi”, Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi, S. 2, 2018, s. 175-212.
• Uyanık Çavuşoğlu, Ayfer. “Tapu Kanunu’nun Yeniden Düzenlenen 36. Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin veya İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimi”, (Editör: Ulusoy, Erol) Ersin Çamoğlu’na Armağan, Vedat Kitapçılık, 2013, İstanbul. 571-98.
• Ülgen, Hüseyin, “Ticaret Şirketlerinin Ehliyet”, (Editörler: Barlas, Nami/ Kendigelen, Abuzer), Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman’ın Anısına Armağan, Beta Basım Yayım Dağıtım, İstanbul, 2000.
• Yarar, Güven. Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmeleri. 2. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2023.
• Yatağan Özkan, Çiğdem. “Şirket Ortak İçin mi? Şirket Toplum İçin Mi? Kurumsal Sosyal Sorumluluk Faaliyetleri Şirketin İşletme Konusuyla Bağdaşır mı?”, Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XIII, S. I, 2023, s. 485-501.
• Yıldız, Burçak, “TTK Tasarısı’nda Şirketlerin Ehliyeti ve Bu Bağlamda Ttk M. 137 Hükmündeki “Ultra Vires” Sınırlamasının Yerindeliğinin Değerlendirilmesi” Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 55, S. 1, 2006. s. 321-353.
• Yılmaz, Alper Çağrı. “6302 Sayılı Kanun Hükümleri Uyarınca Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Edinimi”, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 17, S. 2, 2013, s. 1095-1126.